Tabla de contenido
- Diversificación con bienes inmuebles
- Optimización de cartera
- Conclusiones
Los bienes inmuebles son, sin duda, un elemento importante de la asignación de activos, y deben formar un componente de cualquier cartera de inversión institucional o personal. También es cada vez más importante la infraestructura, que tiene ventajas similares a las inmobiliarias. Basado en una investigación de la Universidad de Regensburg en Alemania, este artículo considerará algunos de los principales problemas de asignación de activos en este contexto.
Tanto los bienes inmuebles como la infraestructura constituyen inversiones atractivas para los inversores con aversión al riesgo, especialmente durante los mercados bajistas. Hay similitudes y diferencias entre los dos, y puede construir una cartera verdaderamente óptima explotándolos por completo.
Para llevar clave
- Una cartera bien diversificada debe contener inversiones en una amplia variedad de clases de activos, incluidos proyectos inmobiliarios y de infraestructura que están menos correlacionados con acciones o bonos. Las inversiones inmobiliarias y la infraestructura a menudo se agrupan en valores como REIT o fondos mutuos que apuntan estos sectores particulares. El monto óptimo de estas inversiones variará de forma individual según los objetivos de inversión, el horizonte temporal y el perfil de riesgo.
Diversificación a través de bienes raíces e infraestructura
Los beneficios de diversificación de las inversiones inmobiliarias directas e indirectas son bien conocidos, y el papel de la diversificación en las carteras institucionales se ha investigado ampliamente. Las diferentes correlaciones con las de acciones y bonos son extremadamente útiles para evitar la volatilidad de la cartera.
En los Estados Unidos, existe una gran necesidad de invertir y mejorar la infraestructura en muchos aspectos, por lo que existe un gran potencial en el mercado. Casi todos los inversores deberían aprovechar este potencial para diversificarse más efectivamente que nunca y en un sector extremadamente prometedor.
En el pasado, la infraestructura ha recibido relativamente menos atención, junto con otros activos alternativos, como los productos básicos y el capital privado. Se ha alejado de las carteras convencionales de la vieja escuela que comprenden acciones, bonos, efectivo y bienes raíces.
La asignación a bienes inmuebles, en particular, podría verse afectada si las inversiones alternativas diversifican significativamente los rendimientos de las inversiones convencionales. De hecho, la infraestructura se ha convertido en un foco de atención y ha llegado a las carteras institucionales y, en menor medida, a las privadas.
Lo que hace que la infraestructura sea tan atractiva es que parece bastante similar a los bienes inmuebles directos en términos de grandes lotes y falta de liquidez, pero también ofrece estabilidad general y flujos de efectivo estables. La investigación sobre la infraestructura va a la zaga de la inmobiliaria, y Tobias Dechant y Konrad Finkenzeller de Regensberg han intentado cerrar esta brecha.
Optimización de cartera con bienes inmuebles e infraestructura
Este proyecto de investigación, y el trabajo anterior en el campo, demuestran que la infraestructura directa es un elemento importante de la diversificación de la cartera y que las empresas tienden a asignar en exceso a los bienes raíces si no invierten también en infraestructura. Este es un hallazgo importante dado que la infraestructura es realmente útil para los inversores con aversión al riesgo, especialmente en las recesiones del mercado de valores.
Existe una variación considerable en los montos relativos recomendados que deben invertirse en estas dos clases de activos. El rango se extiende desde cero hasta un 70% (principalmente en bienes raíces), dependiendo del marco de tiempo, el estado de los mercados y métodos utilizados para derivar lo óptimo.
El monto total máximo generalmente recomendado para las asignaciones de bienes raíces e infraestructura es de aproximadamente el 25%, que es considerablemente más alto que las asignaciones institucionales reales. Es importante tener en cuenta que las asignaciones eficientes en la práctica dependen de numerosos factores y parámetros, y ninguna combinación específica demuestra ser consistentemente superior.
La combinación de bienes inmuebles e infraestructura también es controvertida, pero un estudio de Terhaar et al. (2003), por ejemplo, sugiere una división pareja. Algunos expertos creen que alrededor del 5% es suficiente para cada uno. En períodos de crisis, esto puede ser tres o incluso cuatro veces mayor.
Otro hallazgo importante es que los bienes inmuebles y la infraestructura pueden ser más útiles en términos de diversificación que a través de los rendimientos reales. Dada la controversia sobre la asignación efectiva de activos y la turbulencia en los mercados inmobiliarios, este es un problema importante. Este último destaca los beneficios de usar no solo bienes raíces sino también infraestructura.
También es significativa la revelación de que la tasa de rendimiento objetivo impacta en el nivel apropiado de bienes raíces. Los inversores con objetivos de rendimiento de cartera más altos (que desean ganar más, pero con más riesgo), pueden dedicar menos a bienes raíces e infraestructura. Esto depende mucho del estado de estos mercados en relación con los mercados de valores en términos de si este último está en una fase ascendente o descendente.
Las asignaciones exactas a bienes inmuebles e infraestructura dependen de varios parámetros. Además de la tasa esperada de rendimiento de la cartera mencionada anteriormente, también está la cuestión de cómo se define el riesgo. Otros factores relevantes incluyen actitudes hacia la infraestructura en general, y cómo esto se relaciona con otras inversiones alternativas. En la práctica, estas decisiones de asignación son complejas y, por lo tanto, es posible obtener óptimos más altos o más bajos para diferentes inversores en diferentes momentos.
Conclusiones
Si hay una cosa que sigue siendo la máxima prioridad para todos los inversores es tener una cartera bien diversificada. Simplemente no hay sustituto para esto, pero hay mucho potencial sin explotar en el mercado. La inversión inmobiliaria, pero también la infraestructura, pueden desempeñar un papel vital en la optimización de las carteras. Esto se refiere principalmente a las instituciones, pero también a los inversores privados. Los inversores privados generalmente pueden beneficiarse de una mayor diversificación.
