La forma más tradicional de propiedad de una vivienda es poseer una casa y el terreno sobre el cual está construida. Aquellos que no pueden pagar casas, o que no quieren que les moleste el mantenimiento y el mantenimiento externos, pueden comprar condominios o casas adosadas. Sin embargo, hay otra opción de propiedad de vivienda: comprar solo la casa y arrendar la tierra que ocupa.
La compra de una casa en una comunidad de tierra arrendada le permite ser propietario de una casa que de otro modo no podría pagar. Sin embargo, este tipo de compra carece de algunos de los beneficios de la propiedad de vivienda tradicional y tiene otros inconvenientes importantes. ¿Esta configuración de propiedad inusual funcionaría para usted? Sigue leyendo para averiguarlo.
Los basicos
Con un ojo entrenado, generalmente puede detectar una propiedad de tierra arrendada, incluso cuando no se indica explícitamente. Las palabras clave a buscar incluyen "casa prefabricada" e "interés de arrendamiento". Las características exteriores del hogar pueden describirse en términos, como "piscina de asociación" o "canchas de tenis de asociación". Además, el precio de la propiedad arrendada tiende a estar muy por debajo del valor de mercado. Por ejemplo, si la tarifa actual para un tradicional de tres dormitorios, dos baños y 1, 600 pies cuadrados es de alrededor de $ 500, 000, una casa comparable en un terreno arrendado solo puede costar $ 150, 000. Una propiedad alquilada también puede tener características inusualmente exclusivas por su precio.
Las tarifas de la asociación de propietarios empinados (HOA) también indican que una lista puede ser para una propiedad de tierra arrendada. Una tarifa normal de HOA puede ser de alrededor de $ 250 por mes, mientras que una tarifa de HOA en una propiedad de tierra arrendada puede ser de $ 900 por mes. Otro obsequio es que si mira un mapa satelital del vecindario donde se encuentra la casa, puede notar que las casas están más juntas de lo habitual y son extremadamente similares entre sí. Finalmente, en un vecindario típico, algunas casas tienen sus propias piscinas, mientras que en una comunidad de tierra arrendada ninguna de ellas lo hará.
Los listados de bienes raíces no siempre incluyen propiedades de tierras arrendadas. A veces, la información clave se deja fuera de una lista de bienes raíces debido a la negligencia de un agente, o porque el agente o vendedor está tratando de ocultar algo. Investigue los hechos ocultos y nunca compre una propiedad de tierra arrendada sin comprender a fondo las características inusuales de este tipo de propiedad de vivienda.
Tipos de propiedades de tierras arrendadas
Existen varios tipos de propiedades residenciales de tierras arrendadas, y el tipo más común varía según la región. En Hawai y Delaware, hay condominios de arrendamiento. En áreas con reservas de nativos americanos, como Palm Springs, es posible que pueda comprar propiedades en terrenos de reserva arrendados. En Los Ángeles, donde incluso las casas en los suburbios superan con creces los precios que la persona promedio puede pagar, hay propiedades arrendadas en áreas suburbanas, como Simi Valley y Canyon Country. Florida y Arizona también tienen varias comunidades de retiro de tierras arrendadas.
Las propiedades de tierras arrendadas existen en otras áreas, pero debido a que las tierras arrendadas son una forma poco convencional de comprar propiedades, esta opción no está disponible en todos los estados. Los parques de casas rodantes, quizás la forma más común de comunidad de tierras arrendadas, se pueden encontrar en casi cualquier lugar.
Cuando compra una casa o un condominio en un terreno arrendado, obtendrá una hipoteca sobre la propiedad como de costumbre. El pago mensual de la hipoteca será menor porque el precio de compra de la vivienda es más bajo, pero también tendrá que pagar una tarifa mensual importante por el arrendamiento de la tierra. Debido a que las propiedades de arrendamiento de tierras a menudo se encuentran en comunidades enteras de propiedades similares, una propiedad de tierra arrendada también puede incluir tarifas de HOA para cubrir el mantenimiento del paisaje, piscinas comunitarias, edificios comunitarios, etc.
Consideraciones Generales
- ¿Cuánto tiempo queda en el contrato de arrendamiento? Si la duración del contrato de arrendamiento restante es menor de lo que planea permanecer en la casa, es imperativo averiguar qué sucede con su interés en la propiedad al final del plazo del contrato de arrendamiento. El plazo del arrendamiento también afectará su capacidad para financiar la vivienda. Puede ser difícil o imposible obtener una hipoteca si el plazo de arrendamiento restante en el terreno es de 20 años y desea una hipoteca de 30 años. Idealmente, un contrato de arrendamiento que exceda su vida útil restante potencial protegerá sus intereses financieros y su tranquilidad. Por supuesto, si bien es posible que no viva en esta casa por el resto de su vida, es bueno tener esa opción. Y si vende la casa, un plazo de arrendamiento restante largo afectará positivamente su precio de venta.
¿Cuáles son los términos de la cláusula de rendición? Verifique los términos de la cláusula de rescate si el contrato de arrendamiento se agota mientras aún es propietario de la casa. Si el contrato de arrendamiento vence y no se renueva, tendrá que renunciar al uso del terreno sobre el cual se construye su casa. Algunas cláusulas de rendición estipulan que también debe entregar cualquier mejora a la tierra (es decir, su condominio, casa o casa). Evite sorpresas feas obteniendo la información antes de comprar.
