El mercado inmobiliario de Estados Unidos, un indicador clave de la economía estadounidense, muestra cinco señales de advertencia importantes de que los precios de las viviendas han alcanzado su punto máximo a pesar de las bajas tasas hipotecarias y los posibles recortes futuros de la Reserva Federal. Es probable que las acciones de los constructores de viviendas de alto vuelo como Lennar Corp. (LEN), PulteGroup Inc. (PHM), DR Horton Inc. (DHI) y Taylor Morrison Home Corp. (TMHC) reciban una paliza a medida que los inversores se den cuenta del mercado inmobiliario. Cinco signos ominosos.
Estas señales incluyen la disminución de las ventas de viviendas en las principales áreas metropolitanas, el aumento de la cantidad de casas en venta en los mercados más populares, el aumento de las reducciones en los precios de venta, la desaparición de las guerras de ofertas en las zonas metropolitanas más calientes y el deterioro de los estándares de suscripción de hipotecas durante el año pasado, según Barron's.
Lo que significa para los inversores
Un comunicado de prensa de la semana pasada de Freddie Mac, la empresa patrocinada por el gobierno creada para respaldar el mercado hipotecario, indicó que la hipoteca de tasa fija promedio a 30 años estaba en 3.82%, un 0.80% más bajo que el 4.62% del año pasado. Pero a pesar de las tasas hipotecarias más bajas que podrían caer aún más si la Fed continúa con los recortes de tasas de interés esperados en algún momento de este año, los compradores potenciales de viviendas no están mordiendo el anzuelo.
Los datos de la corredora de bienes raíces Redfin demuestran que las ventas de viviendas en las principales áreas metropolitanas han estado disminuyendo durante aproximadamente un año, la primera señal de problemas en el mercado inmobiliario. Muchas áreas metropolitanas anteriormente calurosas en California experimentaron una disminución de dos dígitos en las ventas tanto en febrero como en marzo en comparación con el año anterior. Las ventas de viviendas en el primer trimestre en el Condado de Orange cayeron un 20% respecto al año anterior, alcanzando su nivel más bajo desde el colapso de la vivienda en 2008. La disminución de las ventas de viviendas es una señal de una menor presión de compra.
Otra señal de advertencia es la cantidad de casas que se listan para la venta, que aumentó en varias áreas metropolitanas importantes en marzo de 2019. En comparación con marzo de 2018, las listas aumentaron hasta un 104% en San José, 83% en Seattle, 30% en Portland y 24% en San Francisco. El aumento de las listas sugiere que el número de personas que desean vender en relación con las que desean comprar está creciendo, lo que significa que la oferta está superando la demanda.
Las ventas de viviendas en cisterna y las elevadas listas son una combinación letal que tiende a presionar a los precios de venta, que es exactamente lo que está comenzando a suceder en partes de Los Ángeles, Nueva York y el condado de Fairfield, Connecticut. La caída de los precios de venta, la tercera señal, es una señal de que el poder de negociación está cambiando de vendedores a compradores, este último puede retrasar las compras si esperan que los precios continúen cayendo.
Un mayor poder de negociación para los compradores combinado con listas más altas reduce la cantidad de guerras de ofertas, la cuarta señal de advertencia importante. El número de agentes inmobiliarios de Redfin en los EE. UU. Que tenían múltiples ofertas de viviendas se derrumbó del 60% en abril de 2018 a solo el 15% en abril de 2019. Dado que los compradores ya no intentan superarse unos a otros, los vendedores se ven obligados a competir dejando caer sus preguntando precios más.
Finalmente, un mayor número de casas que se están comprando se están haciendo con la ayuda de hipotecas cuyos estándares de suscripción se han hundido a niveles peligrosos. De hecho, los estándares han caído a mínimos similares a los que existieron durante el apogeo de la burbuja inmobiliaria entre 2005 y 2007. Se habría negado hasta 3, 3 millones de hipotecas originadas entre 2014 y 2018 si los estándares no hubieran caído tan bajo, según un informe por el Urban Institute citado por Barron's.
Mirando hacia el futuro
A la luz de las señales de advertencia de que el mercado inmobiliario está parpadeando, es probable que el rendimiento superior de muchas acciones de constructores de viviendas este año disminuya. Lennar, que ha subido un 34% hasta la fecha, DR Horton un 32% y PulteGroup y Taylor Morrison, un 27% más, podrían ver grandes pérdidas si continúan las tendencias recientes.