¿Qué es una cláusula de asunción?
Una cláusula de asunción es una disposición en un contrato hipotecario que permite al vendedor de una casa transferir la responsabilidad de la hipoteca existente al comprador de la propiedad. En otras palabras, el nuevo propietario asume la hipoteca existente. El nuevo comprador generalmente debe cumplir con el crédito y otras calificaciones.
Desglose de la cláusula de asunción
Si la tasa de interés de una hipoteca existente es más baja que las tasas de mercado actuales, una cláusula de suposición se convierte en un atractivo punto de venta. Además, el comprador puede evitar muchos costos de cierre, aunque generalmente hay algunas tarifas involucradas en la transacción. Algunos de los costos incluirán una búsqueda de títulos, sellos de documentos e impuestos.
Para la mayoría de los propietarios, los beneficios de una cláusula de suposición son teóricos, ya que las hipotecas convencionales generalmente prohíben la práctica. Los bancos desaprueban la práctica porque escriben hipotecas basadas en la solvencia del prestatario original, no de un comprador posterior desconocido. La capacidad de pago del nuevo propietario puede ser difícil de evaluar, y el banco puede ser reacio a asumir su riesgo. Además, incluso si un banco aprobara la solvencia crediticia de un nuevo prestatario, perdería el pago inicial y los costos de cierre incurridos con una hipoteca completamente nueva. Además, es probable que las tasas de interés actuales del mercado sean más altas que las de la nota original.
Como rara vez le interesa a un banco permitir suposiciones, la mayoría de las hipotecas incluyen una cláusula de vencimiento que exige el reembolso del saldo restante cuando se vende la propiedad. El banco no firmará su gravamen hasta que se pague la hipoteca, lo que hace que la venta sea esencialmente imposible.
Sin embargo, las cláusulas de asunción son estándar en las hipotecas respaldadas por el gobierno de la Administración Federal de Vivienda (FHA), la Administración de Veteranos (VA) y el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA). El nuevo propietario aún debe cumplir con los estándares de crédito y elegibilidad. Estas hipotecas respaldadas por el gobierno representan casi el 20 por ciento de todas las hipotecas estadounidenses.
¿Cómo funciona una cláusula de asunción?
Imagine que una persona quiere asumir la hipoteca de un vendedor que tiene una hipoteca de $ 240, 000 a 30 años al 3.5 por ciento sobre la cual ha realizado pagos durante cinco años. El saldo restante, incluidos los intereses, es de aproximadamente $ 323, 300, y quedan 25 años en la nota original. Suponga que la tasa de interés actual del mercado es del 4%. Si el nuevo comprador hubiera contratado una hipoteca de tasa fija a 30 años por el mismo préstamo de $ 240, 000, el saldo, con intereses, vencería al final de ese tiempo de aproximadamente $ 412, 500. Además, el nuevo comprador necesitaría presentar un pago global a la institución financiera.
Al asumir la hipoteca existente del vendedor, el comprador ahorraría alrededor de $ 89, 000 durante el plazo del préstamo. Además, hay cinco años menos de obligación de pago con el préstamo de la cláusula de asunción. Cualquier pago a tanto alzado se le daría al vendedor para compensar el capital acumulado en la casa. Además, el comprador evitará miles de dólares en costos de cierre.
