Tabla de contenido
- HOA de desarrollo planificado
- 1. Las tarifas varían ampliamente
- 2. Lo que obtienes también varía
- 3. Se pueden aplicar tarifas adicionales
- 4. Tarifas y su aprobación de hipoteca
- 5. El pacto cuenta
- 6. Manejo de conflictos
- 7. La reputación de la HOA
- 8. Cumplimiento de la HOA
- 9. Responsabilidades del seguro
- La línea de fondo
Muchas comunidades residenciales tienen una estructura de asociación de propietarios (HOA) para ayudar a mantener una atmósfera limpia y coherente en el vecindario. Además, cuando compra un condominio, una casa adosada o una casa unifamiliar dentro de "un desarrollo planificado", también puede encontrar la estructura HOA.
Si bien la Asociación de Propietarios a veces ahorrará al propietario algunas responsabilidades, también puede venir con algunas obligaciones de propietario. Antes de comprar una casa que lo haga parte de una Asociación de Propietarios, esto es lo que necesita saber y las preguntas que debe hacer tanto a la asociación como a usted y su familia.
HOA de desarrollo planificado
Pasar a un desarrollo planificado a menudo requiere que se una a la asociación de propietarios de la comunidad (HOA) y pague sus tarifas para ayudar a cubrir el mantenimiento de áreas comunes, estructuras compartidas y exteriores. La membresía también lo vincula a los convenios, condiciones y restricciones (CC&R) de la asociación. Esas reglas podrían frustrar su sueño de tener una puerta de entrada morada, por ejemplo, o de dejar su RV en la entrada, ya que los CC & R generalmente incluyen estipulaciones sobre la apariencia de su hogar y los vehículos que puede estacionar afuera.
Estadísticamente hablando, los estadounidenses tienen una probabilidad de uno en cinco de vivir en un hogar que es parte de un HOA, según un análisis de datos realizado por el microeconomista aplicado Wyatt G. Clarke. Desde que se calculó la estimación de Clarke (en 2017), las propiedades con HOA han aumentado aún más.
¿Es la vida en un desarrollo planificado una buena opción para ti? Y, de ser así, ¿cuáles tienen HOA que sean más convenientes para usted? Las respuestas a esas preguntas dependen no solo de sus finanzas, sino también de su entusiasmo por los servicios compartidos, la tolerancia a las normas y regulaciones y la comodidad con el autogobierno, ya que la mayoría de las HOA son supervisadas por voluntarios que viven en el desarrollo.
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1. Las tarifas varían ampliamente
Un estudio de Trulia que utilizó registros de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense, encontró que las tarifas mensuales de HOA promediaron $ 331 por mes en 2015. Los promedios oscilaron entre un mínimo de $ 218 por mes en Warren, Michigan, y un máximo de $ 571 en la ciudad de Nueva York. Trulia descubrió que las cuotas son generalmente más altas en edificios y complejos más antiguos con más unidades en general.
La cantidad y el tamaño de las comodidades del desarrollo también afectan las tarifas, según Nate Martinez, un agente de bienes raíces en RE / MAX Professionals en Glendale, Arizona. Por ejemplo, un desarrollo que está protegido por una puerta y tiene una casa club y un campo de golf probablemente impondrá tarifas más altas que una que ofrezca seguridad mínima y solo un área común modesta.
Las tarifas pueden diferir incluso dentro de un desarrollo, debido a variaciones en la superficie, ubicación y orientación, todo lo cual puede afectar la cantidad de mantenimiento que requerirá la propiedad.
La mayoría de los servicios de listado múltiple (MLS) incluyen tarifas de HOA en el listado de propiedades. De acuerdo con Martínez, eso debería garantizar que pueda acceder a la información a través de REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com y otros sitios de listado.
También debe averiguar con qué frecuencia las tarifas han aumentado con el tiempo y en qué medida. Si puede, obtenga un historial impreso de las cuotas de HOA por año durante los últimos 10 años. Martínez dice que las tarifas para un HOA generalmente aumentan no más de una vez al año. Según la experiencia de Martínez, los aumentos de HOA se trazan habitualmente con tres a cinco años de anticipación, utilizando estimaciones de los costos futuros de servicios públicos, mano de obra, mantenimiento y más.
Examine estas proyecciones si están disponibles. Como solo son estimaciones, Martínez sugiere que también verifique la cantidad por la cual se permite que las tarifas aumenten cada año según los estatutos de la HOA. En un nuevo complejo, esa investigación puede ayudar a determinar si las tarifas iniciales de HOA han sido atractivas, incluso artificialmente, subestimadas para atraer a los propietarios y pueden aumentar significativamente con el tiempo para cubrir la brecha entre ingresos y costos.
