Comprar una casa puede ser la decisión financiera más grande e importante de su vida, y probablemente requerirá una hipoteca para financiar la compra. A medida que avanza la tecnología de compra de viviendas, el proceso de encontrar las mejores tasas hipotecarias se puede hacer en línea, con instrumentos útiles para ayudarlo a encontrar la mejor opción para usted, como la herramienta de cálculo de hipotecas de Investopedia. Este tipo de calculadora es una buena manera de familiarizarse con el mercado hipotecario en su área: los tipos, términos y tasas disponibles.
Ah, pero conocer los números es solo el primer paso. También debe comprender qué los influencia y si representan un buen negocio para usted o no. Entonces, después de calcular, siga leyendo para comprender las diferentes categorías de hipotecas, además de algunos consejos de compra sobre cómo obtener un préstamo de calidad.
Encontrar las mejores hipotecas con nuestra calculadora
La calculadora pregunta sobre múltiples factores para ayudarlo a reducir las opciones más adecuadas para sus necesidades específicas. Puede comparar pagos entre contratos a corto y largo plazo, evaluar una tasa de interés inicial más baja en una hipoteca de tasa ajustable ("ARM") versus una opción de tasa fija más tradicional, o determinar si una hipoteca de solo interés ("IO") aprovecha al máximo sentido para ti.
A continuación se muestra una lista de términos que es probable que encuentre al usar la calculadora de hipotecas:
Puntaje de crédito: El puntaje de crédito es la expresión numérica de la solvencia de una persona.
Ubicación: debe seleccionar el estado en el que se sacará la hipoteca, luego limitar la ubicación por la ciudad más cercana o el código postal.
Monto del préstamo: Esto sería el equivalente del valor estimado de la casa (menos su pago inicial) o el saldo restante de su hipoteca titular que le gustaría refinanciar.
Puntos de hipoteca: un punto de hipoteca equivale al uno por ciento del monto total de una hipoteca. Hay dos tipos de puntos: puntos de descuento , que representan intereses prepagos sobre una hipoteca; y puntos de origen , que son una tarifa que el prestamista hipotecario puede cobrarle al prestatario.
Porcentaje de anticipo : también conocido como anticipo o pago inicial cuando se compra algo a crédito.
Productos: el tipo de hipoteca que le interesa, como una hipoteca tradicional de tasa fija, una ARM o una hipoteca IO. La opción ARM muestra una relación como "7/1", que representa el número de años que la hipoteca tiene una tasa de interés fija. Después del número predeterminado de años (en este caso, 7), la tasa de interés se ajusta una vez año (el 1) para el plazo restante del préstamo, de acuerdo con tres factores: el nivel del índice al que está vinculada la hipoteca, como el LIBOR, el margen ARM establecido al inicio del préstamo y el límite de la hipoteca.
Compra o refinanciamiento: las hipotecas de compra se utilizan para financiar la compra de una vivienda. Las refinanciaciones se utilizan para reemplazar un préstamo anterior con un préstamo nuevo que ofrece mejores condiciones, por una tarifa.
Tipos de hipotecas: ¿puede obtener la mejor tarifa?
Dependiendo de factores como su puntaje de crédito, historial de empleo y relación deuda / ingresos, la calculadora puede haber presentado, y un prestamista puede ofrecerle, una hipoteca de tasa preferencial, una hipoteca de alto riesgo o algo intermedio, llamada " Alt-A "hipoteca. Echemos un vistazo rápido a las diferentes categorías de hipotecas y veamos qué afecta a cuál califica.
Hipotecas Prime
Las hipotecas Prime cumplen con los estándares de calidad establecidos por Fannie Mae (la Asociación Federal de Hipotecas Nacionales) y Freddie Mac (la Corporación Federal de Hipotecas de Préstamos para Viviendas), las dos empresas patrocinadas por el gobierno que proporcionan un mercado secundario en hipotecas para viviendas mediante la compra de préstamos de prestamistas originales. Según la Reserva Federal, una hipoteca residencial principal es "una hipoteca para un prestatario cuyas calificaciones crediticias son 740 o más altas, cuyas relaciones deuda / ingreso son más bajas que el promedio y cuya hipoteca presenta el programa de amortización estándar común a una tasa fija o una hipoteca de tasa ajustable ".
