¿Cuáles son los 5 errores que pueden hacer que la casa voltee un fracaso?
¡Se ve tan fácil! Compre una casa, haga algunas reparaciones cosméticas, vuelva a ponerla en el mercado y obtenga grandes ganancias. En cualquier momento, media docena de programas en programas de televisión, inversionistas atractivos y bien vestidos, hacen que el proceso se vea rápido, divertido y rentable.
Y muchas casas se están volcando. ATTOM Data Solutions informa que se compraron más de 200, 000 viviendas en los Estados Unidos y se vendieron con el mismo período de 12 meses en 2017. Eso es poco menos del 6% de todas las viviendas y condominios unifamiliares vendidos ese año.
Sin embargo, el camino hacia las riquezas inmobiliarias no se trata solo del atractivo exterior y las señales de "vendido". Demasiados posibles magnates inmobiliarios pasan por alto lo básico y terminan fallando. Entonces, ¿cuáles son los cinco errores más grandes que cometen las posibles aletas? ¿Y cómo los evitas?
El primer y mejor consejo es limitar su riesgo financiero y maximizar su potencial de retorno. En pocas palabras, no pague demasiado por una casa (sabiendo lo que vale) y asegúrese de saber también cuánto costarán las reparaciones o actualizaciones necesarias antes de comprar. Con esa información, puede calcular un precio de compra ideal.
Para llevar clave
- Dar la vuelta a las casas es un negocio como cualquier otro, ya que requiere conocimiento, planificación y conocimiento para tener éxito. Un tipo común de error que cometen los inversores inmobiliarios es subestimar el tiempo o el dinero que requerirá el proyecto. Otro error que hacen las aletas de las casas es sobreestimar su habilidades y conocimiento. La paciencia y el juicio son especialmente importantes en un negocio basado en el tiempo como la inversión inmobiliaria.
La regla del 70% establece que un inversor no debe pagar más del 70% del ARV (valor después de la reparación) de una propiedad menos las reparaciones necesarias. El ARV es lo que vale una casa después de que está completamente reparada.
Aquí hay un ejemplo: si el ARV de una casa es de $ 150, 000 y necesita $ 25, 000 en reparaciones, entonces la regla del 70% significa que un inversor no debe pagar más de $ 80, 000 por la casa. $ 150, 000 x 0.70 = $ 105, 000 - $ 25, 000 = $ 80, 000.
Al igual que cualquier otra pequeña empresa, el esfuerzo requerirá tiempo y dinero, planificación y paciencia, habilidad y esfuerzo. Probablemente terminará siendo más difícil y más caro de lo que alguna vez imaginaste. E incluso si obtiene todos los detalles correctos, las condiciones cambiantes del mercado podrían significar que cada suposición que hizo al principio será inválida al final. Tómelo a la ligera bajo su propio riesgo: si solo busca hacerse rico rápidamente volteando una casa, podría terminar en la casa pobre.
Top 5 imprescindibles para voltear casas
Comprender los 5 errores que pueden hacer que la casa voltee un fracaso
La inversión (también llamada inversión inmobiliaria mayorista) es un tipo de estrategia de inversión inmobiliaria en la que un inversor compra una propiedad que no utiliza, pero con la intención de venderla con fines de lucro.
Ese beneficio generalmente se deriva de la apreciación de los precios como resultado de un mercado inmobiliario en el que los precios están aumentando rápidamente o de las mejoras de capital realizadas en la propiedad, o ambas. Por ejemplo, un inversor podría comprar un reparador de viviendas en un vecindario "caliente", realizar renovaciones sustanciales y luego ofrecerlo a un precio que refleje su nueva apariencia y servicios.
Los inversores que invierten propiedades se concentran en la compra y posterior reventa de una propiedad, o un grupo de propiedades. Muchos inversores intentan generar un flujo constante de ingresos participando en cambios frecuentes.
Entonces, ¿cómo voltear un edificio o casa? En términos simples, desea comprar bajo y vender alto (como la mayoría de las otras inversiones). Pero en lugar de adoptar una estrategia de compra y retención, completa la transacción lo más rápido posible para limitar la cantidad de tiempo que su capital está en riesgo. En general, la atención debe centrarse en la velocidad en lugar de la ganancia máxima. Esto se debe a que cada día que pasa le cuesta más dinero (hipoteca, servicios públicos, impuestos a la propiedad, seguro y otros costos asociados con la propiedad de la vivienda).
Ese es el plan general, aunque viene con varias trampas.
1. No hay suficiente dinero
El incursionar en bienes raíces es costoso. El primer gasto es el costo de adquisición de la propiedad. Si bien abundan los reclamos de financiamiento de baja / nula financiación, encontrar estas ofertas de un proveedor legítimo es más fácil decirlo que hacerlo. Además, si está financiando la adquisición, está pagando intereses.
Aunque el interés sobre el dinero prestado sigue siendo deducible de impuestos incluso después de la aprobación de la Ley de Reducción de Impuestos y Empleos, no es una deducción del 100%. Cada dólar gastado en intereses se suma a la cantidad que necesitará ganar en la venta solo para alcanzar el punto de equilibrio.
Y si utiliza una línea de crédito hipotecario o con garantía hipotecaria (HELOC, por sus siglas en inglés) para financiar la compra de su casa invertida, solo el interés es deducible. El capital, los impuestos y las porciones de seguro de su pago no son deducibles.
Investigue ampliamente sus opciones de financiamiento para determinar qué tipo de hipoteca se adapta mejor a sus necesidades y encuentre un prestamista que ofrezca tasas de interés bajas. Una manera fácil de investigar los costos de financiamiento es mediante el uso de una calculadora de hipotecas, que le permite comparar las tasas de interés que ofrecen varios prestamistas. Por supuesto, pagar en efectivo por la propiedad elimina el costo de los intereses, pero incluso entonces hay costos de tenencia de la propiedad y costos de oportunidad para atar su efectivo.