Alternativamente, lo contrario también puede ser el caso, es decir, las tarifas de HOA para un nuevo desarrollo en realidad pueden disminuir ligeramente con el tiempo a medida que se agregan más viviendas al desarrollo y hay más propietarios disponibles para compartir los costos fijos de HOA.
2. Lo que obtienes también varía
Cuando compra una casa en una comunidad administrada, en realidad está comprando un conjunto de obligaciones legales y derechos además del espacio de vida física, dice John Manning, corredor de bolsa en RE / MAX on Market en Seattle. Los derechos, servicios y servicios precisos de los que es responsable la HOA pueden variar tanto como las tarifas que se cobran. "Una comunidad cerrada puede tener el mantenimiento de la puerta como el único acuerdo entre los propietarios, o puede haber un HOA con una autoridad legal para administrar mucho más", dice.
Mire lo que está incluido (y no incluido) que afectará las finanzas de su hogar. ¿Tendrás que pagar por la recolección de basura, por ejemplo? ¿Están incluidos los servicios públicos? ¿Cuáles? ¿Qué pasa con el servicio de cable y / o internet?
Tenga en cuenta que pagará por beneficios, como instalaciones recreativas, ya sea que los use o no. Averigüe las horas de servicios, como piscinas y canchas de tenis, para determinar si funcionarán con su horario. Si crees que querrás compartir estas instalaciones con amigos o familiares, revisa las reglas y tarifas correspondientes al uso de los huéspedes.
Alinee las tarifas, y sus inclusiones y exclusiones, con las de otros desarrollos en el área, especialmente aquellos que ya están en su lista restringida. "Si desea conocer los rangos de HOA para su región, el mejor recurso sería a través de un corredor de bienes raíces profesional que conozca las asociaciones de propietarios", dice el corredor Manning.
3. Se pueden aplicar tarifas adicionales
Una HOA puede adoptar uno de varios enfoques para la gestión financiera. Estas opciones afectan especialmente la forma en que financia gastos inesperados y las inversiones de capital como la sustitución de un sistema HVAC.
Según John Manning, broker gerente de RE / MAX on Market en Seattle, “Algunas asociaciones prefieren una gran reserva de efectivo disponible para cumplir con las obligaciones de mantenimiento, legales o de gestión a medida que surgen. Otros tienen tarifas más bajas y dependen de evaluaciones especiales —fondos recaudados fuera de las tarifas de HOA— para reparaciones y mantenimiento ”. Estas recaudaciones son similares a las evaluaciones impositivas que a veces cobran los gobiernos locales.
Así es como funciona la ruta de evaluación: cuando surge un gasto importante, como reemplazar un techo o elevador, y las reservas de la HOA carecen de los fondos para pagarlo, la asociación puede cobrarle a cada propietario una evaluación especial. Estos gravámenes pueden llegar a miles de dólares.
Según Manning, el tamaño del fondo de reserva dependerá no solo del enfoque de la Asociación de Propietarios sino también de la edad, el estado y las comodidades del edificio. Los desarrollos a menudo elaboran planes multianuales para reparaciones e inversiones de capital, incluidos sus costos anuales y el saldo esperado en el fondo de reserva en el momento en que se requerirán los desembolsos.
Pida ver esos documentos, prestando especial atención a qué tan bien se alinean los gastos necesarios con el saldo del fondo de reserva. La ayuda profesional puede ser valiosa al analizar detenidamente estas hojas de cálculo. Su compañía, dice Manning, es "hacer que los clientes discutan los estados financieros con un experto de CPA en análisis financiero".
El HOA debería poder proporcionar dicha lista. Pregunte también si alguna evaluación especial está planeada en el futuro. Tenga en cuenta que las economías de escala pueden significar que las evaluaciones especiales para un determinado gasto de capital pueden ser menores en HOA que tienen muchos miembros y mayores en HOA más pequeñas, donde un gasto similar tendrá menos propietarios para financiarlo.
4. Tarifas y su aprobación de hipoteca
Cuando contemple la compra de una propiedad en un desarrollo planificado, por supuesto tendrá en cuenta el impacto de sus cuotas HOA en sus finanzas generales. También lo harán los posibles prestamistas hipotecarios.
Como lo hacen con los impuestos a la propiedad (que, por cierto, no están incluidos en las tarifas de HOA en la mayoría de los desarrollos), los bancos considerarán sus tarifas mensuales de HOA al decidir qué tan grande puede pagar una hipoteca. Como resultado, puede luchar con compensaciones molestas a medida que decida entre las propiedades. Las tarifas más altas de HOA podrían dejarlo con una cantidad aprobada más pequeña para gastar en su casa en comparación con elegir una propiedad alternativa con tarifas bajas o sin tarifas.
