Los inversores inmobiliarios y los compradores de vivienda por primera vez se enfrentan a una batalla cuesta arriba en un mercado inmobiliario lento. Cuando se trata de comprar y vender propiedades, aún es posible ganar dinero, pero no será fácil. Sin embargo, evitar algunos errores clásicos lo ayudará a tomar el camino correcto. (¿Está considerando ingresar al mercado inmobiliario?
Falta de investigación
Antes de que la mayoría de las personas compren un automóvil o un televisor, comparan diferentes modelos, hacen muchas preguntas y tratan de determinar si lo que están a punto de comprar realmente vale la pena. La diligencia debida que implica la compra de una vivienda debería ser aún más rigurosa.
También hay consideraciones de investigación para cada tipo de inversor inmobiliario, ya sea un propietario personal, un futuro propietario, un flipper o un promotor inmobiliario.
El posible comprador no solo debe hacer muchas preguntas sobre la casa, sino que también debe preguntar sobre el área (vecindario) en la que se encuentra. (Después de todo, ¿de qué sirve una buena casa si a la vuelta de la esquina hay una casa de fraternidad universitaria conocida por sus fiestas de barriles durante toda la noche? A menos, por supuesto, que esté atrayendo a un inquilino de estudiantes).
La siguiente es una lista de preguntas que los posibles inversores deberían hacer con respecto a la casa en cuestión:
- ¿La propiedad está construida en la vecindad de un sitio comercial, o ocurrirá una construcción a largo plazo en el futuro cercano? ¿La propiedad reside en una zona de inundación o en un área problemática, como las conocidas por problemas de radón o termitas? la casa tiene "problemas" de cimientos o permisos que deberán abordarse? ¿Qué hay de nuevo en la casa y qué debe reemplazarse? ¿Por qué está vendiendo el propietario de la casa? ¿Qué pagó y cuándo pagó la casa? en una ciudad nueva, ¿hay áreas problemáticas en la ciudad?
Obteniendo pésimo financiamiento
Aunque la burbuja inmobiliaria en América del Norte explotó aparentemente en 2007, todavía hay una gran cantidad de opciones hipotecarias exóticas. El propósito de estas hipotecas es permitir que los compradores ingresen a ciertas casas que de otro modo no habrían podido pagar utilizando un acuerdo hipotecario más convencional de 25 años.
Desafortunadamente, muchos compradores que obtienen préstamos ajustables / variables o préstamos de interés solo eventualmente pagan el precio cuando las tasas de interés aumentan. El punto es que los compradores de viviendas deben asegurarse de tener la flexibilidad financiera para hacer los pagos (si las tasas suben). O deberían tener un plan de respaldo para convertir a una hipoteca de tasa fija más convencional en el futuro.
Haciendo todo por su cuenta
Muchos compradores piensan que lo saben todo o que pueden cerrar una transacción de bienes raíces por su cuenta. Si bien es posible que hayan completado una serie de ofertas en el pasado que salieron bien, el proceso puede no funcionar tan bien en un mercado a la baja, y no hay nadie a quien recurrir si desea arreglar una oferta inmobiliaria desfavorable.
Los inversores inmobiliarios deben aprovechar todos los recursos posibles y hacerse amigos de los expertos que pueden ayudarlos a realizar la compra correcta. Una lista de los posibles expertos debe incluir, como mínimo, un agente inmobiliario inteligente, un inspector de viviendas competente, un personal de mantenimiento, un buen abogado y un representante de seguros. Estos expertos deberían ser lo suficientemente capaces de alertar al inversionista de cualquier falla en el hogar o el vecindario. O, en el caso de un abogado, él o ella pueden alertar al comprador de la vivienda sobre cualquier defecto en el título o servidumbres que puedan volverse para perseguirlos en el futuro.
Pago excesivo
Esta cuestión está un tanto ligada al punto de hacer investigación. Buscar el hogar adecuado puede ser un proceso frustrante y que requiere mucho tiempo. Y cuando un posible comprador finalmente encuentra una casa que realmente satisface sus necesidades / deseos, el comprador está naturalmente ansioso de que el vendedor acepte la oferta.
El problema de estar ansioso es que los compradores ansiosos tienden a abusar de las propiedades. La sobreoferta en una casa puede tener un efecto cascada de problemas. Los compradores pueden terminar sobreextendiéndose y endeudarse demasiado, creando pagos más altos de lo que pueden pagar.; Como resultado, el comprador de la vivienda puede tardar años en recuperar esta inversión.
Para averiguar si la inversión de sus sueños tiene un alto precio, comience por buscar qué otras casas similares en el área han vendido en los últimos meses. Cualquier corredor de bienes raíces debe poder proporcionar esta información con relativa facilidad (particularmente con su acceso a una base de datos de agentes de bienes raíces de listados múltiples). Pero como alternativa, o si no está utilizando los servicios de un agente de bienes raíces, simplemente mire casas comparables en el periódico local y vea para qué se ofrecen. La lógica debe dictar que, a menos que la casa tenga características únicas que puedan aumentar su valor con el tiempo, el comprador debe tratar de mantener las ofertas consistentes con las ventas de otras casas en el vecindario.
Los compradores deben darse cuenta de que siempre hay otras oportunidades, y que incluso si el proceso de negociación se atasca o falla, las probabilidades están a su favor de que haya otra casa que satisfaga sus necesidades. Es solo cuestión de ser paciente en el proceso de búsqueda.
Subestimar gastos
Todos los propietarios de viviendas pueden dar fe del hecho de que tener una casa es mucho más que solo hacer el pago de la hipoteca. A diferencia del alquiler, hay gastos de mantenimiento que van junto con cortar el césped, pintar el cobertizo y cuidar el jardín. Luego están los costos asociados con amueblar la casa y mantener en funcionamiento todos los electrodomésticos (como el horno, la lavadora / secadora, el refrigerador y el horno), sin mencionar el costo de instalar un nuevo techo y hacer cambios estructurales en la casa., u otras pequeñas cosas como seguros e impuestos a la propiedad.
El punto es que los inversores primerizos tienden a olvidar estos costos cuando buscan casa. Desafortunadamente, esta es exactamente la razón por la cual muchos nuevos propietarios tienden a ser pobres en vivienda y en efectivo.
El mejor consejo es hacer una lista de todos los costos mensuales asociados con la administración y el mantenimiento de una casa (según las estimaciones) antes de hacer una oferta. Una vez que se sumen esos números, tendrá una mejor idea de si realmente puede pagar una propiedad.
Determinar los gastos antes de comprar una propiedad es aún más importante para aletas de casa e inversores. Esto se debe a que sus ganancias están directamente relacionadas con la cantidad de tiempo que les lleva comprar la casa, mejorarla y revenderla. En cualquier caso, los inversores definitivamente deberían formar una lista de este tipo. También deben prestar especial atención a los costos de financiamiento a corto plazo, las multas por pago anticipado y las tarifas de cancelación (para seguros o servicios públicos) que podrían pagarse cuando la casa se voltea a corto plazo.
Línea de fondo
La realidad es que si invertir en bienes raíces fuera fácil, todos lo estarían haciendo. Afortunadamente, muchas de las dificultades que enfrentan los inversores pueden evitarse con la debida diligencia y la planificación adecuada antes de la firma del contrato.
