Durante la mayor parte de la historia de los Estados Unidos, o al menos en lo que respecta a información confiable, los precios de la vivienda han aumentado solo un poco más que el nivel de inflación en la economía. Solo durante el período entre 1990 y 2006, conocido como la Gran Moderación, los retornos de la vivienda rivalizaron con los del mercado de valores. El mercado de valores ha producido consistentemente más auges y caídas que el mercado de la vivienda, pero también ha tenido mejores rendimientos generales.
Cualquier resultado derivado de la comparación del rendimiento relativo de las acciones y los precios inmobiliarios depende del período de tiempo examinado. Examinar los retornos de solo el siglo XXI se ve muy diferente a los retornos que incluyen la mayor parte o la totalidad del siglo XX.
Evidencia Histórica
Los datos confiables sobre el valor de los bienes raíces en los Estados Unidos son relativamente turbios antes de la década de 1920. Según el índice de vivienda Case-Shiller, la tasa de rendimiento anualizada promedio para la vivienda aumentó 3.7% entre 1928 y 2013. Las acciones retornaron 9.5% anualizado durante el mismo tiempo.
La apreciación ajustada a la inflación en el Dow Jones Industrial Average (DJIA) durante el mismo período de 84 años fue de 1.6% por año. Compuesta con el tiempo, esa diferencia resultó en un desempeño cinco veces mayor para el mercado de valores.
Sin embargo, no hay muchos inversores con un horizonte de inversión de 84 años. Tome un período de tiempo diferente: los 38 años entre 1975 y 2013. Una inversión de $ 100 en el hogar promedio (según el índice de precios de la vivienda de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) en 1975) habría crecido a alrededor de $ 500 en 2013. Una inversión similar de $ 100 en el S&P 500 durante ese período habría crecido a aproximadamente $ 1, 600.
Manzanas y naranjas
Si bien los precios de las acciones y los precios de la vivienda reflejan el valor de mercado de un activo, no se deben comparar las casas y las acciones solo para obtener ganancias del mercado.
Las acciones representan un interés de propiedad en una empresa que cotiza en bolsa. No son activos físicos tangibles y no sirven a ninguna otra utilidad que no sea una reserva de valor y un instrumento de seguridad líquido. Si bien hay alguna razón para creer que el mercado bursátil general ganaría en valor real (en oposición al valor nominal) con el tiempo, hay pocas razones para creer que una sola acción debería crecer a perpetuidad.
Los bienes inmuebles no son como las acciones. Algunas personas especulan con los precios inmobiliarios, pero los bienes raíces comerciales y residenciales cumplen funciones tangibles. La gente vive en casas y condominios. Las empresas operan fuera de la propiedad comercial. La propiedad física tiene valor en sí misma.
Esto introduce dos fenómenos en conflicto. Por un lado, las estructuras inmobiliarias existentes naturalmente deberían perder valor con el tiempo debido al desgaste, la rotura y la depreciación. Una casa no modificada no tiene razón para crecer en valor con el tiempo; Todos los pisos, techos, electrodomésticos y aislamientos envejecen y se vuelven menos valiosos.
Por otro lado, las casas promedio construidas en 2015 fueron posiblemente superiores a las casas promedio construidas en 1915. Si bien las estructuras existentes no deberían ganar valor, las nuevas estructuras deberían ser más valiosas en función de sus mejoras estructurales y funcionales.
Perspectiva del asesor
Doug Kinsey, CFP®, AIFA®, CIMA®
Grupo financiero Artifex, Dayton, OH
De 1968 a 2009, la tasa promedio de apreciación de las viviendas existentes aumentó alrededor de 5.4% por año. Mientras tanto, el S&P 500 promedió un rendimiento del 8.2%; las acciones de pequeña capitalización promediaron 11.5% por año. La tasa de inflación fue de alrededor del 4, 5%. No esperamos que las inversiones inmobiliarias crezcan mucho más que la inflación.
Pero los números no cuentan toda la historia del rendimiento. También debe analizar el impacto de las ventajas impositivas, el rendimiento de los ingresos y el hecho de que las inversiones inmobiliarias a menudo permiten un apalancamiento significativo (puede financiar la compra de una vivienda, por ejemplo, no deposita más del 20% de su propio dinero). Por supuesto, si compra bienes inmuebles directamente, también debe tener en cuenta su tiempo para administrar la propiedad y los costos de mantenimiento y reparación. La comparación de las tasas de rendimiento tiene que incluir todos estos elementos.
