¿Qué es una hipoteca de participación?
Una hipoteca de participación es un tipo de hipoteca que le permite al prestamista compartir parte de los ingresos o los ingresos de reventa de una propiedad. Como tal, el prestamista se convierte en un socio de capital en la compra, en lugar de solo un emisor de hipotecas. A cambio de una tasa de interés más baja en préstamo, un prestamista tomará una parte de los ingresos operativos netos (NOI).
DESGLOSE Hipoteca de participación
Las hipotecas de participación, que a menudo se ven en transacciones de bienes raíces comerciales, anticipan ingresos continuos por alquiler. Las propiedades comerciales incluyen edificios de oficinas o complejos de apartamentos. Las partes dividirán el ingreso operativo neto, que es la suma de los ingresos de la operación de la propiedad menos los gastos operativos. Una división de ganancias típica sería 55/45, y el prestamista recibiría la parte más pequeña. Además, el prestamista obtiene una parte de los ingresos de reventa, a menudo todas las ganancias por encima de un punto de referencia específico, incluido el reembolso del principal del préstamo.
Por qué un prestatario querría una hipoteca de participación
La ventaja de una hipoteca de participación para un prestatario es la tasa de interés más baja exigida por el prestamista, que compensa las ganancias disminuidas en préstamo con el flujo de ingresos y los ingresos por ventas futuras. Desde la perspectiva del prestatario, los préstamos de participación son similares a las tasas introductorias que se ofrecen con una hipoteca de tasa ajustable (ARM). La diferencia es que la tasa baja es estable durante la vida del préstamo.
Por supuesto, el prestatario está renunciando a una gran cantidad de capital a cambio de esa tasa más baja. Pero dependiendo de cómo esté estructurado el acuerdo, el ahorro de intereses podría compensar la pérdida de capital. En el corto plazo, podría hacer posible que el prestatario desarrolle una propiedad más sustancial de lo que de otro modo podría pagar.
La perspectiva del prestamista
Los emisores de hipotecas de participación a menudo son prestamistas no tradicionales. Podrían ser empresarios que buscan inversiones inmobiliarias sin la molestia de desarrollar o mantener propiedades por sí mismos; Las hipotecas de participación les permiten ser socios silenciosos. A veces, los prestamistas son fondos de pensiones que buscan inversiones de calidad que devuelven más que bonos pero que no tienen la volatilidad de las acciones.
Un atractivo particular para los fondos de pensiones es la prueba de inflación incorporada de las hipotecas de participación. La mayoría de las pensiones incluyen ajustes por costo de vida (COLA) que aumentan los pagos durante tiempos inflacionarios. Dado que los precios inmobiliarios generalmente rastrean la inflación, las hipotecas de participación aseguran mayores retornos sobre el patrimonio durante los períodos de inflación.
Una consideración para los prestamistas es el problema de monitorear el flujo de efectivo. Deben inspeccionar los libros del prestatario para asegurarse de que los ingresos netos declarados sean precisos. De lo contrario, un prestamista no sabría si el desarrollador estaba cubriendo los gastos para reportar ingresos netos más bajos. Además, un desarrollador podría reducir las mejoras o incluso las características de seguridad, ya que asume el costo de todas las reparaciones, pero solo obtiene una parte del ingreso neto, una forma de riesgo moral.
