Tabla de contenido
- ¿Qué es la deuda de segundo gravamen?
- Deuda del segundo gravamen explicada
- Riesgos del prestamista de segundo gravamen
- Riesgos del inversor de segundo gravamen
- Riesgos del prestatario del segundo gravamen
- Resultados de incumplimiento de préstamos
- Ejemplo del mundo real
¿Qué es la deuda de segundo gravamen?
La deuda de segundo gravamen se refiere a la clasificación de la deuda en caso de quiebra y liquidación. Otro término para este tipo de garantía de deuda es deuda junior.
Estas deudas tienen una prioridad de reembolso más baja que otras deudas de alto rango o mayores. En otras palabras, el segundo gravamen es el segundo en la línea que debe pagarse por completo en el caso de la insolvencia del prestatario. Solo después de que todas las deudas senior, tales como préstamos y bonos, hayan sido satisfechas, se puede pagar la deuda del segundo gravamen.
Los inversores en deuda subordinada deben conocer su posición en línea para recibir el reembolso total del capital en caso de insolvencia del negocio subyacente.
Deuda del segundo gravamen explicada
La deuda de segundo gravamen tiene un reclamo subordinado a la garantía prometida para garantizar un préstamo. En una liquidación forzosa, la deuda junior puede recibir ingresos de la venta de los activos comprometidos para garantizar el préstamo, pero solo después de que los tenedores de deuda senior hayan recibido el pago. Debido a la solicitud subordinada de garantías prometidas, los gravámenes secundarios conllevan un mayor riesgo para los prestamistas e inversores que la deuda senior. Como resultado de este riesgo elevado, estos préstamos generalmente tienen tasas de endeudamiento más altas y siguen procesos más estrictos para su aprobación.
Si un prestatario no cumple con un préstamo garantizado, el titular del derecho de retención puede recibir el 100% del saldo del préstamo por la venta de activos subyacentes. Sin embargo, el titular del segundo derecho de retención puede recibir solo una fracción del monto pendiente del préstamo.
Por ejemplo, si un prestatario está en incumplimiento de un préstamo inmobiliario con una segunda hipoteca, los acreedores pueden ejecutar la hipoteca y vender la casa. Después del pago total del saldo de la primera hipoteca, la distribución de los ingresos restantes va al prestamista de la segunda hipoteca.
Para llevar clave
- La deuda de segundo gravamen se refiere a préstamos que tienen una prioridad más baja que otra deuda de mayor rango en caso de quiebra y liquidación de activos. Otros nombres para la deuda de segundo gravamen incluyen la deuda junior y la deuda subordinada. La deuda de segundo gravamen puede ayudar al prestatario obtener acceso al financiamiento que tanto necesita, pero los riesgos deben sopesarse. La deuda menor puede ofrecer a los inversores una tasa de interés más alta que la deuda tradicional de tasa fija.
Riesgos del prestamista de segundo gravamen
El riesgo principal para los prestamistas que representan las hipotecas de segundo gravamen es una garantía insuficiente en caso de incumplimiento o una declaración de quiebra. Durante el proceso de solicitud, los prestamistas de segundo gravamen generalmente evalúan muchos de los mismos factores y proporciones financieras que los prestamistas de primer gravamen. Estas métricas financieras incluyen puntajes de crédito, ganancias y flujo de efectivo. Los prestamistas también revisan la relación deuda / ingreso del prestatario, que muestra el porcentaje del ingreso mensual dedicado al pago de deudas. Por lo general, los prestatarios con bajo riesgo de incumplimiento reciben condiciones crediticias favorables que resultan en tasas de interés más bajas.
Para mitigar el riesgo, los prestamistas de segundo gravamen también deben determinar la cantidad de capital disponible que excede el saldo adeudado de la deuda senior. La equidad es la diferencia entre el valor de mercado del activo subyacente menos los préstamos pendientes de ese activo.
Por ejemplo, si una compañía tiene un primer gravamen pendiente de $ 1, 000, 000 en un edificio, y la estructura tiene un valor tasado de $ 2, 500, 000, quedan $ 1, 500, 000 en capital restante. En este caso, el prestamista de segundo gravamen puede aprobar un préstamo para solo una parte del capital pendiente, digamos $ 750, 000—50%. Además, el titular del primer derecho de retención puede tener estipulaciones en sus términos de crédito que establecen restricciones con respecto a si la compañía puede tomar una deuda adicional o una segunda hipoteca en el edificio.
Otros cálculos que un prestamista revisa durante el proceso de préstamo incluyen el valor de mercado del edificio, la posibilidad de que el activo subyacente pierda valor y el costo de la liquidación. Los prestamistas pueden restringir el tamaño de los gravámenes secundarios para garantizar que el saldo acumulado de la deuda pendiente sea significativamente menor que el valor de la garantía subyacente.
Los prestamistas generalmente incluyen convenios en términos de crédito. Estos convenios imponen restricciones y describen requisitos específicos para el prestatario. Si una empresa se atrasa en los pagos, se activan los convenios de préstamos que pueden requerir la venta de activos para pagar la deuda.
