La estructura de las hipotecas de viviendas varía en todo el mundo. Pagar puntos de hipoteca es una práctica común en los Estados Unidos. Según la evidencia anecdótica, puede ser un enfoque exclusivamente estadounidense para la financiación de viviendas.
Qué son los puntos hipotecarios
Los puntos de hipoteca vienen en dos variedades: puntos de origen y puntos de descuento. En ambos casos, cada punto es típicamente igual al 1% del monto total hipotecado. En un préstamo hipotecario de $ 300, 000, por ejemplo, un punto es igual a $ 3, 000.
Los puntos de origen se utilizan para compensar a los oficiales de crédito. No todos los proveedores de hipotecas requieren el pago de puntos de origen, y aquellos que lo hacen a menudo están dispuestos a negociar la tarifa. Los puntos de descuento son intereses prepagos. La compra de cada punto generalmente reduce la tasa de interés de su hipoteca hasta en un 0.25%. La mayoría de los prestamistas brindan la oportunidad de comprar entre uno y tres puntos de descuento.
Antes de la aprobación de la nueva ley fiscal en 2017 (que se aplica a los años fiscales 2018-2025), los puntos de origen no eran deducibles de impuestos, pero los puntos de descuento podrían deducirse en el Anexo A. En adelante, los puntos de descuento son deducibles pero limitados a primeros $ 750, 000 de un préstamo. Además, existe una deducción estándar más alta, por lo que es aconsejable consultar con un asesor fiscal para saber si podría recibir beneficios fiscales de los puntos de compra.
Nos centraremos aquí en los puntos de descuento y cómo pueden disminuir sus pagos hipotecarios en general. Tenga en cuenta que cuando los prestamistas anuncian tasas, pueden mostrar una tasa basada en la compra de puntos.
¿Debe pagar por puntos de descuento?
La respuesta a esa pregunta requiere una comprensión de la estructura de pago de la hipoteca. Hay dos factores principales que deben sopesarse al considerar si pagar o no los puntos de descuento. El primero implica el tiempo que espera vivir en la casa. En general, cuanto más tiempo planea quedarse, mayores serán sus ahorros si compra puntos de descuento. Considere el siguiente ejemplo para un préstamo a 30 años:
- En una hipoteca de $ 100, 000 con una tasa de interés del 5%, su pago mensual por capital e intereses es de $ 537 por mes. Con la compra de tres puntos de descuento, su tasa de interés sería del 4.25% y su pago mensual sería de $ 492 por mes.
La compra de los tres puntos de descuento le costaría $ 3, 000 a cambio de un ahorro de $ 45 por mes. Deberá mantener la casa durante 66 meses, o cinco años y medio, para alcanzar el punto de equilibrio en la compra de puntos. Dado que un préstamo a 30 años tiene una duración de 360 meses, comprar puntos es una buena decisión en este caso si planea vivir en su nuevo hogar durante mucho tiempo. Si, por otro lado, planea quedarse solo unos pocos años, es posible que desee comprar menos puntos o ninguno. Existen numerosas calculadoras disponibles en Internet para ayudarlo a determinar la cantidad adecuada de puntos de descuento para comprar en función del tiempo que planea ser propietario de la casa.
El segundo factor a considerar con la compra de puntos de descuento implica si tiene o no suficiente dinero para pagarlos. Muchas personas apenas pueden pagar el pago inicial y los costos de cierre de sus compras de viviendas y simplemente no queda suficiente dinero para comprar puntos. En una casa de $ 100, 000, tres puntos de descuento son relativamente asequibles, pero en una casa de $ 500, 000, tres puntos costarán $ 15, 000. Además del tradicional pago inicial del 20% de $ 100, 000 por esa casa de $ 500, 000, otros $ 15, 000 pueden ser más de lo que el comprador puede pagar.
Usar una calculadora de hipotecas es un buen recurso para presupuestar estos costos.
¿Merecen la pena los puntos hipotecarios?
Algunas personas argumentan que el dinero pagado en puntos de descuento podría invertirse en el mercado de valores y utilizarse para generar un rendimiento más alto que el monto ahorrado al pagar por los puntos. Pero para el propietario promedio, el temor de obtener una hipoteca que no puede pagar supera el beneficio potencial que puede acumularse si logran seleccionar la inversión adecuada. En muchos casos, poder pagar la hipoteca es más importante.
Además, tenga en cuenta la motivación detrás de comprar una casa. Si bien la mayoría de las personas esperan ver que su residencia aumente de valor, pocas personas compran su casa estrictamente como una inversión. Desde una perspectiva de inversión, si su casa se triplica en valor, es poco probable que la venda por la simple razón de que entonces necesitaría encontrar otro lugar para vivir.
Si su casa gana valor, es probable que la mayoría de las otras casas en su área también aumenten de valor. Si ese es el caso, vender su casa le dará solo el dinero suficiente para comprar otra casa por casi el mismo precio. Además, si se toma los 30 años completos para pagar su hipoteca, es probable que haya pagado casi el triple del precio de venta original de la casa en costos de capital e intereses y, por lo tanto, no obtendrá grandes beneficios reales si vender al precio más alto
La línea de fondo
Comprar una casa es una decisión financiera importante. Planifica con cuidado. Mira los números. Antes de comenzar a comprar, decida el monto del pago mensual que puede pagar y determine exactamente cómo obtendrá ese pago, ya sea haciendo un pago inicial grande, comprando puntos de descuento o comprando una casa menos costosa.
Entonces asegúrese de darse una vuelta. No se conforme con el primer paquete hipotecario que encuentre. Hay muchos bancos para elegir y numerosos recursos, incluidos agentes de bienes raíces, corredores de hipotecas e Internet, para ayudarlo a comprar el mejor trato para su situación.
