Si bien existen beneficios financieros al invertir en propiedades de alquiler, también existen riesgos (inquilinos que no pagan su renta y el dolor de cabeza de ser un arrendador). Tendrá que sopesar los impuestos, la apreciación de los bienes inmuebles, los costos de hipoteca y mantenimiento, y su deseo de ser un arrendador al decidir si ser propietario de un alquiler es un movimiento financiero inteligente.
Piense en las ventajas fiscales
Puede deducir intereses, impuestos, seguros y otros gastos contra los ingresos de la propiedad y, por lo general, deducir pérdidas contra sus otros ingresos. También puede deducir la depreciación de sus impuestos. La deducción es básicamente una asignación por uso y desgaste durante 27.5 años a partir del 26 de enero de 2019. Puede vender una propiedad de alquiler y transferir los ingresos a otra propiedad de alquiler sin pagar impuestos sobre las ganancias de capital. (Para lecturas relacionadas, consulte "Desgravaciones fiscales para propietarios de viviendas secundarias")
No olvides que serás un propietario
Su propiedad de alquiler es un negocio que requiere tiempo y energía. Deberá mantenerse actualizado sobre las leyes de alquiler y está legalmente obligado a mantener una propiedad segura y habitable para sus inquilinos. Recuerde que un inquilino que paga un dólar superior tiene derecho a esperar una respuesta casi instantánea a cualquier problema, grande o pequeño. Los inquilinos que saben que están pagando un poco por debajo del mercado tenderán a ser un poco menos exigentes. Ayuda si puede hacer reparaciones menores usted mismo. También tiene que cobrar alquileres y tratar con inquilinos morosos.
Si la posibilidad de administrar sus propios alquileres es desalentadora, solicite a su corredor de bienes raíces una referencia a un administrador de propiedades o cuidador o realice una búsqueda en línea. Solo tenga en cuenta que contratar a un administrador de propiedades afectará sus ingresos.
Haga su tarea de bienes raíces
Dedique tanto tiempo, si no más, a investigar la propiedad de alquiler que compraría un lugar para vivir. Debe conocer los detalles del mercado, las leyes de zonificación y las tendencias tanto para alquileres como para ventas de viviendas en el lugar que está contemplando. Mire las escuelas, el transporte, los recursos recreativos, las compras y lo que los inquilinos en el área esperan en un alquiler. La compra de una ejecución hipotecaria puede ser una opción ya que el banco de ejecución hipotecaria generalmente quiere recuperar el saldo de la hipoteca y venderá la propiedad a un valor inferior al valor de mercado.
Querrá que su propiedad sea atractiva para los inquilinos. Busque una propiedad con muelles o cerca de un campus universitario o una zona escolar local. Una casa antigua en una comunidad estable o una en un vecindario que se está revitalizando también puede ser una buena opción. Si compra una propiedad de alquiler de inversión en un nuevo campo de golf, tenga cuidado con el "síndrome del campo de golf". Si se construye una vivienda más nueva y más lujosa en la misma área general, su propiedad podría parecer anticuada en unos pocos años, lo que bajará el precio.
No descuides ejecutar los números
Use aplicaciones de teléfonos inteligentes o calculadoras de hipotecas en línea para analizar sus costos mensuales de vivienda. Una calculadora debe permitirle ingresar el precio de compra, el pago inicial, los impuestos, el seguro y la tasa de interés del préstamo hipotecario. Las tasas hipotecarias de las propiedades de alquiler suelen ser más altas que las tasas de una vivienda principal.
También tenga en cuenta el mantenimiento y las reparaciones. Una buena regla general es aproximadamente el 1% del precio de compra por año, por lo que una propiedad de $ 300, 000 costaría aproximadamente $ 3, 000 por año para mantener. Sin embargo, es posible que desee aumentar el porcentaje a 1.5% o 2% si la propiedad es más antigua. Otra forma de calcular las reparaciones y el mantenimiento es adherirse a lo que a veces se llama la "regla del pie cuadrado", que sugiere que los propietarios presupuestan $ 1 por pie cuadrado por año. Si su casa de alquiler es de 1, 800 pies cuadrados, por ejemplo, está buscando $ 1, 800 al año en costos de reparación y mantenimiento.
Consejos para el propietario potencial
Un ejemplo del mundo real
Aquí hay un ejemplo de ingresos proyectados: supongamos que está alquilando una casa de $ 300, 000 por $ 2, 000 por mes. El pago inicial del 20% es de $ 60, 000, y la tasa de interés fija a 30 años sobre el saldo de $ 240, 000 es del 4%. Los impuestos, el seguro y un presupuesto de mantenimiento elevarán el costo mensual a $ 1, 764, lo que arrojará una ganancia nominal de $ 2, 838 por año, o 4.73% del pago inicial por año. No está mal. Eso es mucho mejor que una cuenta de ahorros y mejor que la mayoría de las acciones de primera línea pagan dividendos, aunque quizás no tanto como podría ganar en el mercado de valores en un buen año. Pero cuando calcula la depreciación típica de 3.64%, la ganancia nominal de $ 2, 838 se convierte en una pérdida de $ 6, 252, que puede aplicar contra otros ingresos. Sin embargo, dependiendo de su categoría impositiva, eso podría representar varios cientos de dólares en ahorros impositivos para un flujo de caja positivo más la posibilidad de que la casa aprecie su valor.
La línea de fondo
Invertir en bienes raíces para obtener ingresos no es para todos, pero si trata su inversión como un negocio, tiene tolerancia a los riesgos inherentes y es útil con un martillo, los beneficios financieros pueden ser sustanciales. (Para lecturas relacionadas, consulte "Cómo permitirse un segundo hogar")