Los candidatos a hipotecas de primer nivel también tienen que hacer un pago inicial considerable, generalmente del 10% al 20%, en la residencia, con la idea de que si tienes skin en el juego es menos probable que no pagues. Debido a que los prestatarios con mejores puntajes de crédito y relaciones de deuda a ingresos tienden a ser de menor riesgo, se les ofrece las tasas de interés más bajas, actualmente un promedio de 4.6% para una hipoteca de tasa fija a 30 años, que puede ahorrar decenas de miles de dólares durante la vida del préstamo.
Hipotecas de alto riesgo
Las hipotecas de alto riesgo se ofrecen a los prestatarios que tienen calificaciones crediticias más bajas y calificaciones crediticias FICO inferiores a aproximadamente 640, aunque el límite exacto depende del prestamista. Debido al mayor riesgo para los prestamistas, estos préstamos tienen tasas de interés más altas, como 8% a 10%.
Existen varios tipos de estructuras de hipotecas de alto riesgo. La más común es la hipoteca de tasa ajustable (ARM), que al principio cobra una "tasa de interés" de tasa fija, luego cambia a una tasa variable, más margen, por el resto del préstamo. Un ejemplo de ARM es un préstamo 2/28, que es una hipoteca a 30 años que tiene una tasa de interés fija durante los primeros dos años antes de ser ajustada. Si bien estos préstamos a menudo comienzan con una tasa de interés razonable, una vez que cambian a la tasa variable más alta, los pagos de la hipoteca aumentan sustancialmente.
Hipotecas Alt-A
Las hipotecas Alt-A caen en algún lugar entre las categorías prime y subprime. Una de las características definitorias de una hipoteca Alt-A es que, por lo general, es un préstamo de baja o poca documentación, lo que significa que el prestamista no requiere mucha (si alguna) documentación para probar los ingresos, activos o gastos del prestatario. Esto abre la puerta a prácticas hipotecarias fraudulentas, ya que tanto el prestamista como el prestatario podrían exagerar los números para asegurar una hipoteca más grande (lo que significa más dinero para el prestamista y más vivienda para el prestatario). De hecho, después de la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2007-08, se les conoció como "préstamos mentirosos" porque los prestatarios y prestamistas podían exagerar los ingresos y / o activos para calificar al prestatario para una hipoteca más grande.
Si bien los prestatarios Alt-A generalmente tienen puntajes de crédito de al menos 700, muy por encima del límite para los préstamos de alto riesgo, estos préstamos tienden a permitir pagos iniciales relativamente bajos, relaciones préstamo-valor más altas y más flexibilidad cuando se trata de la deuda del prestatario. relación de ingresos. Estas concesiones permiten a ciertos prestatarios comprar más casas de las que pueden pagar razonablemente, lo que aumenta la probabilidad de incumplimiento. Dicho esto, los préstamos de bajo y sin documentos pueden ser útiles si realmente tiene un buen ingreso pero no puede justificarlo porque lo gana esporádicamente (por ejemplo, si trabaja por cuenta propia).
Debido a que Alt-As se considera algo arriesgado (cayendo en algún lugar entre las primas y las hipotecas de alto riesgo), las tasas de interés tienden a ser más altas que las de las hipotecas preferenciales, pero más bajas que las de las hipotecas de alto riesgo, alrededor del 5.5% al 8%, dependiendo del prestamista y la situación del prestatario.
Obteniendo el mejor acuerdo hipotecario posible
Obviamente, cuanto más alta es la tasa de interés, más paga cada mes y más paga en última instancia por su hogar. Para comparar, echemos un vistazo a una hipoteca de tasa fija a 30 años por $ 200, 000.
A la tasa preferencial, 4.6% en este ejemplo, su pago mensual sería de $ 1, 025. Durante la vigencia del préstamo, pagaría $ 169, 103 en intereses, por lo que en realidad pagaría un total de $ 369, 103.
Ahora suponga que obtiene la misma hipoteca de tasa fija a 30 años por $ 200, 000, pero esta vez se le ofrece una tasa subprime del 6%. Su pago mensual sería de $ 1, 199 y pagaría un total de $ 231, 676 en intereses, lo que elevaría el monto total que paga a $ 431, 676. Ese cambio aparentemente pequeño en intereses le costó $ 62, 573.
Lo importante es darse cuenta de esto: el hecho de que un prestamista le ofrezca una hipoteca con una tasa Alt-A o subprime no significa que no califique para una hipoteca de tasa preferencial con un prestamista diferente. Los prestamistas y los corredores hipotecarios pueden ser competitivos, pero generalmente no tienen la obligación de ofrecerle la mejor oferta disponible. Vale la pena el esfuerzo de darse una vuelta: tomarse el tiempo para encontrar una mejor tasa de interés puede ahorrarle decenas de miles de dólares en el transcurso de un préstamo.
