Tabla de contenido
- 1. Daño de inspección de termitas
- 2. La evaluación es demasiado baja
- 3. Hay nubes en el título
- 4. La inspección de la vivienda muestra defectos
- 5. Una de las partes tiene los pies fríos
- 6. Su financiación se cae
- 7. La casa está en un área de alto riesgo
- 8. El hogar no es asegurable
- 9. Diferencias en GFE y HUD-1
- 10. Los errores evitan el cierre a tiempo
- La línea de fondo
Tener su oferta de compra de vivienda aceptada es como lograr que el corredor esté alto durante un maratón. Pero espera el champán: la propiedad aún no es tuya. Durante los 30 días más o menos entre el momento en que se acepta su oferta de compra y se le entregan las llaves, comúnmente conocido como depósito en garantía, hay muchos obstáculos que superar. Si tropieza con alguno de ellos, la compra puede fallar y volverlo a la línea de partida.
Al igual que un atleta que entrena para una carrera, usted puede entrenarse para los pasos finales desalentadores en la compra de una casa. Los procedimientos y las reglas del depósito en garantía varían según el estado, pero estos son 10 de los problemas más comunes que se encuentran durante este período y qué se puede hacer para prevenirlos o mitigarlos.
Para llevar clave
- Los procedimientos y las reglas del depósito en garantía varían según el estado, pero existen problemas que pueden impedir que los compradores cierren el trato durante este período. Los daños causados por plagas, bajas valoraciones, reclamos de título y defectos en la inspección de la vivienda pueden retrasar el cierre. Puede haber casos en los que el comprador o el vendedor pueden tener problemas o el financiamiento puede fracasar. Otros problemas que pueden retrasar el cierre incluyen casas en áreas de alto riesgo o falta de asegurabilidad. Puede haber problemas con la estimación de buena fe u otros errores pueden impedir el cierre.
1. La inspección de termitas muestra daños
El prestamista realizará una inspección de plagas en la casa. Esto se hace a su cargo, generalmente menos de $ 100, para asegurarse de que no haya daños graves causados por insectos que coman madera, como termitas u hormigas carpinteras. Esta inspección protege el interés del prestamista en la propiedad. Los propietarios de viviendas que descubren problemas de termitas después de mudarse a menudo abandonan la propiedad, dejando al prestamista sosteniendo la bolsa. Es posible que algunos prestamistas no requieran una inspección de termitas, pero puede ser de su interés obtener una de todos modos.
Si la inspección descubre cualquier evidencia de una infestación visible, es posible que las áreas problemáticas tengan que remediarse antes de que se pueda cerrar el depósito en garantía. Si los problemas son demasiado graves y / o el vendedor no pagará para solucionarlos, tiene la opción de retirarse si su acuerdo de compra tiene las contingencias adecuadas.
2. La evaluación es demasiado baja
Las tasaciones son valoraciones de propiedades realizadas por una parte autorizada. En general, se realizan con fines impositivos, como parte del proceso para obtener financiamiento para la vivienda o para vender una vivienda. Los tasadores usan una variedad de métodos para determinar el valor de una propiedad, como los valores actuales de mercado en casas comparables.
El banco tendrá la vivienda tasada. Nuevamente, esto es a su cargo. Esta evaluación se realiza para proteger su interés en el hogar. El banco quiere asegurarse de que la casa valga al menos tanto como usted pagará por ella, por lo que si se produce una ejecución hipotecaria, puede recuperar sus pérdidas. Si la evaluación es demasiado baja, el vendedor tendrá que bajar el precio de venta o tendrá que pagar en efectivo por la diferencia. Es posible obtener una segunda opinión más favorable de un tasador diferente.
3. Hay nubes en el título
El seguro de título lo protege a usted y al prestamista contra cualquier reclamo futuro sobre la propiedad. Si hay algún tipo de gravamen o reclamo contra la propiedad, el problema deberá resolverse antes de que la transacción pueda continuar. Debe haber un título claro para que una transacción de bienes raíces pueda continuar. El seguro de título cubre contra cosas tales como la propiedad de un tercero, la falsificación y el fraude, así como cualquier gravamen o juicio contra la propiedad.
Durante el proceso de custodia, debe contratar a una compañía de títulos para que realice una búsqueda de títulos y emita un seguro de títulos. La búsqueda de títulos asegura que nadie más, el Servicio de Impuestos Internos (IRS), el estado o un pariente del vendedor, tenga un reclamo legal sobre la propiedad que desea comprar.
4. La inspección de la vivienda muestra defectos
La mayoría de las ofertas de compra tienen una contingencia de inspección de la vivienda escrita, por lo que si la inspección de la vivienda revela serios problemas, el comprador puede retirarse sin penalización. Si no incluye esta contingencia en su contrato, puede perder su dinero serio, generalmente varios miles de dólares, si decide no comprar la casa según la inspección. Recuerde, el dinero de depósito es el depósito que deposita para mostrar su interés en el hogar y la buena fe para realizar la compra.
5. Una de las partes tiene los pies fríos
El contrato describirá razones justificables para que el comprador o el vendedor se retiren sin penalización, como no renunciar a una contingencia o no cumplir con una fecha límite. Sin embargo, si decide, después de renunciar a las contingencias que no desea realizar con la compra, tal vez encontró otra casa que le gusta más, perderá su dinero.
