La tasa de capitalización es la línea de base más utilizada para comparar propiedades de inversión. Es análogo a la tasa de rendimiento efectiva estimada de una inversión de seguridad típica. Por ejemplo, una propiedad en efectivo de $ 100, 000 con una tasa de capitalización de 4.5% producirá los mismos rendimientos que una inversión de $ 100, 000 en valores al 4.5%. Esta cifra ayuda a los inversores inmobiliarios a determinar el mejor uso de sus fondos de inversión.
Cálculo de la tasa de capitalización
Una fórmula simple para calcular la tasa de capitalización es el ingreso operativo neto anual dividido por los costos totales de adquisición. Esta fórmula es en realidad la inversa de un precio estándar / múltiplo de ganancias.
El ingreso operativo neto se puede calcular restando de los ingresos brutos todos los costos de administración, costos de servicios públicos, mantenimiento, seguros, impuestos y otros costos operativos. El ingreso operativo neto no representa los pagos de la hipoteca.
Los costos de adquisición son más que el precio de compra establecido. Deben tener en cuenta los honorarios de corretaje y los costos de cierre. Si la propiedad no está lista para alquilar, todos los costos incurridos para la rehabilitación también deben incluirse.
Los inversores deben comparar las tasas de capitalización que incluyen los mismos costos. Por ejemplo, no es válido comparar una tasa de capitalización que descuenta los ingresos por rentas en función de las vacantes anuales promedio y otra que no ofrece dicho descuento.
Importancia de la tasa de capitalización
El uso principal de la tasa de capitalización es discriminar entre diferentes oportunidades de inversión. Si una inversión en seguridad ofrece un rendimiento estimado del 4% y una propiedad tiene una tasa de capitalización del 8%, es probable que un inversor se concentre en la propiedad.
Las tasas de capitalización también pueden formar tendencias para los propietarios de propiedades comerciales. Las tendencias pueden mostrar hacia dónde se dirige el mercado, permitiendo ajustes basados en alquileres estimados.
Hay un límite para la utilidad de la tasa de capitalización; Las propiedades de inversión con flujos de efectivo irregulares o complicados no pueden depender de tasas de capitalización simples. Sería mejor confiar en el análisis de flujo de efectivo con descuento en su lugar.