Riesgos del inversor de segundo gravamen
Aunque los inversores de deuda de segundo gravamen se pagan antes que los accionistas comunes en caso de desaparición de una empresa, la deuda junior tiene sus riesgos. Si la compañía emisora es insolvente y, a través del proceso de liquidación, no hay suficientes activos disponibles para pagar la deuda senior y junior, los inversores de segundo gravamen incurrirán en la pérdida.
Si bien la deuda junior puede ofrecer a los inversores una tasa de interés más alta que la deuda de tasa fija tradicional, los inversores deben ser conscientes de la viabilidad financiera de la empresa emisora y la probabilidad de reembolso.
Riesgos del prestatario del segundo gravamen
La deuda junior puede ser en forma de préstamos de un banco o mediante la venta de bonos a inversores. Los prestatarios pueden usar gravámenes secundarios para acceder al patrimonio de la propiedad o para agregar capital al balance de una empresa. Promover activos para asegurar un segundo gravamen también representa un riesgo para el prestatario.
Independientemente de los motivos del segundo préstamo, si el prestatario se atrasa en el pago de la deuda, ese prestamista puede comenzar los procedimientos para forzar la venta del activo comprometido.
Por ejemplo, si un propietario tiene una segunda hipoteca en incumplimiento, el banco puede comenzar el proceso de ejecución hipotecaria. La ejecución hipotecaria es un proceso legal en el que un prestamista toma el control de la propiedad y comienza el proceso de venta del activo. La ejecución hipotecaria ocurre cuando un prestatario no puede hacer pagos de capital e intereses completos y programados como se describe en el contrato de la hipoteca.
Las empresas generalmente tienen una gama más amplia de activos como garantía, incluidos bienes inmuebles, equipos y sus cuentas por cobrar. Al igual que una segunda hipoteca de una casa, una empresa puede correr el riesgo de perder activos por liquidación si el prestamista de segundo gravamen ejecuta una hipoteca.
Pros
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La deuda junior paga una tasa de interés más alta
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Durante la liquidación, el segundo gravamen se paga ante los accionistas comunes
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Agregar un segundo préstamo de gravamen puede proporcionar acceso al capital
Contras
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En una liquidación, la deuda junior puede no recibir el reembolso total
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El reembolso depende de la viabilidad financiera de la empresa emisora.
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Garantía insuficiente puede ser asegurada a la deuda
Resultados de incumplimiento de préstamos
Tanto las empresas como los individuos tienen un puntaje de crédito que clasifica su capacidad para pagar los préstamos. Un puntaje de crédito es un número estadístico que evalúa la solvencia de un prestatario teniendo en cuenta el historial crediticio del prestatario.
Si un individuo se atrasa en los pagos o no paga un préstamo, su puntaje de crédito disminuirá. Los puntajes bajos dificultan el endeudamiento de estos prestatarios en un día posterior y pueden afectar su capacidad de asegurar empleo, apartamentos y artículos como teléfonos celulares.
Para una empresa, el historial crediticio negativo puede significar que tendrán dificultades para encontrar compradores de futuros bonos que puedan emitir sin ofrecer una tasa de cupón elevada. Además, muchas compañías utilizan líneas de crédito de capital de trabajo para la operación de sus negocios. Por ejemplo, una empresa puede pedir prestado de una línea de crédito (LOC) para comprar inventario. Una vez que reciben el pago por sus productos terminados, pagan el LOC y comienzan el proceso nuevamente para el próximo ciclo de ventas.
Otro resultado del incumplimiento de una empresa es el impacto en el flujo de caja de la empresa. El flujo de efectivo es una medida de la cantidad de efectivo que genera una empresa para ejecutar sus operaciones y cumplir con sus obligaciones. Como resultado del mayor costo del servicio de la deuda y los gastos por intereses de tasas de interés más altas, se reduce el flujo de efectivo.
Ejemplo del mundo real
Como ejemplo, digamos que Ford Motor Company (F) tiene un préstamo pendiente en una de sus fábricas que producen camiones. El préstamo es de aproximadamente $ 10, 000, 000 mientras que el edificio y la propiedad valen $ 22, 000, 000 de acuerdo con una evaluación reciente de su valor de mercado. Como resultado, la compañía tiene $ 12, 000, 000 en capital disponible ($ 22, 000, 000 - $ 10, 000, 000).
El préstamo pendiente de $ 10, 000, 000 es deuda senior y es la primera prioridad a pagar en caso de incumplimiento o liquidación de la empresa. A cambio de ser el primer titular del gravamen, el banco cobra un interés del 2% sobre la nota de $ 10, 000, 000.
Ford busca tomar una segunda hipoteca —en esencia, un segundo gravamen— sobre la propiedad de otro banco. Sin embargo, el segundo banco solo prestará el 50% del capital restante para la deuda del segundo gravamen. Como resultado, Ford puede pedir prestados $ 6, 000, 000.
Suponga que ocurre una recesión, reduciendo no solo los ingresos de la compañía por la venta de camiones, sino también el valor de la propiedad. Si el negocio no paga sus deudas, cualquiera de los prestamistas puede comenzar la liquidación para satisfacer el préstamo. Después de la liquidación y el pago del saldo del primer préstamo de $ 10, 000, 000, la compañía solo tiene $ 5, 000, 000 en fondos restantes. Como deuda junior, el segundo banco no puede recibir el monto total del derecho de retención.