¿Cuánto es el pago mensual del arrendamiento de tierras, con qué frecuencia se ajusta y en cuánto? Si hay tarifas de HOA, haga las mismas preguntas sobre ellas. Desea asegurarse de que realmente ahorrará dinero comprando una propiedad de tierra arrendada, y que algún día no se verá obligado a mudarse al aumentar los costos.
¿Estoy mejor alquilando? Considere si poseer una casa en un terreno arrendado es realmente superior al alquiler. Los dos son similares en muchos aspectos, incluido el pago de tarifas mensuales determinadas por otra parte. Ser propietario de una casa tradicional puede brindarle un mayor grado de libertad; Si eso es importante para usted, puede valer la pena esperar para ahorrar para el pago inicial o aumentar sus ingresos lo suficiente como para calificar para una buena hipoteca en una casa tradicional.
Ventajas
Comprar una casa en terrenos arrendados ofrece las siguientes ventajas.
- Usted compra la casa por mucho menos que una casa tradicional porque no tiene que comprar la tierra.
Las propiedades de tierras arrendadas suelen ser mejores que la vida en apartamentos para niños y mascotas, y usted puede invertir el dinero que le ahorra el arrendamiento. Los compradores pueden vivir en un lugar caro que de otro modo no podrían pagar. Por ejemplo, en Huntington Beach, California, hay varias comunidades de casas móviles cerca del Océano Pacífico. Para comprar incluso una casa de nivel de entrada en Huntington Beach, es posible que necesite alrededor de $ 400, 000. La compra de una casa de nivel de entrada en un parque de casas rodantes, en comparación, podría costar tan poco como $ 40, 000.
Las comunidades de tierras arrendadas a menudo incluyen servicios que no siempre se encuentran en vecindarios tradicionales, como casas club, piscinas, canchas de tenis, parques infantiles y campos de golf. Debido al aspecto de la asociación comunitaria, cualquier tarifa de HOA puede incluir cortar el césped regularmente.
Debido a que no es el propietario de la tierra, es probable que tenga bajos o nulos impuestos a la propiedad, lo que puede ayudar a aliviar parte del pago de la tierra arrendada y las tarifas de HOA. En algunas áreas, las leyes locales restringen la cantidad por la cual las tarifas de tierras arrendadas pueden aumentar anualmente.
Desventajas
Las siguientes son las desventajas de esta forma de propiedad de la vivienda.
- La desventaja más significativa de ser propietario de una casa en un terreno arrendado se relaciona con la equidad de construcción. Para muchas personas, la propiedad de la vivienda es una fuente importante de riqueza. Con una propiedad de tierra arrendada, corre el riesgo de perder todo su patrimonio al vencimiento del arrendamiento, dependiendo de los términos de la cláusula de rescate. Es probable que la reventa de la casa sea más difícil que la reventa de una casa tradicional, especialmente porque con cada año que pasa, el plazo restante del contrato de arrendamiento se acorta. Por esta razón, si desea dejar algo a sus herederos, una casa en tierra arrendada no será tan valiosa para ellos como una casa tradicional. Las propiedades de tierras arrendadas a menudo son parte de una HOA, lo que significa tarifas mensuales adicionales que son algo impredecibles. Si bien las tarifas de HOA generalmente son un monto fijo cada mes, pueden aumentar anualmente. El HOA también puede imponer una evaluación especial para reparaciones o mejoras importantes de propiedades de la comunidad, creando una factura grande e inesperada. Las tarifas de HOA pueden ser particularmente problemáticas para aquellos que no hacen uso de servicios comunes como piscinas, o que prefieren hacer sus propios jardines para ahorrar dinero.
Si bien la propiedad de vivienda tradicional puede ser una buena cobertura contra la inflación, poseer una propiedad de tierra arrendada no lo es. Cuando compra una casa con una hipoteca de tasa fija, su pago permanece igual cada año a medida que aumenta la inflación . Eventualmente, el pago mensual para ser dueño de su casa podría ser más bajo que el alquiler en su vecindario. Y aunque los valores de las viviendas fluctúan, en el largo plazo los aumentos de precios generalmente igualan o superan la tasa de inflación. En una comunidad de tierra arrendada, sus pagos mensuales de arrendamiento y las tarifas de HOA probablemente aumentarán al menos tanto como la tasa de inflación. Mientras tanto, su casa será menos valiosa a medida que se acerca el final del plazo del arrendamiento.
Si tiene una casa prefabricada en un terreno arrendado y el arrendamiento vence (y la cláusula de rescate no requiere que renuncie a la propiedad), en teoría puede llevarlos a su casa a otra comunidad de terrenos arrendados o a una parcela de terreno que tenga comprado Sin embargo, esto no es muy realista a menos que compre una casa rodante. De lo contrario, tendrá que desmontar la casa y transportarla a un nuevo terreno. Esto puede ser muy poco práctico y es probable que sea prohibitivamente costoso.
La línea de fondo
Comprar una casa en tierra arrendada puede ser tentador cuando se ve el bajo precio de venta, pero la compra involucra muchas complejidades que la compra tradicional de casas no tiene. La propiedad de vivienda tradicional probablemente crea la mayor seguridad financiera para la mayoría de las personas, pero comprar una casa en tierra arrendada puede ser una alternativa viable para aquellos cuya prioridad principal es comprar en una comunidad en particular a un precio más bajo que una casa o condominio tradicional, en lugar de construir capital.
