Las tasas de interés hipotecarias tienen un impacto muy significativo en el costo general a largo plazo de comprar una casa a través del financiamiento. Por un lado, los prestatarios hipotecarios buscan las tasas más bajas posibles; por otro lado, los prestamistas hipotecarios tienen que administrar su riesgo a través de las tasas de interés que cobran. Las tasas de interés hipotecarias más bajas solo están disponibles para los prestatarios con las finanzas más sólidas y un historial crediticio estelar.
Si bien la salud financiera de los prestatarios afecta la buena tasa de interés que pueden obtener, los factores económicos más grandes y la política financiera del gobierno afectan todo el universo de tasas hipotecarias. Puede reducirlo a estos cinco factores importantes. Todos representan reglas básicas de oferta y demanda de una forma u otra. Es un poco técnico, pero aprender estos principios le dará una buena forma de pensar sobre lo que está pagando ahora y lo que podría venir en el futuro.
Inflación
El movimiento gradual al alza de los precios debido a la inflación es un factor esencial en la economía general y un factor crítico para los prestamistas hipotecarios. La inflación erosiona el poder adquisitivo de los dólares con el tiempo. Los prestamistas hipotecarios generalmente tienen que mantener las tasas de interés a un nivel que sea al menos suficiente para superar la erosión del poder adquisitivo a través de la inflación para garantizar que sus retornos de intereses representen una ganancia neta real.
Por ejemplo, si las tasas hipotecarias son del 5% pero el nivel de inflación anual es del 2%, el rendimiento real de un préstamo en términos del poder adquisitivo de los dólares que obtiene el prestamista es solo del 3%. Por lo tanto, los prestamistas hipotecarios controlan cuidadosamente la tasa de inflación y ajustan las tasas en consecuencia.
El nivel de crecimiento económico
Los indicadores de crecimiento económico, como el producto interno bruto (PIB) y la tasa de empleo, también influyen en las tasas hipotecarias. Los niveles más altos de crecimiento económico generalmente producen mayores ingresos y mayores niveles de gasto de los consumidores, incluidos más consumidores que buscan préstamos hipotecarios para la compra de viviendas. Todo eso está bien, pero el aumento en la demanda general de hipotecas tiende a impulsar las tasas hipotecarias al alza. La razón: los prestamistas solo tienen mucho dinero disponible para prestar.
Naturalmente, el efecto contrario resulta de una economía debilitada. El empleo y los salarios disminuyen, lo que lleva a una menor demanda de préstamos para la vivienda, lo que a su vez ejerce una presión a la baja sobre las tasas de interés ofrecidas por los prestamistas hipotecarios.
Política monetaria de la Reserva Federal
La política monetaria aplicada por el Banco de la Reserva Federal es uno de los factores más importantes que influyen tanto en la economía en general como en las tasas de interés específicamente, incluidas las tasas hipotecarias. La Reserva Federal no establece las tasas de interés específicas en el mercado hipotecario. Sin embargo, sus acciones para establecer la tasa de los Fondos de la Fed y ajustar la oferta de dinero hacia arriba o hacia abajo tienen un impacto significativo en las tasas de interés disponibles para el público prestatario. En general, los aumentos en la oferta monetaria ejercen una presión a la baja sobre las tasas, al tiempo que ajustan las presiones de la oferta monetaria hacia arriba.
El mercado de bonos
Los bancos y las empresas de inversión comercializan valores respaldados por hipotecas (MBS) como productos de inversión. Los rendimientos disponibles de estos títulos de deuda deben ser lo suficientemente altos como para atraer compradores. Parte de esta ecuación es el hecho de que los bonos gubernamentales y corporativos ofrecen inversiones competitivas de renta fija a largo plazo. El dinero que puede ganar con estos productos de inversión competitivos afecta los rendimientos que ofrecen los MBS. La condición general del mercado de bonos más grande afecta indirectamente cuánto cobran los prestamistas por las hipotecas. Los prestamistas tienen que generar rendimientos suficientes para los MBS para que sean competitivos en el mercado de seguridad total de la deuda.
Uno usó frecuentemente el punto de referencia de bonos del gobierno al que los prestamistas hipotecarios a menudo fijan sus tasas de interés es el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años. Por lo general, el diferencial promedio de los MBS por encima del rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años es de aproximadamente 1.7%. Los vendedores de MBS deben ofrecer mayores rendimientos porque el reembolso no está 100% garantizado, como sucede con los bonos del gobierno.
Condiciones del mercado inmobiliario
Las tendencias y condiciones en el mercado inmobiliario también afectan las tasas hipotecarias. Cuando se construyen u ofrecen menos viviendas para reventa, la disminución en la compra de viviendas conduce a una disminución en la demanda de hipotecas y presiona las tasas de interés a la baja. Una tendencia reciente que también ha aplicado presión a la baja en las tarifas es un número creciente de consumidores que optan por alquilar en lugar de comprar una casa. Tales cambios en la disponibilidad de viviendas y la demanda de los consumidores afectan los niveles en que los prestamistas hipotecarios establecen las tasas de los préstamos.
La línea de fondo
Las tasas hipotecarias están vinculadas a las reglas básicas de oferta y demanda. Factores como la inflación, el crecimiento económico, la política monetaria de la Reserva Federal y el estado de los mercados de bonos y vivienda entran en juego. Por supuesto, su salud financiera también afectará la tasa de interés que reciba. Así que haz tu mejor esfuerzo para mantenerlo lo más saludable posible. Para obtener más información, consulte Cómo funcionan las tasas de interés en una hipoteca .
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