Tabla de contenido
- ¿Te sientes cómodo siendo propietario?
- Pague la deuda personal antes de comprar
- Asegure un anticipo
- Cuidado con las altas tasas de interés
- Calcule sus márgenes
- Evite un fijador superior
- Calcular gastos operativos
- Determine su retorno
- Compre una casa de bajo costo
- Encuentra la ubicación correcta
- Riesgo vs. Recompensa
- La línea de fondo
El sector inmobiliario ha producido a muchas de las personas más ricas del mundo, por lo que hay muchas razones para pensar que la propiedad es una buena inversión. Sin embargo, los expertos están de acuerdo, como con cualquier inversión, es mejor estar bien versado antes de sumergirse con cientos de miles de dólares.
Para llevar clave
- Comprar una propiedad de alquiler para obtener ingresos puede ser una empresa arriesgada. Similar a la compra de una casa, los compradores generalmente necesitarán asegurar un pago inicial de al menos 20% para la propiedad. Ser propietario requiere una amplia gama de habilidades, que pueden ir desde la comprensión de la ley básica de inquilinos hasta poder reparar un grifo con fugas. Los expertos recomiendan tener un colchón financiero, en caso de que no alquile la propiedad, o si los ingresos del alquiler no cubren la hipoteca completa de la propiedad.
¿Te sientes cómodo siendo propietario?
¿Conoces una caja de herramientas? ¿Cómo estás reparando paneles de yeso o desatascando un inodoro? Claro, podrías llamar a alguien para que lo haga por ti, pero eso afectará tus ganancias. Los propietarios que tienen una o dos casas a menudo hacen sus propias reparaciones para ahorrar dinero.
Si no eres del tipo práctico y no tienes mucho dinero extra, ser propietario puede no ser adecuado para ti.
Por supuesto, eso cambia a medida que agrega más propiedades a su cartera. Lawrence Pereira, presidente de King Harbor Wealth Management en Redondo Beach, California, posee propiedades en la costa este mientras vivía en la costa oeste. Como alguien que dice que no es del todo útil, lo hace funcionar. ¿Cómo? "Reuní un equipo sólido de limpiadores, operarios y contratistas", dice Pereira.
Esto no se recomienda para los nuevos inversores, pero a medida que se acostumbra a invertir en bienes raíces, no tiene que permanecer local.
Pague la deuda personal antes de comprar
Los inversores inteligentes pueden tener deudas como parte de su cartera de inversiones, pero la persona promedio debería evitarlo. Si tiene préstamos estudiantiles, facturas médicas impagas o niños que pronto asistirán a la universidad, comprar una propiedad de alquiler puede no ser la decisión correcta.
Pereira está de acuerdo en que ser cauteloso es clave, y dice: "No es necesario pagar la deuda si el rendimiento de sus bienes inmuebles es mayor que el costo de la deuda. Ese es el cálculo que debe hacer". Pereira sugiere tener un colchón de efectivo. "No se coloque en una posición en la que le falte el efectivo para hacer los pagos de su deuda. Siempre tenga un margen de seguridad".
Asegure un anticipo
Las propiedades de inversión generalmente requieren un pago inicial mayor que las propiedades ocupadas por el propietario, por lo que tienen requisitos de aprobación más estrictos. El 3% que puede haber dejado en la casa en la que vive actualmente no va a funcionar para una propiedad de inversión. Necesitará al menos un 20%, dado que el seguro hipotecario no está disponible en las propiedades de alquiler.
Cuidado con las altas tasas de interés
El costo de pedir dinero prestado podría ser relativamente barato a partir de 2020, pero la tasa de interés de una propiedad de inversión será más alta que las tasas de interés hipotecarias tradicionales. Recuerde, necesita un pago hipotecario bajo que no afectará sus ganancias mensuales demasiado significativamente.
Calcule sus márgenes
Las firmas de Wall Street que compran propiedades en dificultades apuntan a rendimientos del 5% al 7% porque tienen que pagar al personal. Las personas deben establecer una meta del 10%. Estime los costos de mantenimiento al 1% del valor de la propiedad anualmente. Otros costos incluyen seguro, posibles tarifas de asociación de propietarios, impuestos a la propiedad y gastos mensuales como control de plagas y paisajismo. Y luego está el seguro del propietario.
