DEFINICIÓN de exceso de servicio hipotecario
El exceso de servicio hipotecario es el porcentaje del flujo de efectivo mensual que queda después de que el flujo de efectivo se haya dividido en un cupón y pago de principal para el titular de los valores respaldados por hipotecas (MBS). Esta tarifa de servicio generalmente va al administrador del préstamo y es posiblemente una tarifa de garantía para el suscriptor del MBS.
DESGLOSE SERVICIO DE EXCESO DE HIPOTECA
Por ejemplo, en un acuerdo típico de MBS, si la tasa de interés de una hipoteca es del 8%, el titular del MBS podría recibir el 7, 5%, el administrador de la hipoteca recibe el 0, 25% y el suscriptor de MBS obtiene el 0, 15% Esto deja el 0, 10% restante (8% - 7.5% - 0.25% - 0.15% = 0.10%) como exceso de servicio.
Al igual que un MBS, el exceso de servicio está sujeto a prepago y riesgo de extensión. Cuando se valora el exceso de servicio, se valora en función de una estimación de cuánto durará la anualidad. Esto debe estimarse ya que no se puede saber con certeza cuándo un prestatario hipotecario podría refinanciar o cancelar su hipoteca. El valor del exceso de servicio puede cambiar drásticamente cuando cambian las tasas de interés, porque los cambios en las tasas de interés actuales en relación con la tasa de interés de la hipoteca determinan cuánto tiempo puede durar la anualidad del exceso de servicio asociado con esa hipoteca.
De dónde proviene el exceso de servicios hipotecarios
El exceso de servicio hipotecario puede ser el resultado del manejo de hipotecas que el originador agrupa y luego vende. Si el comprador no atiende el préstamo por sí mismo, puede llegar a un acuerdo de servicio, posiblemente con el originador o un tercero. Según dicho acuerdo, el administrador generalmente conservará el derecho a recibir parte de los pagos de intereses realizados por los prestatarios, con respecto al conjunto general de hipotecas que se atiende.
Un diferencial de servicio hipotecario es la cantidad de intereses retenidos por el administrador, y el administrador lo considera en parte como una forma de compensación razonable por los servicios prestados. Si hay una parte de un diferencial de servicios hipotecarios que excede lo que podría considerarse una compensación razonable por los servicios prestados, esto se denomina margen de exceso de servicios y representaría una inversión continua en la parte de intereses de un grupo hipotecario subyacente.
El Servicio de Impuestos Internos (IRS) ha dictaminado anteriormente que la propiedad de ciertos diferenciales de servicios excesivos de hipotecas constituiría un activo inmobiliario y, por lo tanto, los ingresos de los diferenciales de servicios excesivos se tratarían como intereses sobre obligaciones garantizadas por hipotecas sobre bienes inmuebles. Esta decisión se consideró aplicable a los fideicomisos de inversión inmobiliaria a efectos fiscales.