Curiosamente, la presencia de tarifas no necesariamente reduce el valor de una propiedad; en todo caso, hay evidencia del efecto contrario. La investigación realizada por el microeconomista Clarke descubrió que, después de igualar el tamaño y la ubicación de la casa, las propiedades que formaban parte de un HOA se vendieron en un promedio de aproximadamente un 4% más que las que no estaban en una asociación. La prima es más alta, descubrió, cuando la casa y el desarrollo son nuevos; disminuye con la edad.
Su posible prestamista puede proporcionarle la cifra del pago de la hipoteca, y usted ya debería tener los números de impuestos a la propiedad y de honorarios de la HOA. Si recién está comenzando su búsqueda de vivienda, y aún no tiene relaciones con ningún prestamista, use una calculadora de hipotecas en línea para estimar el probable pago de la hipoteca del principal que está buscando e ingrese otra información relevante, incluida su pago inicial planificado.
Una vez más, cualquier prestamista con el que esté hablando puede proporcionar esto. Alternativamente, muchas calculadoras de hipotecas en línea, incluida la que vinculamos anteriormente, también le permiten solicitar cotizaciones de los prestamistas hipotecarios sobre tasas y montos máximos aprobados.
5. El pacto cuenta
Dado que las reglas y regulaciones de cualquier HOA en particular pueden ser únicas, no confíe en información de segunda mano o experiencia previa en otros desarrollos para conocer cuáles son las reglas y convenios de una HOA. Y piense detenidamente si podrá vivir con ellos.
Podrías descubrir que estás restringido en más formas de las que podrías asumir. Además de gobernar el color de la puerta y similares, los CC & R pueden limitar cómo de altura puede crecer su hierba, ya sea que pueda plantar o quitar árboles, qué tipos de vehículos puede estacionar en la calle o en su camino de entrada (las prohibiciones en los vehículos recreativos de estacionamiento, por ejemplo), qué tan altas pueden ser las cercas y qué tipos de revestimientos que puede usar en ventanas que dan a la calle.
Si la vida amigable con el medio ambiente es una prioridad personal, verifique las disposiciones verdes de la HOA, comenzando con lo que se puede plantar alrededor de su hogar y cómo se puede mantener esa vegetación.
Por ejemplo, algunos HOA no permiten xeriscaping, una forma ecológica de paisajismo para climas áridos, y pueden limitar el tamaño y la composición de cualquier jardín que plantes. Las reglas también pueden dictar el uso de fertilizantes, pesticidas o sistemas de rociadores particulares para mantener el jardín y prohibir las pilas de compost y los paneles solares.
Verifique cualquier idioma que pueda impedirle, o incluso complicar, alquilar su propiedad. Lo que se considera habitual puede depender de la jurisdicción. “En el área de Seattle, es común encontrar prohibiciones en alquileres a corto plazo. Los HOA tienen interés en limitar el porcentaje de unidades no ocupadas por el propietario, ya que los prestamistas hipotecarios pueden ser reacios a prestar en edificios que tienen una alta ocupación de alquiler ”, dice Manning.
6. Manejo de conflictos
Como en cualquier comunidad, surgen desacuerdos dentro de un desarrollo planificado, a veces sobre ciertos residentes que se inclinan o rompen las reglas. Antes de comprar, explore cómo se establecen y hacen cumplir las reglas y qué sanciones se imponen a los infractores de reglas.
Las sanciones pueden ser estrictas. En algunos HOA, los resultados pueden incluir ser multados o demandados o que el HOA coloque un derecho de retención en su hogar. Preste especial atención a si la HOA puede ejecutar una ejecución hipotecaria en su propiedad por falta de pago de las cuotas de HOA o no pago de multas resultantes de las violaciones de CC&R.
Pregunte sobre el proceso para resolver cualquier conflicto, así como sobre cómo la HOA maneja adiciones o enmiendas a las reglas.
Solicite una lista u otro informe de conflictos y violaciones de reglas que la asociación ha tenido que resolver. Si esa información no detalla las demandas, pregunte por ellas. Asegúrese de verificar cualquier demanda pasada, presente o pendiente en la que esté involucrada la HOA. Además, revise el resultado de tales casos.
7. La reputación de la HOA
Dado que la asociación esencialmente sirve como un gobierno hiperlocal para la comunidad, vale la pena investigar quién la dirige y qué tan bien funcionan esas personas juntas.
