Los bienes inmuebles representan una parte significativa de la riqueza de la mayoría de las personas, y esto es especialmente cierto para muchos propietarios de viviendas en los Estados Unidos. Según la encuesta más reciente de las finanzas del consumidor realizada por la Reserva Federal, el 65, 2% de las familias estadounidenses poseen su propia residencia principal. El tamaño y la escala del mercado inmobiliario lo convierten en un sector atractivo y lucrativo para muchos inversores. Este artículo analizará algunos de los principales factores que afectan el mercado inmobiliario y la variedad de inversiones disponibles.
TUTORIAL: Explorando inversiones inmobiliarias
4 factores clave que impulsan el mercado inmobiliario
Factores que influyen en el sector inmobiliario
Demografía
Los datos demográficos son los datos que describen la composición de una población, como la edad, la raza, el género, los ingresos, los patrones de migración y el crecimiento de la población. Estas estadísticas son un factor a menudo pasado por alto pero significativo que afecta la forma en que se valora el sector inmobiliario y qué tipos de propiedades tienen demanda. Los cambios importantes en la demografía de una nación pueden tener un gran impacto en las tendencias inmobiliarias durante varias décadas.
Por ejemplo, los baby boomers que nacieron entre 1945 y 1964 son un ejemplo de una tendencia demográfica con el potencial de influir significativamente en el mercado inmobiliario. La transición de estos baby boomers a la jubilación es una de las tendencias generacionales más interesantes en el siglo pasado, y la jubilación de estos baby boomers, que comenzó en 2010, seguramente se notará en el mercado en las próximas décadas.
Existen numerosas formas en que este tipo de cambio demográfico puede afectar el mercado inmobiliario, pero para un inversor, algunas preguntas clave pueden ser: i) ¿Cómo afectaría esto la demanda de segundas residencias en áreas populares de vacaciones a medida que más personas comienzan a jubilarse? ? O ii) ¿Cómo afectaría esto la demanda de casas más grandes si los ingresos son menores y todos los niños se han mudado? Estas y otras preguntas pueden ayudar a los inversores a reducir el tipo y la ubicación de las inversiones inmobiliarias potencialmente deseables mucho antes de que comience la tendencia.
Tasas de interés
Las tasas de interés también tienen un gran impacto en los mercados inmobiliarios. Si está considerando comprar una casa con una hipoteca, es beneficioso investigar las tasas de interés utilizando una calculadora de hipotecas. Los cambios en las tasas de interés pueden influir en gran medida en la capacidad de una persona para comprar una propiedad residencial. Esto se debe a que a medida que disminuyen las tasas de interés, menor será el costo de obtener una hipoteca para comprar una casa, lo que crea una mayor demanda de bienes raíces, lo que nuevamente eleva los precios.
Es importante tener en cuenta que a medida que aumentan las tasas de interés, aumenta el costo para obtener una hipoteca, lo que disminuye la demanda y los precios de los bienes inmuebles. Sin embargo, cuando se observa el impacto de las tasas de interés en una inversión de capital, como un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT), en lugar de en bienes raíces residenciales, la relación puede considerarse similar a la relación de un bono con las tasas de interés. Cuando las tasas de interés disminuyen, el valor de un bono aumenta porque su tasa de cupón se vuelve más deseable, y cuando las tasas de interés aumentan, el valor de los bonos disminuye. Del mismo modo, cuando la tasa de interés disminuye en el mercado, los altos rendimientos de REIT se vuelven más atractivos y su valor aumenta. Cuando las tasas de interés aumentan, el rendimiento de un REIT se vuelve menos atractivo y reduce su valor. (Para obtener más información sobre estos efectos, consulte Cómo las tasas de interés afectan los valores de la propiedad ).
La economía
Otro factor clave que afecta el valor de los bienes raíces es la salud general de la economía. En general, esto se mide mediante indicadores económicos como el PIB, los datos de empleo, la actividad manufacturera, los precios de los bienes, etc. En términos generales, cuando la economía es lenta, también lo es el sector inmobiliario.
Sin embargo, la ciclicidad de la economía puede tener diversos efectos en diferentes tipos de bienes inmuebles. Por ejemplo, si un REIT tiene un mayor porcentaje de sus inversiones en hoteles, generalmente se vería más afectado por una recesión económica que un REIT que había invertido en edificios de oficinas. Los hoteles son una forma de propiedad que es muy sensible a la actividad económica debido al tipo de estructura de arrendamiento inherente al negocio. Alquilar una habitación de hotel puede considerarse como una forma de arrendamiento a corto plazo que los clientes del hotel pueden evitar fácilmente en caso de que a la economía le vaya mal. Por otro lado, los inquilinos de oficinas generalmente tienen contratos de arrendamiento a largo plazo que no se pueden cambiar en medio de una recesión económica. Por lo tanto, aunque debe ser consciente de la parte del ciclo en que se encuentra la economía, también debe ser consciente de la sensibilidad de la propiedad inmobiliaria al ciclo económico.
Políticas gubernamentales / subsidios
La legislación también es otro factor que puede tener un impacto considerable en la demanda y los precios de la propiedad. Los créditos fiscales, las deducciones y los subsidios son algunas de las formas en que el gobierno puede aumentar temporalmente la demanda de bienes inmuebles mientras estén vigentes. Conocer los incentivos gubernamentales actuales puede ayudarlo a determinar los cambios en la oferta y la demanda e identificar tendencias potencialmente falsas.
Por ejemplo, en 2009, el gobierno de los Estados Unidos introdujo un crédito tributario para compradores de vivienda por primera vez a los propietarios de viviendas en un intento de impulsar las ventas de viviendas en una economía lenta (solo aquellos que compraron viviendas entre 2008-2010 son elegibles). Según la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces (NAR), este incentivo fiscal solo llevó a 900, 000 compradores de vivienda a comprar casas. Este fue un aumento bastante considerable, aunque temporal, y sin saber que el aumento fue el resultado del incentivo fiscal, es posible que haya concluido que la demanda de vivienda estaba aumentando debido a otros factores.
¿Cuál es la mejor inversión?
El tamaño y la escala del mercado inmobiliario lo convierten en un mercado atractivo y lucrativo para muchos inversores. Los inversores pueden invertir directamente en bienes inmuebles físicos o elegir invertir indirectamente a través de fondos administrados. Invertir directamente en bienes raíces implica comprar la propiedad residencial o comercial para usarla como propiedad que genere ingresos o para revenderla en el futuro. Las formas indirectas de invertir en el mercado inmobiliario incluyen invertir en fondos de inversión inmobiliaria (REIT), fondos cotizados en bolsa (ETF), fondos inmobiliarios combinados (CREF) y fondos de infraestructura. Debido a la mayor liquidez disponible en el mercado, los menores costos de transacción y los menores requisitos de capital, los inversores promedio prefieren invertir indirectamente en bienes raíces. (Para obtener más información sobre las formas de beneficiarse del mercado inmobiliario, lea Formas simples de invertir en bienes raíces ) .
La línea de fondo
Este artículo introdujo algunos de los factores de nivel superior que juegan un papel importante en el movimiento del mercado inmobiliario, pero también hay partes más complejas que entran en juego. Y aunque algunos de estos factores antes mencionados sugieren una relación clara entre el factor y el mercado, en la práctica, los resultados pueden ser muy diferentes. Sin embargo, comprender los factores clave que impulsan el mercado inmobiliario es esencial para realizar una evaluación integral de una inversión potencial.
(Para más información sobre este tema, lea Ganar dinero en bienes raíces residenciales).
