El análisis de flujo de efectivo con descuento, o DCF, se usa muy comúnmente en la evaluación de inversiones inmobiliarias, aunque determinar la tasa de descuento involucra una serie de variables que pueden ser difíciles de predecir con precisión. El análisis de flujo de efectivo descontado es un método de valoración que busca determinar la rentabilidad, o la mera viabilidad, de una inversión examinando los ingresos futuros proyectados o el flujo de efectivo de la inversión, y luego descontando ese flujo de efectivo para llegar al valor actual estimado de la inversión. Este valor actual estimado se conoce comúnmente como valor presente neto, o VPN. Para la evaluación de inversiones inmobiliarias, la tasa de descuento es comúnmente la tasa de rendimiento anual deseada o esperada.
Cálculo del flujo de caja descontado para bienes inmuebles
Para las inversiones inmobiliarias, se deben incluir los siguientes factores en el cálculo:
- Costo inicial: ya sea el precio de compra o el pago inicial realizado en la propiedad. Costos de financiamiento: los costos de la tasa de interés en cualquier financiamiento inicial o esperado. Período de retención: para inversiones inmobiliarias, el período de tenencia generalmente se calcula por un período de entre cinco y 15 años, aunque varía entre los inversores y las inversiones específicas. Costos adicionales año por año: incluyen los costos proyectados de mantenimiento y reparación; Impuestos de propiedad; y cualquier otro costo además de los costos de financiamiento. Flujos de efectivo proyectados: una proyección anual de cualquier ingreso de alquiler recibido por ser propietario de la propiedad. Beneficio de venta: la cantidad proyectada de beneficio que el propietario espera obtener al vender la propiedad al final del período de tenencia proyectado.
Se deben estimar varias variables en el cálculo del DCF; Estos pueden ser difíciles de precisar con precisión e incluyen cosas como los costos de reparación y mantenimiento, los aumentos de alquiler proyectados y el aumento del valor de la propiedad. Estos artículos generalmente se estiman utilizando una encuesta de propiedades similares en el área. Si bien determinar cifras precisas para proyectar costos y flujos de efectivo futuros puede ser un desafío, una vez que se determinan estas proyecciones y la tasa de descuento, el cálculo del valor presente neto es bastante simple y los cálculos computarizados están disponibles gratuitamente.
