¿Qué significa coterminous?
Los préstamos coterminales se refieren a un préstamo suplementario con una fecha de vencimiento que es igual a una deuda senior o un préstamo original. Coterminous se usa con mayor frecuencia para describir préstamos hipotecarios, como los de prestatarios residenciales y comerciales.
Para llevar clave
- Los préstamos colindantes son préstamos suplementarios con una fecha de vencimiento que es igual a un préstamo principal. Los préstamos colindantes son comunes para financiar la construcción y la propiedad. Los préstamos coterminales generalmente se acompañan de restricciones en la cantidad y el período de servicio.
Entendiendo Coterminous
Si bien un préstamo suplementario puede tener una fecha de vencimiento que se produce después de la del préstamo original (a menudo llamado "no condicional"), la mayoría de los prestamistas de segunda hipoteca o prestamistas intermedios prefieren que ambos préstamos vencen en la misma fecha. De esta manera, el prestatario puede optar por refinanciar ambos préstamos en uno más grande, preferiblemente con el mismo prestamista.
Tener la misma fecha de liquidación también facilita que los prestatarios determinen si la refinanciación de los préstamos originales y colindantes proporciona ahorros significativos. Los prestamistas también se benefician de tener las mismas fechas de liquidación porque representa un menor riesgo de incumplimiento en comparación con una hipoteca intermedia no cotizada.
Otra ventaja de tener la misma fecha de liquidación para dos préstamos es que la estrategia garantiza que los préstamos se alineen con las tasas de interés vigentes. Además de esto, se hace más fácil determinar las tasas de interés al refinanciar o empaquetar ambos préstamos en un solo instrumento de deuda al final de sus respectivos términos.
Cómo se estructuran los préstamos coterminales
En algunos casos, los préstamos intermedios se financian a través de vehículos de inversión que están estructurados como corporaciones de responsabilidad limitada.
Los prestamistas que ofrecen préstamos colindantes pueden tener varios límites y restricciones. Esto puede incluir una estipulación de que el mismo prestamista debe pagar cualquier hipoteca anterior existente para el prestatario. Es posible que el prestamista no permita que se otorgue un préstamo complementario cotérico poco después de que se haya aprobado un préstamo original. El prestatario puede tener que esperar al menos un año en el plazo del préstamo original antes de buscar este financiamiento adicional. Los prestamistas pueden exigir que el préstamo original tenga un tiempo mínimo restante, cinco años, por ejemplo, en su plazo antes de que se apruebe un préstamo colateral.
Una hipoteca colindante puede tener un monto mínimo que debe ser prestado. En las hipotecas comerciales colindantes, también podría haber estipulaciones sobre la propiedad en sí.
Por ejemplo, puede haber requisitos de ocupación que el prestatario debe cumplir y mantener para calificar para una hipoteca suplementaria. Es posible que el edificio deba estar ocupado físicamente en un 85% durante al menos 90 días antes del cierre de la hipoteca. La recaudación de reservas de reemplazo en una hipoteca complementaria coterminosa podría ser eliminada; sin embargo, las reservas de reemplazo en la hipoteca original continuarían siendo cobradas. Es posible que se requiera una nueva tasación de la propiedad, así como una nueva póliza de seguro de título.
Este tipo de financiamiento podría atraer a los prestatarios porque ofrece una forma para que las hipotecas múltiples tengan una sola fecha cuando se espera que la propiedad sea libre y clara. Es posible que los prestatarios consoliden sus préstamos mediante la refinanciación cuando las tasas de interés se vuelven más favorables para reducir su obligación de deuda general.
Ejemplo de préstamo coterminoso
Los préstamos coterminales se utilizan comúnmente en la financiación de la construcción. Por ejemplo, si un promotor inmobiliario está construyendo un bloque de apartamentos, puede solicitar un primer préstamo para comenzar la construcción. Los pagos iniciales relacionados con esa primera hipoteca cubrirán el monto del préstamo prestado. Posteriormente, ella puede obtener un segundo préstamo colateral para realizar los pagos del primer préstamo y financiar la construcción posterior.
Esta estrategia beneficia tanto al constructor como a la institución financiera. El constructor obtiene una fuente adicional de financiamiento para su proyecto en forma de un segundo préstamo y las instituciones financieras pueden evaluar el progreso del proyecto antes de emitir un segundo préstamo. Por lo general, los montos de apalancamiento para préstamos cotizantes se calculan como un porcentaje de LTV o relación préstamo-valor. Cuanto mayor sea el LTV, mayor es el riesgo.
