¿Qué es un sistema de registro electrónico de hipotecas?
El Sistema de Registro Electrónico de Hipotecas (MERS) es una base de datos creada por la industria de la banca hipotecaria que simplifica el proceso de la hipoteca mediante el uso del comercio electrónico. MERS rastrea los derechos de propiedad y servicio que se originan en los Estados Unidos. Es utilizado por la industria de financiamiento de bienes raíces para el comercio de préstamos hipotecarios comerciales y residenciales. Es un acreedor hipotecario original (MOM) aprobado por Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae, FHA y VA, las agencias de financiación de viviendas de California y Utah y todas las principales agencias de calificación de Wall Street.
Comprensión del sistema de registro electrónico de hipotecas (MERS)
MERS también es una compañía privada que administra la base de datos. Su sistema es utilizado por creadores de hipotecas, administradores, prestamistas de almacenes, prestamistas mayoristas, prestamistas minoristas, custodios de documentos, agentes de liquidación, compañías de títulos, aseguradoras, inversores, registradores del condado y consumidores. Realiza un seguimiento de un registro electrónico confidencial de hipotecas y modificaciones a los derechos de servicio y la propiedad de los préstamos. Los funcionarios del condado y reguladores y los propietarios pueden acceder a MERS de forma gratuita. Para los propietarios de viviendas, la base de datos les permite buscar información sobre sus propias hipotecas que están registradas en el sistema.
Cómo se usa MERS para encontrar información hipotecaria
Para utilizar el seguimiento electrónico, el administrador de la hipoteca lo asigna con un número de identificación de hipoteca (MIN) y luego registra el préstamo con la base de datos MERS. A partir de ahí, el vendedor puede originar la hipoteca con MERS como candidatos del beneficiario, y luego asigna o registra la asignación del préstamo a MERS en el registro de tierras del condado. Esto convertiría a MERS en el acreedor hipotecario registrado.
Si el prestamista vende la nota, MERS actualizará su información sobre la hipoteca. El administrador de una hipoteca puede eliminarla de la base de datos de MERS enviando una solicitud para desactivarla. MERS, a su vez, notificará a Fannie Mae. Si el administrador de una hipoteca desea finalizar su membresía con MERS por completo, también debe notificar a Fannie Mae lo antes posible.
MERS puede actuar como una medida de ahorro de costos en cierta medida porque al actuar como un acreedor hipotecario, reduce el gasto de registrar la transferencia de una hipoteca de un prestamista a otro.
Sin embargo, la base de datos ha generado algunas críticas porque, durante la crisis de la vivienda de 2008, el sistema dificultó en ocasiones determinar quién era realmente el propietario de las hipotecas. Eso creó un desafío para los propietarios de viviendas que enfrentan ejecuciones hipotecarias o alivio de sus préstamos, ya que necesitaban saber quién tenía sus hipotecas para encontrar algún tipo de remedio.
