¿Qué es un Opco?
Opco es la abreviatura de "compañía operadora", que generalmente se usa cuando se describe la compañía operadora principal involucrada en un acuerdo opco / propco. En algunos casos, la compañía operadora se separa de una subsidiaria como un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) para obtener ventajas fiscales. La compañía de propiedades (propco) mantiene la propiedad de todos los bienes inmuebles y la deuda relacionada, ofreciendo la ventaja de opco relacionada con la calificación crediticia y las cuestiones financieras.
Las ofertas de Opco / propco se encuentran entre las más comunes en la formación de un REIT.
¿Cómo funciona un Opco?
Un acuerdo de compañía operadora / compañía de propiedades (opco / propco) es un acuerdo comercial en el que una compañía subsidiaria (es decir, la compañía de propiedades) posee todas las propiedades generadoras de ingresos en lugar de la compañía principal (compañía operadora). Los acuerdos de Opco / propco permiten que todas las cuestiones relacionadas con el financiamiento y la calificación crediticia de ambas compañías permanezcan separadas.
En una estrategia de negociación opco / propco, las empresas se dividen en al menos una empresa operadora y una empresa inmobiliaria. Si bien la compañía de propiedades posee todos los activos, incluidos los bienes raíces, que están asociados con la generación de ingresos, opco utiliza los activos para generar ventas.
Una estrategia opco / propco hace posible que las empresas mantengan ciertos libros, a saber, obligaciones de deuda y, por lo tanto, obligaciones de servicio de deuda, calificaciones crediticias y cuestiones relacionadas, de los libros de la compañía operadora. Esto generalmente presenta a la compañía ventajas y ahorros financieros considerables. Si la compañía operadora crea un REIT para todas sus propiedades inmobiliarias, puede evitar la doble imposición en todas sus distribuciones de ingresos. Cuando los mercados de crédito se vuelven más restringidos, o cuando los valores de las propiedades se desploman, las estrategias de negociación opco / propco no son tan prácticas y en muchos casos ni siquiera son factibles.
Para llevar clave
- Opco es la abreviatura de "compañía operadora", que generalmente se usa cuando se describe la compañía operadora principal involucrada en un acuerdo opco / propco. En una estrategia de trato opco / propco, las compañías se dividen en al menos una compañía operadora y una compañía de propiedades. diferencias funcionales y estratégicas entre las compañías que operan bienes raíces y los REIT, pero los REIT no necesitan operar las propiedades.
Ejemplo de un Opco
Las compañías de casino a menudo consideran la reestructuración de opco / propco para crear valor para los accionistas y racionalizar las operaciones. El modelo para esto es la reestructuración de Penn National Gaming Inc. en 2013. La compañía de casinos recibió permiso del Servicio de Impuestos Internos (IRS) de EE. UU. Para realizar una escisión libre de impuestos de sus propiedades en un nuevo REIT.
Penn National Gaming se separó de Gaming and Leisure Properties, transfiriendo toda la propiedad de los activos inmobiliarios al REIT recién formado. Después de completar este spin-off, Gaming and Leisure Properties arrendó las propiedades a Penn National Gaming.
Las reglas de impuestos especiales que existen en el REIT de Penn National Gaming evitan que el propco tenga que pagar el impuesto federal sobre la renta sobre cualquier renta obtenida del opco. El REIT de Penn National Gaming también tiene una tasa de interés significativamente más baja que una compañía de juegos. Además, debido a que Penn National Gaming eliminó toda la deuda relacionada con la propiedad al asignar la propiedad a su REIT, el balance general de la opco le permite a la compañía de casinos tomar prestados los fondos que necesita para operar y también invertir en un mayor desarrollo y expansión de sus casinos
Opcos Versus REITs
Existen diferencias funcionales y estratégicas entre las empresas operadoras de bienes raíces y los REIT. Muchos REIT enfocan su estrategia de inversión y cartera para generar flujo de efectivo a través de los alquileres o arrendamientos generados por las propiedades que poseen. Las inversiones realizadas por un REIT en un proyecto de construcción y adquisiciones podrían estar destinadas a generar ingresos por alquileres de la propiedad. Ese ingreso neto se destina principalmente a distribuciones emitidas a los inversores.
Una compañía operadora de bienes raíces (REOC) podría financiar una nueva construcción y luego vender la propiedad a cambio de una devolución. La compañía también podría comprar una propiedad, renovar el edificio y luego revender el inmueble para obtener ganancias. Un REOC también podría servir como una empresa de gestión que supervisa las propiedades.
Las ganancias que genera una empresa operadora de bienes raíces pueden reinvertirse en gran medida en proyectos como adquisiciones, renovaciones y nuevas construcciones. Esto le permite a un REOC llenar su cartera relativamente rápido con posibles perspectivas a largo plazo. Esto se compara con las regulaciones que requieren que los REIT distribuyan la mayoría de sus ingresos netos a sus accionistas. Puede existir la posibilidad de mayores perspectivas de crecimiento con un REOC, pero es posible que no generen tantos ingresos inmediatos como los REIT.
