Tabla de contenido
- Conozca su propiedad
- Conoce a tu administrador de propiedades
- Conozca su acuerdo de propiedad
- Financiando su inversión llave en mano
- Conoce las trampas
- La línea de fondo
Dentro del mercado inmobiliario hay una variedad de oportunidades de inversión. Dependiendo de la habilidad, el capital, la ubicación y / o los intereses del inversor, pueden estar disponibles varias opciones. Invertir en bienes raíces públicos versus privados es a menudo una consideración principal. Las inversiones públicas ofrecen una parte de un grupo muy grande para los accionistas. Las inversiones privadas a menudo ofrecen la oportunidad de involucrarse más en una variedad de formas. Fix and flip se está volviendo más popular en el mercado privado, ya que los préstamos en línea proporcionan un acceso más fácil al capital, pero muchos inversores privados buscan algo más rápido y más fácil. Para estos inversores, las propiedades llave en mano son a menudo la mejor opción.
Para llevar clave
- Las inversiones llave en mano son una de las varias opciones disponibles para los inversores en el mercado inmobiliario privado. Las propiedades llave en mano están listas para alquilar en el momento de la compra. Con la debida diligencia adecuada, las propiedades llave en mano pueden comenzar a generar ingresos de inmediato con muy poco tiempo y esfuerzo requerido por el propietario.
Las propiedades llave en mano requieren muy poco tiempo y esfuerzo para alquilar. Aunque es posible que no siempre sean la opción más barata, lo que hace que estas propiedades sean únicas es que ya han sido rehabilitadas, generalmente por una empresa especializada en bienes raíces llave en mano, antes de que se comercialicen. De hecho, a menudo hay un inquilino en la casa cuando se cierra la venta. Típicamente, esas mismas empresas también ofrecen servicios de administración de propiedades al inversionista. Eso significa que el administrador de la propiedad es el que recibe una llamada cuando el aire acondicionado se descompone, no usted.
En cualquier caso, tener una propiedad de alquiler puede ser una gran inversión. Obtiene un flujo constante de ingresos de las rentas que ayuda a pagar los costos y obtener ganancias. Sin embargo, comprar cualquier tipo de propiedad y específicamente una propiedad que planea alquilar a otros conllevará riesgos. Es por eso que es importante tomar algunas buenas decisiones en las siguientes áreas al pasar por la debida diligencia de propiedad llave en mano.
Conozca su propiedad
Si bien las casas llave en mano generalmente requieren un poco menos de tiempo que otros tipos de bienes raíces, los inversores no deben subestimar la cantidad de debida diligencia que tienen que hacer. La pregunta más importante, por supuesto, es si la propiedad en sí es un buen valor. Algunos inversores novatos quedan tan encantados con el término "llave en mano" que asumen que todas las casas con esa etiqueta son a prueba de fallas. Desafortunadamente, ese no es el caso.
Los expertos dicen que siempre debe visitar la propiedad en persona antes de sellar una transacción, incluso si eso significa volar a otra ciudad. La propiedad inmobiliaria es una compra e inversión importante, por lo que es crucial saber exactamente lo que está comprando. Ver la propiedad de cerca también le da una mejor idea del vecindario, lo que tendrá un impacto significativo en la comerciabilidad a largo plazo de la propiedad.
Para mayor seguridad, los inversionistas experimentados dicen que siempre es una buena idea obtener una inspección profesional de la propiedad también. La empresa de rehabilitación podría sorprenderlo con una cocina deslumbrante y baños completamente renovados, pero debe asegurarse de que las características menos llamativas de la casa, como el horno y el techo, estén en buenas condiciones.
Conoce a tu administrador de propiedades
Si su propiedad llave en mano viene con un administrador de la propiedad o servicios de administración de la propiedad, es importante comprender sus términos. La administración de la propiedad puede estar disponible para proporcionar una gama completa de servicios como mantenimiento, cobro de alquileres y limpieza de edificios. Algunos administradores de propiedades también pueden ser responsables de llenar las vacantes de inquilinos, ejecutar verificaciones de antecedentes y firmar contratos de arrendamiento. Dado que los servicios de un administrador de propiedades generalmente varían, es importante saber exactamente de qué son responsables y obtenerlo por escrito a través de un contrato.
Al considerar un administrador de propiedades asociado con una propiedad llave en mano, aquí hay algunas preguntas más que hacer:
- ¿Cuánta experiencia tiene la empresa? En promedio, ¿cuánto tiempo lleva encontrar un nuevo inquilino para vacantes? ¿Proporciona la empresa informes financieros a través de estados de cuenta mensuales y anuales que pueden ayudarlo a rastrear los ingresos, gastos e ingresos? ¿Tarifa?
