¿Qué es la compensación justa?
La compensación justa se refiere a la compensación que las personas reciben cuando el gobierno confisca sus bienes para uso público. Por ejemplo, cuando se construyó el sistema nacional de carreteras en la década de 1950, muchos propietarios de viviendas se incautaron porque el gobierno necesitaba la tierra para construir el sistema de autopistas interestatales.
El remedio de compensación justa es proporcionado por la Cláusula de Toma de la Quinta Enmienda y generalmente se considera que es un valor justo de mercado. Sin embargo, lo que el gobierno considera justa compensación no puede ser considerado como "justo" por la persona a quien se confisca la propiedad. La capacidad del gobierno para tomar propiedad privada para uso público se llama dominio eminente.
Para llevar clave
- Se paga una compensación justa a los propietarios por la incautación legal de bienes personales o tierras. Está legalmente definido en la Cláusula de Toma de Propuestas en la Quinta Enmienda. A los propietarios se les paga un valor justo de mercado por su propiedad, pero a menudo determinar cuál es el valor justo de mercado. difícil. Existen diferentes métodos utilizados para determinar el valor de una propiedad y estos incluyen el enfoque de mercado, el enfoque de ingresos y el enfoque de costos.
Comprender la compensación justa
La idea detrás de una compensación justa es reparar el patrimonio del individuo, como si la toma de propiedad no ocurriera. Esto significa pagar el valor justo de mercado de la propiedad.
Sin embargo, las personas que pierden sus hogares a través de un acto de dominio eminente pueden no considerar que el valor justo de mercado de la propiedad sea solo una compensación por su pérdida, ya que no tiene en cuenta el tiempo, el estrés y el costo de mudarse a una nueva propiedad. La compensación justa tampoco considera la pérdida de los lazos sociales del vecindario o la conexión emocional que el propietario puede tener con la propiedad. El valor razonable a menudo se disputa en casos de dominio eminente.
Factores de compensación justa
Al determinar la compensación justa, se consideran los siguientes problemas:
Valor justo de mercado de la tierra
El precio que recibiría el propietario si estuviera dispuesto, no obligado, a vender la tierra puede usarse para ayudar a determinar el valor justo de mercado de la tierra. Por ejemplo, si un propietario decidiera que quería un terreno más significativo y subastara su propiedad existente, el precio de venta de la subasta se consideraría un valor justo de mercado.
Valor justo de mercado de la mejora de la tierra
La mejora de la tierra se refiere a estructuras que mejoran el valor de la tierra incautada. La mejora del terreno puede incluir viviendas unifamiliares, graneros y garajes separados. Las mejoras en la tierra intangible también deben tenerse en cuenta. Por ejemplo, la tierra cerca de un área con recursos naturales puede considerarse una mejora de la tierra.
Daño residual
Si solo se incauta una parte de la propiedad, el daño por residuos se refiere al daño en la propiedad restante debido a la incautación. Los daños residuales pueden incluir la incapacidad de usar la mejor parte del terreno, cualquier cambio o forma en el terreno y la nueva proximidad del terreno a las infraestructuras públicas, como carreteras o equipos de servicios públicos.
Beneficios
Aunque es menos frecuente, los propietarios pueden beneficiarse al confiscar sus tierras. Por ejemplo, si parte de la tierra de un propietario se confisca para una nueva vía de servicio que permite subdividir la propiedad, ese beneficio se puede utilizar para compensar la compensación total recibida.
Métodos para la valoración de la propiedad
Hay tres métodos generalmente aceptados para valorar una propiedad durante un caso de dominio eminente. Estos incluyen lo siguiente:
1. Enfoque de mercado
El enfoque de mercado es bastante sencillo, ya que la propiedad incautada se compara con las ventas recientes de propiedades con características similares. Este método generalmente se usa para evaluar propiedades residenciales.
2. Enfoque de ingresos
El enfoque de ingresos se utiliza mejor para propiedades que generan ingresos. En estos casos, el ingreso operativo de la propiedad debe determinarse primero. Luego, los ingresos y la tasa de capitalización se utilizan para llegar al valor.
3. Enfoque de costos
El enfoque de costos toma en consideración una estructura muy específica en la propiedad que es lo suficientemente única como para que el propietario necesite recrearla en cualquier propiedad futura. Se tomaría en consideración el valor de la tierra vacía, más el costo de reemplazar la nueva estructura y menos la depreciación de la estructura actual.
