Dado que el sector inmobiliario es una parte firme de la matriz de asignación de capital para los inversores institucionales y minoristas, los fondos inmobiliarios han experimentado un crecimiento creciente recientemente. Debido a la naturaleza intensiva en capital de la inversión inmobiliaria, su requisito de gestión activa, así como el aumento de las oportunidades inmobiliarias globales, las instituciones que buscan una gestión eficiente de activos se están moviendo gradualmente a fondos de fondos inmobiliarios.
Lo mismo es cierto para los inversores minoristas, que ahora se benefician del acceso a una selección mucho mayor de fondos mutuos de bienes raíces que antes, lo que permite una eficiente asignación de capital y diversificación. Como cualquier otro sector de inversión, el sector inmobiliario tiene sus ventajas y desventajas. Sin embargo, debe considerarse para la mayoría de las carteras de inversión, y los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) y los fondos mutuos inmobiliarios se consideran posiblemente los mejores métodos para completar esa asignación.
Bienes inmuebles para inversores institucionales
La inversión inmobiliaria ha estado dominada por grandes actores: fondos de pensiones, compañías de seguros y otras grandes instituciones financieras. Gracias a la globalización de la inversión inmobiliaria y al surgimiento de nuevas oportunidades en el extranjero, que permiten un mayor grado de diversificación y potencial de retorno, se está desarrollando un lugar permanente para el sector inmobiliario en la asignación de carteras institucionales.
La asignación permanente de capital inmobiliario viene con ciertos obstáculos. En primer lugar, es intensivo en capital. A diferencia de las acciones que se pueden comprar en pequeños incrementos, las inversiones inmobiliarias comerciales requieren sumas relativamente grandes, y la inversión directa a menudo resulta en carteras abultadas y riesgos desordenados en cualquier ubicación o por tipo de propiedad. El sector inmobiliario también requiere una gestión activa, que requiere mucha mano de obra. Administrar una asignación de bienes inmuebles requiere recursos significativos en comparación con las inversiones tradicionales. Como resultado de estos problemas, con el objetivo de aumentar la eficiencia de la gestión y la distribución de capital, las instituciones tienden a gravitar hacia fondos inmobiliarios y fondos de fondos. Los inversores minoristas pueden lograr estas mismas ventajas a través de REIT, fondos cotizados en bolsa (ETF) de REIT y fondos mutuos inmobiliarios.
Invesores minoristas
Aquí hay varias formas para que los inversores minoristas accedan al potencial de retorno de los bienes raíces y obtengan exposición a la clase de activos.
Investigacion directa
Esta estrategia se relaciona con inversores que seleccionan directamente propiedades específicas. La gran ventaja de esta estrategia es el control. La propiedad directa de la propiedad permite el desarrollo y la ejecución de la estrategia, así como la influencia directa sobre el rendimiento. Sin embargo, la inversión directa hace que sea muy difícil crear una cartera de bienes raíces bien diversificada. Para la mayoría de los inversores minoristas, la asignación de bienes inmuebles no es lo suficientemente grande como para permitir la compra de suficientes propiedades para una verdadera diversificación; También aumenta la exposición al mercado inmobiliario local, así como los riesgos de tipo inmobiliario.
Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (REIT)
Las acciones REIT representan acciones de capital privado y público en compañías que están estructuradas como fideicomisos que invierten en bienes raíces, hipotecas u otras inversiones con garantía inmobiliaria. Los REIT generalmente poseen y operan propiedades inmobiliarias. Estos pueden incluir propiedades residenciales multifamiliares, centros comerciales con tiendas de comestibles, propiedades minoristas locales y centros comerciales, centros comerciales, oficinas comerciales y hoteles.
Los fideicomisos de inversión inmobiliaria son administrados por una junta directiva que toma decisiones de gestión de inversiones en nombre del fideicomiso. Los REIT pagan poco o nada de impuestos federales sobre la renta, siempre que distribuyan el 90% de la renta imponible como dividendos a los accionistas. Aunque la ventaja fiscal aumenta los flujos de efectivo después de impuestos, la incapacidad de los REIT de retener efectivo puede obstaculizar significativamente el crecimiento y la apreciación a largo plazo. Además de la ventaja fiscal, los REIT ofrecen muchas de las mismas ventajas y desventajas que las acciones.