Dado que las tasas de interés han aumentado desde los mínimos de la crisis de la vivienda posterior, obtener ganancias es más difícil de lo que solía ser. De hecho, en el primer semestre de 2018, la actividad de inversión se desaceleró a casi un mínimo de cuatro años y los márgenes de ganancias se redujeron al retorno bruto de la inversión (ROI) promedio más bajo desde finales de 2014, según ATTOM Data. Eso no significa que no haya dinero para ganar (el ROI fue solo al norte del 44%), pero sí significa que se requiere cuidado. La ganancia bruta promedio en un tirón es de $ 65, 520, pero eso es bruto.
Los costos de renovación también deben tenerse en cuenta. Si planea arreglar la casa y venderla con fines de lucro, el precio de venta debe exceder el costo combinado de adquisición, el costo de mantener la propiedad y el costo de las renovaciones.
Una cocina de $ 25, 000, un baño de $ 10, 000, $ 5, 000 en impuestos inmobiliarios, servicios públicos y otros costos de transporte reducen esa cifra en alrededor de dos tercios. Agregue un problema estructural inesperado con la propiedad y una ganancia bruta puede convertirse en una pérdida neta. Incluso si logra superar estos obstáculos, no se olvide de los impuestos sobre las ganancias de capital, que reducirán sus ganancias.
2. No hay suficiente tiempo
La renovación y el derrumbe de casas es una empresa que lleva mucho tiempo. Puede llevar meses encontrar y comprar la propiedad adecuada. Una vez que sea dueño de la casa, deberá invertir tiempo para arreglarla. Si tiene un trabajo diario, el tiempo dedicado a la demolición y la construcción puede traducirse en tardes y fines de semana perdidos. Si le paga a alguien más para que haga el trabajo, aún pasará más tiempo del que espera supervisar la actividad y los costos de pagar a otros reducirán sus ganancias.
Una vez que el trabajo esté terminado, deberá programar inspecciones para asegurarse de que la propiedad cumpla con los códigos de construcción aplicables antes de poder venderla. Si no es así, necesitará gastar más tiempo y dinero para equipararlo. A continuación, puede ser una inversión de tiempo vender la propiedad. Si se lo muestra a los posibles compradores, puede pasar mucho tiempo yendo y viniendo de la propiedad y en las reuniones.
¿Eso vale la pena? Para muchas personas, podría tener más sentido quedarse con un trabajo diario, donde pueden ganar la misma cantidad de dinero en unas pocas semanas o meses a través de un cheque de pago estable, sin riesgo y un compromiso de tiempo constante.
3. No hay suficientes habilidades
Los constructores profesionales y los profesionales calificados, como los carpinteros y los plomeros, a menudo invierten las casas como un ingreso adicional para sus trabajos regulares. Tienen el conocimiento, las habilidades y la experiencia para encontrar y arreglar una casa. Algunos de ellos también tienen empleos sindicales que proporcionan cheques de desempleo durante todo el invierno mientras trabajan en sus proyectos paralelos.
El dinero real en el cambio de casa proviene del capital de sudor. Si eres hábil con un martillo, disfrutas colocando la alfombra, puedes colgar paneles de yeso, techar una casa e instalar un fregadero de cocina, tienes las habilidades para voltear una casa.
Por otro lado, si no conoce un destornillador Phillips de un destornillador plano, deberá pagarle a un profesional para que realice las renovaciones y reparaciones. En consecuencia, se reducen las probabilidades de obtener una ganancia sustancial en su inversión.
4. No hay suficiente conocimiento
Para tener éxito, sabe cómo elegir la propiedad correcta, en la ubicación correcta, al precio correcto. En un vecindario de casas de $ 100, 000, ¿realmente espera comprar a $ 60, 000 y vender a $ 200, 000? El mercado es demasiado eficiente para que eso ocurra regularmente.
Incluso si obtiene el trato de toda una vida, comprar una casa en ejecución hipotecaria para una canción, por ejemplo, saber qué renovaciones hacer y cuáles omitir es clave. También debe comprender las leyes fiscales y las leyes de zonificación aplicables, y saber cuándo reducir sus pérdidas y salir antes de que su proyecto se convierta en un pozo de dinero.
Zillow, la firma de listados de bienes raíces, ahora está cambiando casas en mercados seleccionados. La compañía espera comprar y voltear propiedades dentro de los 90 días, y tienen los datos y el conocimiento para ofrecer a los operadores familiares una competencia feroz. Los prestamistas de las grandes ligas también han comenzado a buscar ganancias en el mercado de préstamos a corto plazo, con la firma de inversión global KKR & Co. Inc. (anteriormente conocida como Kohlberg Kravis Roberts & Co. y KKR & Co. LP) uniéndose a otras firmas de inversión privadas que buscan Una parte de la acción.
5. No hay suficiente paciencia
Los profesionales se toman su tiempo y esperan la propiedad adecuada. Los novatos se apresuran a comprar la primera casa que ven. Luego contratan al primer contratista que hace una oferta para abordar el trabajo que no pueden hacer ellos mismos. Los profesionales hacen el trabajo ellos mismos o confían en una red de contratistas confiables y previamente organizados.
Los novatos contratan a un agente de bienes raíces para que les ayude a vender la casa. Los profesionales confían en los esfuerzos "a la venta por parte del propietario" para minimizar los costos y maximizar las ganancias. Los novatos esperan apresurarse a través del proceso, dar una palmada en una capa de pintura y ganar una fortuna. Los profesionales entienden que comprar y vender casas lleva tiempo y que los márgenes de ganancia a veces son escasos.
