¿Qué es la hipoteca sin documentación (sin documento)?
La hipoteca sin documentación (No Doc) no tiene evidencia de los ingresos del prestatario. En cambio, el préstamo se realiza en base a una declaración que confirma que el prestatario puede pagar los pagos del préstamo. Estas hipotecas no están reguladas y no cumplen con el requisito de la Ley de Protección de Crédito al Consumidor para verificar razonablemente las finanzas del prestatario. La evaluación del préstamo se basa principalmente en el potencial de reventa de la propiedad garantizada y la estructura de pago de la hipoteca.
Comprender la hipoteca sin documentación (sin documento)
Ninguna hipoteca de documentación (No Doc) fue uno de los culpables del colapso financiero en 2008, que condujo a la Gran Recesión. Sin embargo, los préstamos hipotecarios todavía están disponibles, que no requieren declaraciones de impuestos para la documentación de los ingresos. Los prestatarios, como los trabajadores independientes, aquellos cuyos ingresos dependen principalmente de propinas, y los contratistas independientes pueden tener dificultades para documentar sus ingresos. Los préstamos sin documentos pertenecen a la categoría Alt-A de productos crediticios.
Históricamente, no se conocen documentos y otros préstamos Alt-A por los altos niveles de incumplimiento, y sus incumplimientos generalizados fueron un factor clave que condujo a la crisis financiera de los préstamos de alto riesgo de 2008. Las regulaciones de Dodd-Frank ahora requieren mayor documentación sobre todo tipo de préstamos y específicamente préstamos hipotecarios. Ahora, los extractos bancarios y la documentación de los activos son requisitos.
Otros tipos de préstamos Alt-A como la hipoteca sin documentación incluyen:
- El préstamo de baja documentación (Low-Doc) requería muy poca información sobre los prestatarios. Los prestamistas a menudo otorgan estos préstamos únicamente en función de los puntajes de crédito de sus clientes. Los programas hipotecarios Sin Ingresos Sin Activos (NINA) no requieren que el prestatario revele ingresos o activos como parte de los cálculos del préstamo. Sin embargo, el prestamista verifica el estado de empleo del prestatario antes de emitir el préstamo. El préstamo de activos declarados de ingresos declarados (SISA) le permite al prestatario declarar sus ingresos sin verificación por parte del prestamista. Estos productos también se conocen como préstamos mentirosos. Los préstamos NINJA, argot para un crédito extendido a un prestatario sin ingresos, sin trabajo y sin activos, ignoran el proceso de verificación.
Los principales usuarios de hipotecas sin documentación
Los préstamos No-Doc y otros préstamos Alt-A ayudan a los usuarios de vivienda y propietarios que tienen múltiples amortizaciones de gastos en sus declaraciones de impuestos para comprar propiedades de inversión sin documentar sus ingresos. Pero los prestamistas que otorgan préstamos No-Doc requieren que los prestatarios tengan excelentes puntajes de crédito y altas reservas de efectivo disponibles para hacer grandes pagos iniciales. La verificación del empleo de un prestatario simplemente indica el ingreso bruto mensual en la solicitud.
Se requiere al menos un pago inicial del 30 por ciento, y algunas hipotecas pueden ser tanto como del 35 al 50 por ciento. En comparación, la mayoría de las hipotecas convencionales requieren un pago inicial del 20 por ciento. Dichas hipotecas también tienen un máximo de 70 relación préstamo-valor (LTV). La relación LTV se calcula como el monto del gravamen hipotecario dividido por el valor de tasación de la propiedad, expresado como un porcentaje.
Cuanto mayor sea el pago inicial del prestatario en la propiedad de inversión, más fácil será aprobar el préstamo. Este modelo de negocio es válido para muchas hipotecas porque los prestamistas ven que el prestatario está dispuesto a ofrecer una cantidad significativa de capital. Este gran pago a tanto alzado puede significar que hay menos probabilidades de que el prestatario falle debido a su considerable inversión.
Las tasas de interés para la falta de documentación y otros productos Alt-A son generalmente más altas que las tasas para un préstamo hipotecario tradicional. Muchos de estos préstamos de documentación limitada toman su base de seguridad de la posición de capital en una propiedad.
