Los activos como el oro y los bienes raíces son inversiones básicas, y comprar una casa es una inversión común para las personas en todo el mundo, ya que se considera una inversión segura y rentable. Sin embargo, invertir en bienes raíces requiere un largo período de compromiso y un pago inicial alto y es arriesgado incluso a largo plazo. Además, muchos inversores a menudo ignoran los costos.
Tenga en cuenta algunos puntos importantes con respecto a los costos ocultos y los factores que hacen que invertir en bienes raíces sea una empresa riesgosa, costosa y posiblemente no tan rentable. Los inversores deben tener todo esto en mente antes de gastar su dinero ganado con tanto esfuerzo.
Una percepción común
Un inversionista promedio puede observar que un condominio de dos habitaciones en los suburbios estaba disponible por $ 300, 000 hace cinco años, y ahora se vende por $ 450, 000. Ese es un rendimiento genial del 50% en cinco años, mucho mejor que el rendimiento de acciones, bonos u oro. El valor absoluto de las ganancias también parece ser alto en $ 150, 000, y la disponibilidad de financiamiento da la ilusión de usar dinero apalancado para obtener ganancias.
Con todos estos beneficios aparentes, ¿cuáles son los desafíos y los costos ocultos de las inversiones inmobiliarias?
La anatomía del costo de los préstamos inmobiliarios
Considere el caso de un individuo que se muda a una nueva ciudad para un nuevo trabajo. Espera quedarse unos cinco años, pero puede extender ese período en función del crecimiento de su carrera con su empleador actual o con otros empleadores en la misma ciudad. Bajo el supuesto de buenos retornos, considera comprar una casa o condominio en lugar de alquilar uno.
Tenga en cuenta que una persona puede comprar una acción o una unidad de un fondo cotizado en bolsa por tan solo $ 5, pero invertir en bienes raíces requiere miles de dólares. Aunque la mayoría de las inversiones inmobiliarias se financian a través de préstamos, la compra de una casa o condominio por un valor de $ 300, 000 aún requiere un pago inicial del 20% ($ 60, 000).
Las personas que contribuyen con menos del 20% pueden obtener un préstamo, pero terminarán pagando tasas de interés más altas y se verán obligadas a tomar un seguro hipotecario privado que aumenta el costo. Las tasas de interés más altas conducen a montos de reembolso más altos, y el seguro hipotecario generalmente cuesta del 0.15% al 2.5% del monto del préstamo.
Hay costos adicionales por única vez para el procesamiento del préstamo, que son alrededor del 4% del monto del préstamo ($ 9, 600). Los impuestos de transferencia de propiedad o los cargos de registro varían de estado a estado, y tomar un promedio del 2.5% del valor de la propiedad agrega $ 6, 000 al costo.
Si nuestro inversionista comprara un condominio, un cargo mensual de $ 200 a la asociación de condominios totalizaría $ 12, 000 durante cinco años. Luego, debe agregar los costos de reparaciones, mobiliario y mantenimiento. Una estimación conservadora de $ 1, 000 por año nos lleva a un total de $ 5, 000 en cinco años.
Luego, suponga que el propietario encuentra un comprador dispuesto a comprar su condominio por $ 450, 000 después de cinco años.
Para ese momento, el inversor habría devuelto al banco $ 86, 400 del préstamo. Sumando el pago inicial de $ 60, 000, los costos del procesamiento del préstamo ($ 9, 600), el impuesto de transferencia de propiedad ($ 6, 000), el impuesto de propiedad ($ 30, 000), los cargos de asociación de condominios ($ 12, 000) y el mantenimiento general ($ 5, 000), el total asciende a $ 209, 000.
¿Cuál es el rendimiento neto?
El monto principal del préstamo original a 20 años de $ 240, 000 se reducirá a alrededor de $ 180, 000 en cinco años, ya que el inversor sigue haciendo pagos mensuales de $ 1, 440. El inversor pagará estos $ 180, 000 pendientes del precio de venta de $ 450, 000 recibido del nuevo comprador. El inversionista paga $ 209, 000 en costos totales por esta propiedad, otros $ 180, 000 al banco por el pago pendiente restante, por lo que la ganancia neta que recibe es de $ 61, 000.
Esencialmente, el inversionista gastó $ 209, 000 en cinco años y obtuvo una ganancia neta de $ 61, 000 para un retorno del 29.2%. Aunque el precio de venta parece alto, los costos ocultos han eliminado gran parte de la ganancia.
Tomemos una mayor duración. Suponga que el inversionista continúa su estadía en la ciudad y mantiene su condominio por el término completo de 20 años del préstamo. Cada cinco años, el valor del condominio aumenta en 1, 5 veces. En 20 años, el valor alcanzará los $ 1.52 millones, una apreciación de más de cinco veces.
El inversor pagará $ 345, 600. Sumando los $ 60, 000, el costo total es de $ 405, 600.
Usando cálculos similares a los anteriores, obtenemos un impuesto total a la propiedad de $ 251, 000, costos de mantenimiento ($ 48, 000), reparación general y mantenimiento ($ 20, 000), costos de procesamiento de préstamos ($ 9, 600) e impuesto de transferencia de propiedad ($ 6, 000). El total es de $ 739, 600, por lo que la ganancia neta en 20 años es de $ 780, 400 para un rendimiento del 106%, esencialmente duplicando el dinero en 20 años.
A largo plazo, los rendimientos efectivos no son tan buenos. Aunque el precio se apreció cinco veces, los costos de los pagos de intereses, impuestos y otros gastos disminuyen las ganancias.
Los inversores también deben tener en cuenta que el valor real del dinero disminuye con el tiempo. El costo de mantenimiento y reparaciones regulares aumenta debido a la inflación. Si también se considera la inflación, los rendimientos netos disminuirán aún más. Los inversores también deben considerar los seguros, las tarifas de los corredores y los impuestos de transferencia de propiedad al momento de la venta. La inclusión de estos reducirá aún más los rendimientos netos.
Existen otros riesgos asociados en las inversiones inmobiliarias. Los desarrollos durante el período de inversión pueden generar dificultades para vender la propiedad más adelante. Por ejemplo, una nueva carretera ruidosa o un aumento en la delincuencia pueden devaluar la propiedad. Cualquier calamidad sobrenatural como un huracán o un terremoto puede devastar la propiedad por completo, mientras que solo se puede recuperar una cantidad parcial de las reclamaciones de seguros. Incluso después de una reconstrucción utilizando dinero del seguro, obtener un precio más alto se vuelve difícil después de la ocurrencia de tales eventos en el área.
Alternativas a las inversiones inmobiliarias
En lugar de comprar bienes inmuebles, los inversores deben considerar los fideicomisos de inversión inmobiliaria, las opciones inmobiliarias, los ETF basados en bienes inmuebles, los fondos mutuos y las acciones como alternativas de bajo costo.
Si bien las acciones conllevan riesgos específicos, los fondos, los ETF y los REIT proporcionan diversificación. Para los corazones valientes dispuestos a asumir el riesgo de contraparte en un mercado no regulado, las opciones inmobiliarias pueden ofrecer mayores rendimientos sin los costos ni los impuestos.
La línea de fondo
Las inversiones inmobiliarias requieren fuertes compromisos financieros que abarcan largos períodos de tiempo. Evaluar el valor de tales inversiones repartidas en largas duraciones es una tarea compleja. Si bien algunos inversores se sienten atraídos al observar los aumentos de precios nominales, es necesario tener en cuenta todos los costos.