Evite un fijador superior
Es tentador buscar la casa que puede obtener a precio de ganga y cambiar a una propiedad de alquiler. Sin embargo, si esta es su primera propiedad, probablemente sea una mala idea. A menos que tenga un contratista que haga un trabajo de calidad a bajo precio, o que sea experto en mejoras de viviendas a gran escala, es probable que pague demasiado para renovar. En cambio, busque comprar una casa que tenga un precio por debajo del mercado y que solo necesite reparaciones menores.
Calcular gastos operativos
Los gastos operativos en su nueva propiedad serán entre el 35% y el 80% de su ingreso operativo bruto. Si cobra $ 1, 500 por el alquiler y sus gastos llegan a $ 600 por mes, tiene un 40% de gastos operativos. Para un cálculo aún más fácil, use la regla del 50%. Si el alquiler que cobra es de $ 2, 000 por mes, espere pagar $ 1, 000 en gastos totales.
Determine su retorno
Por cada dólar que invierte, ¿cuál es el rendimiento de ese dólar? Las acciones pueden ofrecer un rendimiento del 7, 5% en efectivo, mientras que los bonos pueden pagar el 4, 5%. Un retorno del 6% en su primer año como propietario se considera saludable, especialmente dado que ese número debería aumentar con el tiempo.
Compre una casa de bajo costo
Cuanto más cara sea la casa, mayores serán sus gastos continuos. Algunos expertos recomiendan comenzar con una casa de $ 150, 000 en un vecindario prometedor. Además, los expertos dicen que nunca comprar la mejor casa en venta en el bloque, lo mismo para la peor casa en el bloque.
Encuentra la ubicación correcta
Al elegir una propiedad rentable de alquiler, debe buscar una ubicación con bajos impuestos a la propiedad, un distrito escolar decente y muchas comodidades, como parques, centros comerciales, restaurantes y cines cercanos. Además, un vecindario con bajas tasas de criminalidad y un mercado laboral en crecimiento puede significar un grupo más grande de posibles inquilinos.
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Riesgo vs. Recompensa
Cada decisión financiera se trata de sopesar las recompensas, determinar la recompensa frente a los riesgos potenciales. ¿Tiene sentido invertir en bienes raíces?
Recompensas:
- Tu ingreso es pasivo. Además de la inversión inicial y los costos de mantenimiento, puede ganar dinero mientras dedica la mayor parte de su tiempo y energía a su trabajo regular. Sus ingresos deberían crecer. No solo ganas ingresos por alquiler; A medida que aumenta el valor de los bienes inmuebles, su inversión aumenta de valor. Puede poner los bienes inmuebles en una IRA autodirigida. Los ingresos de alquiler no se incluyen como parte de sus ingresos sujetos al impuesto de la Seguridad Social. El interés que paga sobre un préstamo de inversión inmobiliaria es deducible de impuestos. Breve de otra crisis, los valores inmobiliarios son más estables que el mercado de valores. Los bienes inmuebles son un activo físico. Invertir en acciones o productos de Wall Street no es algo que pueda ver o tocar.
Riesgos:
- Si bien los ingresos por alquiler son pasivos, los inquilinos pueden ser difíciles de tratar a menos que use una empresa de administración de propiedades. Si su ingreso bruto ajustado es superior a $ 200, 000 (soltero) o $ 250, 000 (casado que presenta una declaración conjunta), puede estar sujeto a un impuesto adicional de 3.8% en ingresos por inversiones netas, incluidos los ingresos por alquileres. Los ingresos por alquileres pueden no cubrir el pago total de la hipoteca. A diferencia de las acciones, no puede vender bienes inmuebles instantáneamente si los mercados se deterioran. Los costos de entrada y salida pueden ser altos. Si tiene un inquilino, debe pagar todos los gastos.
La línea de fondo
Mantenga sus expectativas realistas. Al igual que con cualquier inversión, la propiedad de alquiler no va a producir un gran pago mensual por un tiempo y elegir la propiedad incorrecta podría ser un error catastrófico.
Considere trabajar con un socio experimentado en su primera propiedad o alquilar su propia casa para probar las habilidades de su arrendador.
