¿Qué es un préstamo de piso?
Un préstamo de piso es un tipo específico de préstamo diseñado específicamente para proyectos de construcción de bienes raíces. Los préstamos de piso se aplican a edificios que serán ocupados por inquilinos. El préstamo mínimo es la cantidad mínima que un prestamista acuerda adelantar para permitir que el constructor comience el desarrollo de una propiedad comercial.
Cómo funciona un préstamo de piso
Un préstamo de piso no funciona como un préstamo tradicional o una hipoteca tradicional, en la cual el prestatario recibe los fondos en su totalidad en una suma global. En cambio, el préstamo mínimo es la cantidad parcial de un préstamo mayor, la suma que el prestatario y el constructor necesitan para comenzar realmente el proyecto de construcción.
El resto del préstamo, denominado "retención", se paga después de que el constructor alcanza ciertas etapas del proyecto que decide el prestamista. Por ejemplo, un banco puede acordar adelantar el 70% del costo total del proyecto, y el saldo del 30% se liberará una vez que el proyecto alcance ciertos hitos. Estos hitos generalmente incluyen una venta o arrendamiento exitoso de la mayoría de las unidades del proyecto, la obtención de un permiso de ocupación, etc.
Los prestatarios que no cumplan con los requisitos para la retención podrían tener que obtener un préstamo puente u otra forma de financiamiento intermedio o financiamiento intermedio, que puede ser bastante costoso: estos préstamos se procesan rápidamente, pero tienen plazos muy cortos y tasas de interés altas.
Los préstamos de piso están disponibles solo para la construcción de proyectos inmobiliarios comerciales, no residenciales.
Préstamos de piso versus préstamos de construcción
El préstamo de piso suele ser la primera etapa de un préstamo o hipoteca de construcción más grande. Un préstamo de construcción es un préstamo a corto plazo (un préstamo cuyo plazo es de un año o menos) utilizado para financiar el proyecto inmobiliario. El constructor obtiene un préstamo de construcción para cubrir los costos del proyecto antes de obtener financiamiento a largo plazo. Debido a que se consideran bastante riesgosos, los préstamos para la construcción generalmente tienen tasas de interés más altas que las hipotecas tradicionales.
Los compradores de viviendas que construyen su propia residencia a medida pueden solicitar préstamos de construcción, pero no pueden optar por un préstamo de piso como parte del proceso. Los préstamos de piso son solo una parte de los préstamos de construcción para edificios ocupados por inquilinos, no los ocupados por propietarios. Sin embargo, un propietario individual puede refinanciar el préstamo de construcción en una hipoteca permanente a más largo plazo, o simplemente puede solicitar un nuevo préstamo para pagar el préstamo de construcción.
En el caso de un proyecto inmobiliario que es una propiedad comercial (centros comerciales, complejos de oficinas, hoteles y edificios de apartamentos no ocupados por el propietario), el constructor puede financiar el proyecto con un préstamo de construcción y luego sacar un comercial préstamo inmobiliario para pagarlo. (Un préstamo inmobiliario comercial es un tipo específico de préstamo hipotecario garantizado por un gravamen sobre propiedades comerciales, en lugar de residenciales. Como tal, no está disponible para los constructores de viviendas individuales).
Los préstamos inmobiliarios comerciales tienden a tener plazos más largos que los préstamos para la construcción, que van de cinco a 20 años.
