¿Qué es el engranaje negativo?
El engranaje negativo es una práctica común en la inversión inmobiliaria. Es una forma de apalancamiento financiero que describe la compra de un activo que genera ingresos, como una propiedad de alquiler, por un inversor cuando el activo no producirá suficientes ingresos como el costo del activo. Por ejemplo, los ingresos por alquiler son insuficientes para cubrir los pagos del préstamo, el mantenimiento, los intereses o la depreciación del activo a corto plazo. Idealmente, el activo eventualmente producirá suficiente dinero para cubrir esos costos. La razón por la que un comprador emplearía un engranaje negativo es que las pérdidas a corto plazo pueden ser beneficiosas para la factura de impuestos del propietario en ciertos casos.
Para llevar clave
- El apalancamiento negativo es una forma de apalancamiento financiero que generalmente se observa en el contexto de la inversión inmobiliaria. Un activo orientado negativamente es aquel que no produce suficientes ingresos para cubrir su costo. Un inversionista que tiene un apalancamiento negativo espera obtener beneficios fiscales a corto plazo y finalmente vender el activo a un precio más alto para compensar las pérdidas iniciales. El engranaje negativo solo se convierte en una empresa rentable cuando finalmente se vende la propiedad.
Comprender el engranaje negativo
Un activo orientado negativamente es aquel que no proporciona ingresos suficientes para cubrir su costo. Resulta en una pérdida para el propietario del activo. El beneficio para el comprador o inversor es que, dependiendo del país de origen del inversor, el déficit entre los ingresos obtenidos y los intereses adeudados puede deducirse de los impuestos sobre la renta actuales. Los países que permiten esta deducción de impuestos incluyen Australia, Japón y Nueva Zelanda. Otros países, como Canadá, Francia, Alemania, Suecia y Estados Unidos, permiten la deducción pero con restricciones. Invertir de esa manera podría tener sentido en casos donde se esperan grandes ganancias de capital al momento de la venta, lo que recuperará pérdidas intermitentes.
Aprovechando el engranaje negativo
El engranaje negativo solo se convierte en una empresa rentable cuando la propiedad finalmente se vende. En el momento de la venta, un requisito previo es que los valores de las propiedades deben aumentar, no disminuir o mantenerse estables. Si los valores de las propiedades caen o se mantienen estables, es posible que el propietario no pueda vender el activo a un precio lo suficientemente alto como para compensar las pérdidas mientras el activo producía ingresos insuficientes para cubrir los gastos. Muchos inversores que especulan de esta manera buscarán intencionalmente un engranaje negativo para las deducciones fiscales con la esperanza de que obtengan ganancias cuando la propiedad se venda por una ganancia de capital.
Consideraciones especiales para engranajes negativos
Los inversores que consideren este tipo de acuerdo deben tener la estabilidad financiera para financiar el déficit de su bolsillo hasta que se venda la propiedad y se pueda alcanzar el beneficio total. También es de suma importancia que la tasa de interés esté bloqueada desde el principio o, si el interés del prestatario se calcula en un índice flotante, que las tasas vigentes permanecen bajas. Una crítica al cambio negativo es que puede distorsionar el mercado de la vivienda al reducir la oferta de viviendas, en particular de las propiedades de alquiler, tal vez elevar los precios de alquiler y alentar la inversión excesiva en bienes raíces.