Conozca su acuerdo de propiedad
Puede haber una variedad de formas de estructurar las inversiones inmobiliarias, especialmente dentro del mercado privado. Conocer su acuerdo de propiedad generalmente será un factor en su decisión general de inversión. Hay varias estructuras que se pueden usar. Los grupos de inversión inmobiliaria (REIG), las sociedades y las compañías de responsabilidad limitada son algunas de las opciones. En este tipo de estructuras comerciales, la empresa generalmente tiene la mayoría de las responsabilidades y ofrece muchos beneficios convenientes. Estas estructuras generalmente también transfieren ingresos a los propietarios como socios. Esto significa que los ingresos pueden informarse en un K-1.
También pueden existir acuerdos menos complejos. En muchos casos, el financiero se convierte en el propietario independiente. La propiedad independiente puede requerir administración personal o la adquisición de servicios de terceros para obtener ayuda en la administración de la propiedad. En algunos casos, los propietarios independientes pueden buscar configurar cuentas de gastos separadas autorizadas para uso de administración de propiedades de terceros.
En general, es importante conocer su disposición y sentirse cómodo con las asociaciones. Cada tipo de estructura viene con sus propias disposiciones, por lo que debe comprender y acordar todos los matices antes de tomar una decisión final.
Financiando su inversión llave en mano
Las tasas de interés siempre cambian con diferentes tipos de entornos económicos. Financiar cuando las tasas son las más bajas es ideal. Incluso si no ingresa en el mejor momento, siempre puede haber opciones para negociar la mejor tarifa. Los prestatarios con el mejor puntaje de crédito tendrán la mayor ventaja. El mercado de préstamos hipotecarios también ofrece una amplia variedad de productos crediticios.
Bankrate.com puede ser un excelente lugar para verificar las tasas promedio de todos los tipos de opciones de préstamos hipotecarios. No todos los bancos ofrecerán todo tipo de préstamo, pero aquí hay algunos para considerar:
- 30 años fijo 20 años fijo 15 años fijo5 / 1 ARM 7/1 ARM 10/1 ARM 30 años Asuntos de Veteranos (VA) Administración Federal de Vivienda (FHA) 30 años Jumbo fijo de 30 años Jumbo fijo de 15 años
Cuanto más tiempo se financie el préstamo, menores serán los pagos mensuales pero mayores serán los intereses. Los préstamos de la FHA ofrecen tasas especiales para algunos prestatarios calificados. Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) con intervalos específicos requerirán un pago fijo por un cierto período de tiempo seguido de una tasa variable que se restablecerá en un horario posterior. Los préstamos gigantes son para directores relativamente más altos.
Obtener una aprobación previa de un préstamo hipotecario puede ser una buena idea para los inversores que buscan financiar a través de un préstamo hipotecario.
A partir de noviembre de 2019, el porcentaje promedio anual de tasa de endeudamiento de una hipoteca con tasa fija a 30 años es de aproximadamente 3.93% vs. 3.45% para un préstamo hipotecario con tasa fija a 15 años. Los préstamos de asistencia gubernamental como los respaldados por Asuntos de Veteranos o la Administración Federal de Vivienda tendrán tasas de interés más bajas para aquellos que califiquen.
Conoce las trampas
Si bien puede parecer una excelente manera de generar ingresos adicionales, es importante darse cuenta de que la inversión inmobiliaria no es para todos. Siempre existe la amenaza de alguna calamidad imprevista, desde un aumento repentino del impuesto a la propiedad hasta problemas crónicos de mantenimiento y accidentes (incendio, caída de árboles, etc.). Como tal, los compradores deben tener capital extra y efectivo disponibles para confiar en caso de que surjan sorpresas o emergencias.
Los inversores experimentados también dicen que a menudo es mejor ver las propiedades llave en mano como una empresa a largo plazo. A diferencia de las acciones y otras inversiones relativamente líquidas, la venta de bienes raíces puede demorar un tiempo. Los valores de las propiedades también fluctúan, por lo que vender para obtener cualquier tipo de beneficio puede no ser posible hasta después de algunos años de pagos de la hipoteca.
La línea de fondo
Las propiedades llave en mano son una alternativa interesante en el mercado inmobiliario. Requieren poca renovación o mantenimiento. Por lo general, también están disponibles para los inquilinos de inmediato, lo que significa flujos de ingresos inmediatos una vez que se cubren las vacantes.
Sin duda, invertir en bienes raíces nunca es un esfuerzo libre de riesgos. Sin embargo, con la debida diligencia adecuada, las propiedades llave en mano pueden tener bajos riesgos y altos rendimientos.