Es muy común que los HOA sean supervisados por residentes de la comunidad que ocupan sus cargos como voluntarios y son elegidos por miembros de la asociación. Sin embargo, algunas asociaciones se gestionan en su totalidad de manera profesional. Si una empresa privada administra el HOA, investigue su reputación antes de comprar. Si la Asociación de Propietarios tiene algunos empleados o empresas a las que contrata tareas, pregunte sobre estas entidades y el trabajo que realizan.
Hable si puede con algunos de los propietarios actuales del edificio, preferibles aquellos que no están en la junta de HOA y que han vivido en el edificio durante varios años. ¿Cuán colegialmente funciona la placa? ¿Las diferencias de opinión generalmente se manejan de manera civil y constructiva? Esté atento a las indicaciones de drama frecuente, incluso perpetuo. Al igual que con algunos otros órganos de gobierno, los HOA pueden verse obstaculizados por el egoísmo, los juegos de poder y la política mezquina.
Programe tiempo para hablar con el presidente de HOA, para tener una idea de si desea que esta persona tome decisiones en su nombre sobre el desarrollo. Pregúntele también al presidente sobre el interés de los residentes en servir en la junta: ¿Existe una gran motivación para hacerlo o una relativa indiferencia? Esta conversación también puede motivarlo (o no) a servir en el tablero usted mismo un día, una medida que requeriría ser elegido y dejar algo de tiempo libre para sus nuevas responsabilidades.
8. Cumplimiento de la HOA
No confíe en recibir una alerta adecuada sobre cualquier problema persistente entre la asociación y el propietario actual de una casa que le interese. Si no pregunta sobre estos problemas de manera oportuna, podría heredarlos cuando tome posesión de la propiedad.
Algunos problemas potenciales pueden ser obvios, como paisajismo muerto o cubierto de vegetación o pintura descascarada. Por el contrario, ¿el propietario ha realizado mejoras exteriores u otros cambios en la propiedad sin obtener la aprobación de la HOA? Si estos cambios no cumplen con las reglas, ¿qué podría sucederle si fuera dueño de la propiedad? Es posible que pueda obligar al propietario a solucionar los problemas como parte del acuerdo de venta o proporcionar efectivo al cierre.
9. Responsabilidades del seguro
Al igual que con la propiedad de la propiedad, las disposiciones de seguro dentro de un desarrollo planificado también se pueden dividir, con la HOA cubriendo algunos peligros o áreas y el propietario responsable de otros.
Estos a menudo son obligatorios por la ley estatal. En Florida, por ejemplo, un condominio HOA debe asegurar todas las propiedades comunes, que incluyen cada parte del edificio hasta el panel de yeso inacabado de una unidad. Mientras tanto, el propietario es responsable de asegurar todos los bienes personales dentro de su unidad, incluidos los electrodomésticos, pisos, gabinetes, tratamientos de ventanas y similares.
Consulte la ley del estado en el que vivirá para conocer la división precisa de los requisitos. Confirme que el HOA de la propiedad que está considerando cumple con esos requisitos.
El seguro contra catástrofes es particularmente importante si está considerando la compra de un condominio o una casa adosada en un área propensa a grandes desastres naturales, como inundaciones, terremotos, tormentas de nieve, incendios forestales, tornados o huracanes. "En el noroeste del Pacífico, el seguro contra terremotos es muy común, aunque no es obligatorio", dice Manning.
Verifique si la HOA brinda cobertura adicional como un beneficio por poseer dentro del desarrollo. "HOA con visión de futuro puede hacer que la construcción de un condominio sea más atractiva" de esta manera, dice Manning. Podrían agregar "seguro contra terremotos y otros tipos de riesgos, se reflejará en las cuotas de HOA del propietario". Por supuesto, debe confirmar si dicha cobertura adicional también se extiende a las áreas que son responsabilidad legal del propietario, o solo a aquellos bajo la competencia de la HOA.
La línea de fondo
Vivir en un desarrollo planificado, y ser gobernado en parte por las reglas de un HOA, puede ser una bendición mixta. Ofrece la posibilidad de intercambiar cierto control sobre su hogar por las responsabilidades reducidas de mantenerlo y por el beneficio de disfrutar de comodidades y seguridad compartidas. Sin embargo, también puede cambiar el aspecto diverso de un vecindario típico por una apariencia más uniforme, aunque con una menor probabilidad de que el gusto de decoración de un vecino o los hábitos de mantenimiento descuidados se conviertan en un problema para usted.
Lo bien que acepte esas compensaciones contribuirá a lo feliz que estará en un condominio u otra "casa planificada". Si decide proceder con una compra, asegúrese de contratar profesionales, incluido un agente de bienes raíces, que esté familiarizado con desarrollos planificados y HOA ya que hay una serie de aspectos inusuales en comparación con la compra de una vivienda unifamiliar.