La razón es porque hacerlo tiene ramificaciones financieras para el vendedor. El dinero sincero ayuda a compensar al vendedor por el tiempo que la casa estuvo fuera del mercado, lo que retrasará la cantidad de tiempo que finalmente le lleva vender. Por el contrario, si el vendedor decide retirarse debido a un cambio de opinión o porque se hizo una mejor oferta, usted tendrá el derecho legal de cobrar daños al vendedor.
6. Su financiación se cae
Los compradores inteligentes no hacen ofertas de viviendas sin una aprobación previa, lo que significa obtener un compromiso de préstamo por escrito de un banco que dice que le proporcionará una hipoteca de cierta cantidad. Y, a su vez, los vendedores inteligentes no aceptan ofertas de compradores que no están aprobados previamente. Sin embargo, hay cosas que pueden evitar que el préstamo se cierre, como si mintió en la solicitud, las tasas de interés aumentan bruscamente, su situación laboral cambia o su puntaje de crédito baja. Pregúntele a su prestamista cómo puede evitar problemas como estos. Y si usted es vendedor, recuerde que precalificado no es lo mismo que preaprobado.
Las aprobaciones previas son evaluaciones preliminares realizadas por prestamistas que determinan si los prestatarios pueden recibir una oferta previa a la aprobación.
7. La casa está en un área de alto riesgo
Recibirá un documento que describe los riesgos naturales que pueden afectar el hogar (inundaciones, terremotos, riesgos sísmicos, incendios) durante la custodia en los estados que requieren un informe de divulgación de riesgos naturales. El prestamista puede exigirle que compre un seguro contra riesgos más allá del seguro de su propietario si la casa se encuentra en un área de alto riesgo. Este tipo de seguro puede ser muy costoso. También es un costo que deberá pagar todos los meses hasta que se cancele la hipoteca o hasta que venda la casa.
Para evitar sorpresas desagradables durante el depósito en garantía, pregúntele a su agente, posibles nuevos vecinos o al departamento de planificación de la ciudad qué peligros naturales existen en su área deseada, qué tipo de seguro adicional puede tener que comprar y cuánto puede costar antes de ingresar Una oferta en una casa.
8. El hogar no es asegurable
Si un propietario anterior realizó un reclamo de seguro importante en el hogar, como daños por agua o moho, aparecerá en los registros del seguro, y las compañías pueden rechazar la cobertura porque el hogar puede ser demasiado riesgoso. Si una casa no es asegurable, no podrá comprarla a menos que sea un comprador en efectivo, ya que los prestamistas requieren que mantenga el seguro del propietario hasta que se cancele la hipoteca. Por supuesto, incluso si es un comprador en efectivo, probablemente no sea una buena idea comprar una casa que no sea asegurable.
9. Diferencias entre la estimación de buena fe y HUD-1
Cuando obtiene la aprobación previa de su préstamo, y nuevamente cuando hace una oferta sobre una propiedad específica, su prestamista debe darle un estimado de buena fe que detalle los costos de cierre asociados con la obtención de financiamiento para la vivienda. El cálculo de buena fe es básicamente un borrador de la información en el formulario HUD-1 que recibe al menos 24 horas antes del cierre. Como su nombre lo indica, la estimación de buena fe debe ser una aproximación cercana de lo que realmente termina pagando, idealmente dentro del 10%. Tenga en cuenta que algunos prestamistas sin escrúpulos intentarán atraer clientes con estimaciones poco realistas.
Si esto sucede, y no puede hacer que el prestamista retroceda en los cargos excesivos, su mejor opción puede ser pedirle al vendedor que extienda la fecha de cierre e intente asegurar un financiamiento alternativo. Esto le permitirá seguir comprando la propiedad sin ser estafado.
10. Los errores evitan el cierre a tiempo
Hay muchas partes diferentes involucradas en el cierre del depósito en garantía. Si alguno de ellos comete un error, su cierre puede retrasarse. Dependiendo de las condiciones descritas en su contrato de compra y de quién es la culpa de la demora, si no cierra a tiempo, es posible que deba pagar una multa al vendedor por cada día que el cierre llegue tarde.
El vendedor también podría negarse a extender la fecha de cierre, y todo el acuerdo podría fracasar. En el mejor de los casos, el vendedor podría simplemente aceptar extender la fecha de cierre sin penalización. Después de todo, si el acuerdo no se cierra, el vendedor también tendrá que comenzar de nuevo.
La línea de fondo
Transferir la propiedad de una casa es estresante para todas las partes. Muchas cosas tienen que suceder en un corto período de tiempo, y puede haber grandes ramificaciones si algo falla. El proceso puede ser especialmente estresante para los compradores, que deben pasar por un proceso complejo, a veces desconocido, y tomar una gran cantidad de decisiones importantes relacionadas con lo que probablemente sea la compra más cara de sus vidas. Si se toma el tiempo para familiarizarse con el proceso de custodia y sus posibles dificultades con suficiente antelación, estará preparado emocional, intelectual y económicamente para terminar la carrera y cerrar el trato.
