Los saldos hipotecarios aumentaron $ 57 mil millones, en el primer trimestre de 2018, y la deuda hipotecaria aumentó $ 312 mil millones desde el primer trimestre de 2017, según los últimos datos del Informe trimestral sobre deuda y crédito de los hogares del Banco de la Reserva Federal de Nueva York. La deuda de la vivienda ahora totaliza $ 8.94 billones, cerca, pero aún menos, del pico de $ 9.99 billones que vimos en el tercer trimestre de 2008.
A pesar de ser el mayor aumento en varios trimestres, los saldos hipotecarios permanecen por debajo de su pico de 2008 y están muy por debajo de sus máximos anteriores en los estados más afectados por la crisis de la vivienda, como Florida, Arizona, Nevada y California. Por el contrario, Texas, Dakota del Norte y Delaware tienen saldos hipotecarios más de un 10% más altos que sus picos anteriores. Se dice que los saldos hipotecarios más altos son indicativos de una mayor recuperación o de haber sido menos afectados por la crisis en primer lugar.
La deuda hipotecaria parece una buena apuesta para los prestamistas
La calificación crediticia media de los prestatarios para nuevas hipotecas aumentó en el primer trimestre a 761 de 755, todavía en el rango muy bueno. Aún mejor, el porcentaje de hipotecas seriamente morosas, aquellas que no pagaron en 90 días o más, continuó mejorando, con un 40.5% de las personas con morosidad temprana recuperando sus pagos, frente al 35.9% en el primer trimestre. (Para obtener más información, consulte 6 Consejos para obtener la aprobación de una hipoteca ).
Después de la deuda con garantía hipotecaria, la deuda hipotecaria tiene la tasa de morosidad más baja de cualquier tipo de deuda familiar. Solo el 1.2% de las hipotecas estaban en mora (más de 90 días) a fines de 2017, según el Informe trimestral sobre deuda y crédito de los hogares.
Utilizando datos diferentes a los de la Reserva Federal (que usa datos del Panel de Crédito al Consumidor / Equifax), TransUnion mide las tasas de morosidad hipotecaria de más de 60 días y muestra que han caído de un pico de 7.21% en el primer trimestre de 2010 a un mínimo de 1.83% en el cuarto trimestre de 2017. TransUnion predice que en 2018 la tasa de morosidad hipotecaria caerá a su nivel más bajo desde 2005 - 1.65% - gracias al repunte de los precios de la vivienda, el fuerte empleo y el aumento de los ingresos de los hogares. Además de los fuertes factores económicos, las morosidades son relativamente bajas porque las personas dan prioridad a sus pagos de vivienda, ya que las consecuencias de atrasarse en una hipoteca son mucho más graves que las consecuencias de atrasarse en los pagos con tarjeta de crédito o préstamos estudiantiles, que tienen tasas de morosidad de 4.6% y 11%
La deuda hipotecaria alimenta la deuda total de los hogares
La deuda hipotecaria es el componente más grande de la deuda total de los hogares, que aumentó $ 63 mil millones para alcanzar un máximo histórico de $ 13.21 billones después de aumentar durante 15 trimestres consecutivos. Los saldos hipotecarios representan el 71% de la deuda total de los hogares.
Las originaciones de hipotecas, que incluyen tanto nuevas hipotecas como refinanciamientos, cayeron a $ 428 mil millones de $ 452 mil millones en el cuarto trimestre, tal vez como resultado de la menor demanda de viviendas típicas de los meses de otoño e invierno y del aumento de las tasas de interés. Las ventas de viviendas existentes cayeron un 3, 6% en diciembre, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Sin embargo, aumentaron un 5, 6% en noviembre y un 2, 0% en octubre.
La deuda hipotecaria promedio por prestatario, según TransUnion, fue de $ 200, 935 el último trimestre. El número total de cuentas hipotecarias es de hasta 52.7 millones desde 52.0 millones en el cuarto trimestre de 2016. El número de 52.7 millones se ha mantenido fijo en los últimos tres trimestres, lo que significa que el número de nuevas hipotecas (originaciones) es casi igual al número de hipotecas pagadas. Las hipotecas se pueden pagar debido a una venta, refinanciamiento o querer ser propietario de la casa de forma gratuita y clara.
Las tasas de interés hipotecarias están aumentando
TransUnion espera que el aumento de las tasas de interés en 2018 reduzca la participación de las nuevas hipotecas provenientes de refinanciaciones del 35% en 2017 al 28% en 2018. (Para obtener más información, consulte 6 Preguntas para hacer antes de refinanciar ). Las tasas de hipoteca fija a treinta años aumentaron ligeramente, de 3.83% el 28 de septiembre de 2017 a 4.42% el 8 de febrero de 2018. La Reserva Federal aumentó su tasa objetivo de fondos federales en un 0.25% a mediados de diciembre; las tasas a mediados de febrero se ubican en 4.51%, su punto más alto desde el 2 de abril de 2014.
TransUnion dice que las crecientes tasas de interés han afectado la refinanciación pero no la actividad de compra. Las ventas de viviendas en los EE. UU. En 2017 fueron las más fuertes desde 2006. El precio promedio nacional de las viviendas en diciembre fue de $ 246, 800, y cuatro de los cinco mercados de viviendas más populares fueron en California. (Para obtener más información, consulte la Guía para compradores de vivienda por primera vez ).
¿Qué significa el aumento de la deuda hipotecaria?
¿Es bueno este monto elevado y creciente de deuda hipotecaria, o significa que las personas se están sobreextendiendo nuevamente y que otro colapso de la vivienda es inminente? Según una declaración de Joe Mellman, vicepresidente senior y líder de línea de negocios hipotecarios de TransUnion, no debemos preocuparnos: “El aumento de los precios de las viviendas, los sólidos criterios de suscripción y una economía sólida han llevado a un nivel de riesgo extremadamente bajo en la industria hipotecaria, que probablemente continuará en 2018 ".
Mellman espera que la demanda de viviendas se mantenga fuerte, pero cree que los compradores de viviendas tendrán dificultades con el escaso suministro de viviendas de nivel de entrada, gracias a las crecientes tasas de interés y el alto costo de mudarse a una casa más agradable. Una razón por la cual las viviendas de nivel de entrada son limitadas es que muchos propietarios existentes tienen hipotecas de bajo interés que no quieren abandonar y, además de eso, es posible que no puedan pagar las viviendas más caras de la actualidad. Los efectos de la factura de impuestos de diciembre también pueden afectar el mercado de la vivienda, pero aún no sabemos si o cómo. (Para obtener más información, consulte Cómo lo afecta la factura de impuestos del Partido Republicano ).
La línea de fondo
El aumento de los saldos hipotecarios en el cuarto trimestre de 2017 no parece ser motivo de alarma, como lo fue cuando la burbuja inmobiliaria se estaba inflando y la Gran Recesión se estaba gestando. Pocos consumidores están atrasados en sus préstamos, muchos de los que están en mora se están poniendo al día y las ejecuciones hipotecarias están en mínimos históricos. A medida que avance el año, será interesante ver cómo el inventario ajustado, el aumento de las tasas de interés y la factura de impuestos afectan el mercado inmobiliario y los prestatarios hipotecarios.