Los gerentes de REIT proporcionan una visión estratégica y toman decisiones relacionadas con la inversión y la propiedad, abordando así los problemas relacionados con la gestión para los inversores. Las mayores desventajas de los REIT para los inversores minoristas son la dificultad de invertir con un capital limitado y la cantidad significativa de conocimiento y análisis específicos de activos necesarios para seleccionarlos y pronosticar su rendimiento.
Las inversiones REIT tienen una correlación mucho más alta con el mercado de valores en general que las inversiones inmobiliarias directas, lo que lleva a algunos a minimizar sus características de diversificación. La volatilidad en el mercado REIT también ha sido mayor que en el sector inmobiliario directo. Esto se debe a la influencia de las fuerzas macroeconómicas en los valores REIT y al hecho de que las acciones REIT se valoran continuamente, mientras que el mercado inmobiliario local está más influenciado por los mercados inmobiliarios locales y se valora utilizando el método de evaluación, que tiende a suavizar los rendimientos de las inversiones.
Fondos de inversión inmobiliaria
Los fondos mutuos de bienes raíces invierten principalmente en acciones de REIT y compañías operadoras de bienes raíces. Proporcionan la capacidad de obtener una exposición diversificada a los bienes inmuebles utilizando una cantidad relativamente pequeña de capital. Dependiendo de su estrategia y objetivos de diversificación, brindan a los inversores una selección de activos mucho más amplia que la que se puede lograr comprando acciones REIT solo, y también brindan la flexibilidad de pasar fácilmente de un fondo a otro. La flexibilidad también es ventajosa para el inversionista de fondos mutuos debido a la facilidad comparativa en la adquisición y disposición de activos en un intercambio sistemático y regulado, a diferencia de la inversión directa, que es ardua y costosa. Los inversores más especulativos pueden sobreponderar tácticamente ciertas propiedades o exposición regional para maximizar el rendimiento.
Crear exposición a una amplia base de fondos mutuos también puede reducir los costos de transacción y las comisiones en relación con la compra de acciones individuales de REIT. Otra ventaja importante para los inversores minoristas es la información analítica y de investigación proporcionada por los fondos sobre los activos adquiridos, así como la perspectiva de la administración sobre la viabilidad y el rendimiento de los bienes inmuebles, tanto como inversiones específicas como como clase de activos.
Para los inversores sin el deseo, el conocimiento o el capital para comprar tierras o propiedades en sus propios fondos inmobiliarios, les permite participar en los ingresos y el potencial de crecimiento a largo plazo de los bienes inmuebles. Aunque los fondos mutuos de bienes raíces aportan liquidez a una clase de activos tradicionalmente ilíquidos, los detractores creen que no pueden compararse con la inversión directa en bienes raíces.
Propiedad de la vivienda
Muchos inversores minoristas que no han considerado las asignaciones de bienes inmuebles para sus carteras de inversión no se dan cuenta de que ya pueden estar invirtiendo en bienes raíces al ser propietarios de una casa. No solo ya tienen exposición inmobiliaria, sino que la mayoría también están asumiendo riesgos financieros adicionales al tener una hipoteca de la vivienda. En su mayor parte, esta exposición ha sido beneficiosa, ayudando a muchos a acumular el capital requerido para la jubilación.
La línea de fondo
Aunque los inversores minoristas pueden y deben tener en cuenta la propiedad de la vivienda al hacer las asignaciones de su cartera, también se pueden considerar inversiones adicionales más líquidas en bienes raíces. Para aquellos con las habilidades comerciales y el capital necesarios, la inversión REIT proporciona acceso a algunos de los beneficios de la inversión inmobiliaria sin la necesidad de propiedad directa. Para otros, que están considerando una asignación más pequeña, o para aquellos que no están dispuestos a cargar con la selección de activos pero que requieren la máxima diversificación, los fondos mutuos de bienes raíces serían una opción adecuada.
