Pregúntele a cualquier profesional de bienes raíces sobre los beneficios de invertir en propiedades comerciales, y es probable que desencadene un monólogo sobre cómo tales propiedades son un mejor negocio que los bienes raíces residenciales. Los propietarios de propiedades comerciales adoran el flujo de caja adicional, las economías de escala beneficiosas, el campo de juego relativamente abierto, el mercado abundante para administradores de propiedades buenos y asequibles y la mayor recompensa de los bienes raíces comerciales.
Pero, ¿cómo evalúa las mejores propiedades? ¿Y qué separa las grandes ofertas de los trapos?
Como la mayoría de las propiedades inmobiliarias, el éxito comienza con un buen plan. Aquí hay uno para ayudarlo a evaluar un buen acuerdo de propiedad comercial.
Aprenda lo que saben los de adentro
Para ser un jugador en bienes raíces comerciales, aprenda a pensar como un profesional. Por ejemplo, sepa que la propiedad comercial se valora de manera diferente a la propiedad residencial. Los ingresos en bienes raíces comerciales están directamente relacionados con sus pies cuadrados utilizables. Ese no es el caso con hogares individuales. También verá un mayor flujo de caja con propiedades comerciales. La matemática es simple: obtendrá más ingresos en viviendas multifamiliares, por ejemplo, que en una vivienda unifamiliar. Sepa también que los arrendamientos de propiedades comerciales son más largos que en las residencias unifamiliares. Eso allana el camino para un mayor flujo de caja. Por último, si se encuentra en un entorno crediticio más estricto, asegúrese de venir golpeando con efectivo en mano. A los prestamistas de propiedades comerciales les gusta ver al menos un 30% de descuento antes de dar luz verde a un préstamo.
Trazar un plan de acción
Establecer parámetros es una prioridad en un negocio inmobiliario comercial. Por ejemplo, pregúntese cuánto puede pagar y luego compare hipotecas para tener una idea de cuánto pagará durante la vida de la hipoteca. El uso de herramientas como las calculadoras de hipotecas puede ayudarlo a desarrollar buenas estimaciones del costo total de su hogar.
Otras preguntas clave que debe hacerse son: ¿Cuánto espera ganar con el trato? ¿Quiénes son los jugadores clave? ¿Cuántos inquilinos ya están a bordo y pagan el alquiler? ¿Cuánto espacio de alquiler necesitas llenar?
Aprende a reconocer un buen trato
Los mejores profesionales de bienes raíces saben mucho cuando ven uno. Cual es su secreto Primero, tienen una estrategia de salida: las mejores ofertas son aquellas en las que sabes que puedes alejarte. Es útil tener un ojo agudo para el propietario: siempre esté buscando daños que requieran reparaciones, sepa cómo evaluar el riesgo y asegúrese de sacar la calculadora para asegurarse de que la propiedad cumpla con sus objetivos financieros.
Familiarícese con las métricas clave de bienes raíces comerciales
Las métricas clave comunes que se deben usar para evaluar bienes inmuebles incluyen:
Ingresos operativos netos (NOI)
El NOI de una propiedad inmobiliaria comercial se calcula evaluando los ingresos operativos brutos del primer año de la propiedad y luego restando los gastos operativos del primer año. Quieres tener NOI positivo.
Tasa de capitalización
La tasa de "capitalización" (o capitalización) de una propiedad inmobiliaria se utiliza para calcular el valor de las propiedades generadoras de ingresos. Por ejemplo, un complejo de apartamentos de cinco unidades o más, edificios de oficinas comerciales y centros comerciales más pequeños son buenos candidatos para una determinación de la tasa de capitalización. Las tasas de capitalización se utilizan para estimar el valor presente neto de las ganancias futuras o el flujo de caja; El proceso también se llama capitalización de ganancias.
Efectivo en efectivo
Los inversores inmobiliarios comerciales que dependen de la financiación para comprar sus propiedades a menudo se adhieren a la fórmula de efectivo en efectivo para comparar el rendimiento del primer año de las propiedades de la competencia. El efectivo en efectivo toma en cuenta el hecho de que el inversionista en cuestión no requiere el 100% de efectivo para comprar la propiedad, sino que también tiene en cuenta el hecho de que el inversor no mantendrá todo el NOI porque debe usar algo para hacer pagos de hipoteca. Para descubrir efectivo en efectivo, los inversores inmobiliarios deben determinar la cantidad requerida para invertir para comprar la propiedad o su inversión inicial.
Busque vendedores motivados
Como cualquier negocio, los clientes manejan bienes raíces. Su trabajo es encontrarlos, específicamente aquellos que están listos y ansiosos por vender por debajo del valor de mercado. El hecho es que nada sucede o incluso importa en el sector inmobiliario hasta que encuentre un acuerdo, que generalmente va acompañado de un vendedor motivado. Este es alguien con una razón apremiante para vender por debajo del valor de mercado. Si su vendedor no está motivado, él o ella no estarán tan dispuestos a negociar.
Descubra las bellas artes del vecindario "agricultura"
Una excelente manera de evaluar una propiedad comercial es estudiar el vecindario en el que se encuentra yendo a abrir casas, hablando con otros propietarios del vecindario y buscando vacantes.
Use un enfoque de "tres puntas" para evaluar las propiedades
Sea adaptable cuando busque grandes ofertas. Use Internet, lea los anuncios clasificados y contrate perros para encontrar las mejores propiedades. Los perros de las propiedades inmobiliarias pueden ayudarlo a encontrar oportunidades de inversión valiosas a cambio de una tarifa de referencia.
La línea de fondo
En general, encontrar y evaluar propiedades comerciales no se trata solo de vecindarios agrícolas, obtener un excelente precio o enviar señales de humo para atraer a los vendedores. En el corazón de la acción está la comunicación humana básica. Se trata de construir relaciones y establecer una buena relación con los propietarios, para que se sientan cómodos hablando de las buenas ofertas y haciendo negocios con usted.