Cómo obtener una hipoteca más barata
Consejos para encontrar las mejores tasas hipotecarias
Este no es el momento de dejar que otra persona haga las compras por usted. Como acabamos de ver, los términos que obtiene pueden hacer una diferencia considerable en lo que paga para pedir prestada la misma cantidad de dinero.
¿Cómo evita pagar más de lo que necesita para su hipoteca? Ciertamente, compare las ofertas que recibe ejecutándolas a través de su calculadora de hipotecas en línea para ver cuáles serán sus pagos e intereses. Y a medida que lo haga, o incluso antes, siga los pasos a continuación.
1. Comience a prepararse temprano
Si está buscando una casa en este momento, puede ser difícil poner sus finanzas en buen estado. Así que trata de pensar en el futuro; tal vez incluso posponga la búsqueda de casas hasta que pueda limpiar su casa financiera.
En general, necesita crédito pendiente. Incluso antes de que se lo considere para una hipoteca, los prestamistas convencionales buscarán un puntaje de crédito de al menos 700 y, como dijimos anteriormente, uno de los 740 para una hipoteca de tasa preferencial. Los préstamos de la FHA vienen con estándares más relajados, pero con condiciones más estrictas. Por lo tanto, haga lo que pueda para obtener esa puntuación pagando los saldos de las tarjetas de crédito y otras deudas personales, en la medida de lo posible.
Incluso una diferencia de 20 puntos en su puntaje podría subir o bajar su tasa más de 0.25%. En una casa de $ 250, 000, un cuarto de punto podría significar $ 12, 000 adicionales o más pagados en intereses durante la vigencia del préstamo.
Segundo, ¡ahorra! Cuanto más pueda pagar, menor será el pago de su hipoteca y menos intereses pagará con el tiempo. Un pago inicial más alto podría incluso significar una tasa de interés más baja. Si viene con un pago inicial del 30% (frente al 20% convencional), por ejemplo, podría bajar su tasa más del 0.5%.
2. No mire solo la tasa de interés
La tasa de interés es importante, pero hay más para comparar. ¿Existe una multa por pago anticipado si decide refinanciar en algún momento? ¿Cuáles son los costos totales de cierre? Los costos de cierre generalmente representan del 2% al 5% del precio de la vivienda. Si su casa cuesta $ 150, 000, espere pagar $ 3, 000 a $ 7, 500 en costos. Esa es una gran variedad, por lo que le corresponde ver lo que suele cobrar un prestamista.
3. Comprender el PMI
Aunque sí cuentan para el costo total de su hipoteca, los costos de cierre son un éxito único. Pero hay otro bocado que sigue mordiendo. Si su pago inicial es inferior al 20%, se lo considera de mayor riesgo y se le exige tener un PMI o un seguro hipotecario privado. Esto lo convierte en una apuesta más segura para el prestamista. El problema es que usted es quien lo paga, por una suma del 0.5% al 1% de todo el préstamo cada año. Eso puede agregar miles de dólares a lo que cuesta llevar el préstamo. Si finalmente tiene que pagar por PMI, asegúrese de que se detenga tan pronto como haya ganado suficiente capital en su casa a través de los pagos de su hipoteca para ser elegible.
4. Bloquear y cargar
Supongamos que obtiene el acuerdo hipotecario más sorprendente. Felicidades, pero muévete rápido. La tasa de interés, y posiblemente otras condiciones, están bloqueadas durante un período de tiempo determinado. Debe cerrar dentro del período de bloqueo o arriesgarse a perder el trato. No pospongas.
La línea de fondo
La mayor parte del trabajo involucrado en obtener la tasa hipotecaria más baja ocurre mucho antes de que esté listo para presentar una solicitud. Un puntaje de crédito estelar y un pago inicial considerable son las mejores formas de reducir su tasa.
Pero no confíe ciegamente en su banco, agente inmobiliario o agente hipotecario para obtener los mejores términos. Pueden tener un incentivo financiero para guiarlo en una determinada dirección. Haga sus propias compras, calcule su hipoteca y compare. Además, recuerde que solo porque califica para la cantidad X de la hipoteca, no hay nada que diga que tiene que pedir prestado tanto.
