DEFINICIÓN del flujo de caja descontado después de impuestos
El método de flujo de efectivo descontado después de impuestos es un enfoque para valorar una inversión mediante la evaluación de la cantidad de dinero generado y teniendo en cuenta el costo de capital y la tasa impositiva marginal del inversor. El flujo de efectivo descontado después de impuestos es similar al flujo de efectivo descontado simple (DCF), pero también se tienen en cuenta las implicaciones fiscales.
DESGLOSE Flujo de caja descontado después de impuestos
El enfoque de flujo de efectivo descontado después de impuestos se utiliza principalmente en la valoración de bienes inmuebles para determinar si una propiedad en particular es una buena inversión. Los inversores deben considerar la depreciación, el tramo impositivo de la entidad propietaria de la propiedad y cualquier pago de intereses al utilizar este método de valoración. Es un cálculo del flujo de efectivo neto de una propiedad después de que se hayan tenido en cuenta los impuestos y los costos de financiamiento cada año. El flujo de efectivo se descuenta a la tasa de rendimiento requerida del inversor para encontrar el valor presente de los flujos de efectivo después de impuestos. Si el valor presente del flujo de caja después de impuestos es más alto que el costo de la inversión, entonces la inversión puede valer la pena.
Dado que el flujo de efectivo descontado después de impuestos se calcula después de impuestos, la depreciación, aunque no sea un flujo de efectivo real, debe usarse para determinar el cargo por impuestos. La depreciación es un gasto no monetario que reduce los impuestos y aumenta el flujo de efectivo. Por lo general, se resta del ingreso operativo neto para obtener el ingreso neto después de impuestos y luego se agrega nuevamente para reflejar el impacto positivo que tiene sobre el flujo de efectivo después de impuestos.
Debido a que existen muchos métodos diferentes para valorar la inversión inmobiliaria, y cada método tiene sus defectos, los inversores no deben confiar únicamente en el flujo de caja descontado después de impuestos para tomar una decisión. Para examinar el valor de la propiedad desde múltiples perspectivas, también puede usar otros métodos de valoración de bienes inmuebles, como el enfoque de costos, el enfoque de comparación de ventas (SCA), un enfoque de ingresos.
El flujo de caja descontado después de impuestos se puede usar para calcular el índice de rentabilidad, una relación que evalúa la relación entre los costos y los beneficios de un proyecto o inversión propuesta. El índice de rentabilidad, o la relación costo-beneficio, se calcula dividiendo el valor presente del flujo de efectivo descontado después de impuestos por el costo de la inversión. La regla general afirma que un proyecto con un índice de rentabilidad igual o mayor que uno es una oportunidad de inversión rentable potencial. En otras palabras, si el valor presente del flujo de caja después de impuestos es igual o mayor que el costo del proyecto, puede valer la pena emprender el proyecto.
El flujo de caja descontado después de impuestos también se utiliza para calcular la recuperación simple y el período de recuperación descontado de una inversión, lo que permite a un inversionista determinar el tiempo que le tomaría a un proyecto recuperar la cantidad inicial invertida en ella.
