Si está interesado en comprar una casa para usar como residencia principal o propiedad de inversión, es posible que la propiedad esté ocupada por inquilinos. Si ese es el caso, hay algunas cosas que debe considerar antes de decidir realizar la compra. Siga leyendo para obtener una introducción rápida a los derechos de los inquilinos, las obligaciones de los propietarios y cómo limitar los riesgos al comprar una casa con inquilinos.
Derechos del inquilino
Para empezar, es importante comprender que la venta de una propiedad no cambia los términos de los alquileres de los inquilinos. Al igual que las servidumbres (y otros convenios) que "corren con la tierra", es decir, están atados a la tierra y no al propietario, los arrendamientos permanecen "unidos" a la casa, incluso cuando la propiedad cambia de manos. La conclusión: el contrato de arrendamiento vigente antes de comprar la propiedad permanece vigente incluso después de cerrarlo, por lo que no puede aumentar legalmente el alquiler, modificar las cláusulas o acuerdos o expulsar a un inquilino antes del final del plazo del arrendamiento solo porque Eres el nuevo dueño.
Obligaciones del arrendador
Como nuevo propietario, usted hereda las obligaciones del propietario. Una gran parte de ser propietario es mantener una propiedad segura y habitable para sus inquilinos. En general, debe (como mínimo):
- Mantenga todas las áreas comunes, como pasillos y escaleras, en condiciones seguras y limpias. Asegúrese de que los elementos estructurales estén seguros e intactos (pisos, paredes, escaleras, ascensores, techos). Asegúrese de que la electricidad, la plomería, la calefacción / aire acondicionado (HVAC)), los sistemas de ventilación y sanitarios se mantienen adecuadamente. Asegúrese de que los inquilinos tengan acceso a agua corriente, agua caliente y calor en cantidades razonables en momentos razonables. Proporcione contenedores de basura y organice la eliminación de la basura. Maneje las toxinas ambientales conocidas, como el polvo de pintura con plomo y el asbesto. Extermina los roedores y otras infestaciones de alimañas.
Las leyes locales pueden exigir requisitos adicionales con respecto a la habitabilidad: revíselos para asegurarse de que cumple. Además, es vital que lea el contrato de arrendamiento para averiguar cualquier otra obligación específica que pueda tener, como cortar el césped o pagar los servicios públicos.
Cambiar o rescindir un contrato de arrendamiento
En general, si el inquilino tiene un contrato de arrendamiento mensual, usted (como el nuevo propietario) puede rescindir el alquiler o aumentar el alquiler antes del comienzo de un nuevo mes, siempre que entregue la notificación correspondiente (generalmente 30 días, pero esto varía según el estado y la cantidad de meses que el inquilino ha ocupado la propiedad). Sin embargo, si existe un contrato de arrendamiento a plazo fijo (p. Ej., Seis meses o 12 meses), el inquilino tiene el derecho legal (en la mayoría de los casos) de ocupar la casa durante el tiempo que el contrato esté activo, independientemente de quién sea el propietario de la casa..
Hay algunos casos en que el contrato de arrendamiento puede rescindirse anticipadamente. Una es si hay lenguaje en el contrato de arrendamiento que especifique que el propietario (vendedor) tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento si él o ella vende o transfiere la propiedad; en ese caso, el contrato de arrendamiento puede rescindirse legalmente cuando compra la casa. La otra excepción es si compra la propiedad como resultado de una ejecución hipotecaria, en cuyo caso puede seguir las reglas de su estado con respecto a la notificación de desalojo. En el estado de Washington, por ejemplo, debe avisar a los inquilinos con 60 días de anticipación para desalojar una propiedad ejecutada antes de comenzar una acción de desalojo. En algunos casos, los inquilinos acordarán mudarse temprano con una oferta de "efectivo por llaves" del nuevo propietario, administrador o banco.
Finalmente, si planea usar la casa como su residencia principal (y no como una propiedad de alquiler), puede usar un desalojo de mudanza (OMI) para que el inquilino se mude. Las reglas para esto varían según el estado, pero en general, debe mudarse a la casa dentro de los 90 días posteriores al desalojo y vivir en ella como su residencia principal durante al menos tres años.
La línea de fondo
Un primer paso importante es revisar los documentos de arrendamiento antes de cerrar para que sepa en qué se está metiendo y para asegurarse de que el arrendamiento esté bien escrito y estructurado para cumplir con las leyes locales de alquiler. Si algo parece estar mal, exija que el vendedor arregle el idioma como condición para su cierre. También es importante obtener no solo los registros de cualquier alquiler prepago y depósitos de seguridad, sino también el dinero (debe transferirse a usted en la declaración de cierre). Probablemente tenga que mantener el depósito de seguridad en una cuenta de fideicomiso (dependiendo de su estado) y el agente de cierre debe prorratear el pago actual del alquiler entre usted y el vendedor.
Además, asegúrese de que el vendedor proporcione documentación sobre el estado de la propiedad antes de que el inquilino se mude; si hay daños, tendrá dificultades para demostrar que el inquilino es responsable sin un informe de registro. Si es posible, reúnase con los inquilinos antes del cierre para que pueda verificar la condición actual de la casa y discutir los términos del arrendamiento.
Finalmente, asegúrese de estar debidamente asegurado. Por lo general, una política estándar para propietarios de viviendas no hará el trabajo. Informe a su asegurador que la casa se está alquilando para que esté cubierto en caso de lesiones, negligencia y otras pérdidas por parte del inquilino.
