A primera vista, puede pensar que un administrador de cartera de bienes raíces es similar a cualquier administrador de activos financieros. Pero la gestión de cartera o fondos de capital inmobiliario difiere radicalmente de la gestión de acciones, bonos o fondos mutuos.
A diferencia de los administradores de capital, que investigan empresas y administran las probabilidades de que puedan cumplir con sus estrategias articuladas, los administradores de bienes raíces deben ayudar a definir y aprovechar las oportunidades a nivel de propiedad. Los gerentes de bienes raíces no solo son responsables de la asignación de activos, la gestión de riesgos y las transacciones, sino también de tratar directamente con el terreno y las estructuras en él.
Por lo tanto, la gestión de activos inmobiliarios, a diferencia de la gestión tradicional del dinero, requiere personas con experiencia que puedan optimizar el valor de las propiedades. De hecho, en muchos sentidos, un administrador de activos inmobiliarios se parece mucho a un CEO corporativo, que dirige una empresa o una instalación. Por el contrario, un administrador de dinero tradicional puede conocer las acciones de un determinado campo o sector, pero no se involucra en las operaciones de las propias empresas.
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Gestión de cartera inmobiliaria
La capacitación y la experiencia obtenida por los administradores de capital inmobiliario es similar a la de otros administradores de fondos. Sin embargo, es diferente en la forma en que usan esas habilidades para garantizar el rendimiento de la cartera. Los administradores de cartera a menudo son calificados por su capacidad para garantizar retornos ajustados al riesgo y diversificación de cartera a través de una asignación y selección de activos superiores.
Además, los administradores de la cartera de bienes raíces brindan valor a los clientes al garantizar el uso más eficiente del capital de los inversores y al mantener a los clientes informados a través de una medición de rendimiento superior e incluso de pronósticos de flujo de efectivo. Con la excepción del fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) y el fondo de los administradores de fondos (cuyo desempeño se juzga por la capacidad de medir la capacidad de otros administradores para diseñar y ejecutar estrategias), el administrador del fondo de capital inmobiliario es en esencia el CEO de su o su propia empresa, creando y ejecutando estrategias a nivel de propiedad para los activos bajo su cargo.
Estrategias de selección de inversiones
Los gerentes de cartera de bienes raíces llevan a cabo la asignación y selección de activos, no entendiendo la dinámica del mercado y las empresas en industrias específicas, sino siendo expertos en los fundamentos de la propiedad inmobiliaria. Estudian dentro de las regiones locales y en los diferentes usos del suelo comercial: oficina, industrial, hotelero, minorista y residencial individual y multifamiliar. Para vencer al mercado, garantizar la diversificación y producir retornos adecuados ajustados al riesgo, los administradores de la cartera de bienes raíces deben hacer apuestas en los mercados inmobiliarios regionales o locales y, en el caso de las carteras de activos múltiples, la combinación de propiedades correcta.
Por esta razón, muchos gestores de fondos se centran en regiones específicas o tipos de propiedad; algunos administradores de activos inmobiliarios más grandes organizan a sus empleados superiores y personal de apoyo por región o uso de la tierra. La razón para organizarse de esta manera es garantizar que las oportunidades de mercado puedan identificarse y luego traducirse en la selección de propiedad y el origen de activos correctos.
La forma en que se adquieren las propiedades es una de las formas más significativas en que los fondos inmobiliarios difieren de las inversiones más tradicionales. Al igual que los operadores en el mercado de valores, los fondos inmobiliarios utilizan especialistas en adquisición para descubrir y ejecutar transacciones de propiedades. Este personal de adquisición generalmente trabaja para un fondo específico o está organizado regionalmente o por tipo de activo.
Como la mayoría de los fondos de capital inmobiliario poseen la totalidad (o una parte significativa) de cada propiedad, los administradores de cartera a menudo están directamente involucrados en el proceso de adquisición. Dado que tienen la responsabilidad de establecer y ejecutar una estrategia de propiedad, los gerentes de cartera deben participar directamente en todos los procesos de inversión, incluidas las adquisiciones, el financiamiento, las disposiciones y la toma de decisiones sobre las instalaciones. Para facilitar la amplitud y profundidad de los procesos de gestión de inversiones inmobiliarias, los administradores de cartera deben confiar en una cantidad considerable de infraestructura en relación con el capital invertido. Para lograr esto de la manera más eficiente posible, los administradores de fondos de capital inmobiliario y los administradores de activos han desarrollado una función especializada de administración de activos.
Cómo funciona la gestión de activos inmobiliarios
La función de gestión de activos inmobiliarios está compuesta por especialistas a nivel de propiedad que agregan valor a los administradores de fondos mediante la ejecución de una estrategia a nivel de propiedad. Los especialistas son expertos en los fundamentos del mercado regional o en tipos de propiedad específicos, y son responsables de optimizar el valor de los activos bajo su custodia. Además de proporcionar información de gestión de cartera sobre prospectos locales y facilitar las transacciones, el administrador de activos es responsable del desempeño a nivel de propiedad.
Además de aprobar presupuestos y realizar la gestión de gastos, los administradores de activos aumentan el valor al administrar el arrendamiento en una o más propiedades. Aunque puede parecer un asunto en blanco y negro, el arrendamiento es una función compleja que inevitablemente decide el valor de la propiedad y la cartera. El éxito en el arrendamiento no solo se logra al encontrar y ejecutar las mejores oportunidades de arrendamiento posibles en cada propiedad, sino también al llevar a cabo un programa de arrendamiento que se alinee con la estrategia de cartera mientras se mantienen las mejores relaciones con los inquilinos existentes.
El arrendamiento es un proceso altamente negociado, que puede implicar tomar decisiones en desacuerdo con las necesidades del inquilino para optimizar el valor de la propiedad. Por ejemplo, para las propiedades que están programadas para la venta, el arrendamiento podría suspenderse durante un período de ventas para permitir que los nuevos propietarios tengan en cuenta tasas de arrendamiento potenciales más altas. Esto puede conducir a un aumento en el valor de las propiedades pronosticadas y, por lo tanto, mayores ofertas de ventas.
Durante los períodos de aumento de las tasas de alquiler, los arrendamientos a largo plazo pueden bloquearse para propiedades orientadas a los ingresos, mientras que para las estrategias centradas en la apreciación del capital, los plazos de arrendamiento pueden acortarse para aprovechar las tasas esperadas más altas en el futuro. La capacidad del administrador de activos para lograr la combinación adecuada de inquilinos, ejecutar una estrategia de arrendamiento que alinee los flujos de efectivo con las necesidades de la cartera y administrar los gastos de capital y operativos puede afectar significativamente el valor general de la cartera.
Gerentes de cartera de bienes raíces como CEOs
Si uno piensa en una propiedad como una compañía o subsidiaria separada, cada una con su propia estrategia y potencial de desempeño, uno comienza a entender por qué los administradores de cartera de capital inmobiliario son muy parecidos a los CEOs corporativos. Al igual que los CEO, que deben asignar un suministro limitado de capital entre varias oportunidades para crear el mayor retorno general de la inversión, los gerentes de cartera de bienes raíces deben hacer lo mismo en todas las propiedades que administran. Esta necesidad de distribuir una cantidad limitada de recursos crea una situación diferente a la de muchas empresas de gestión de activos convencionales.
En los fondos de capital inmobiliario, existe un conflicto inherente entre los administradores de cartera y sus administradores de activos, ya que trabajan para objetivos algo divergentes. Si bien los administradores de activos son especialistas compensados por optimizar el valor de sus propiedades y los administradores de carteras son generalistas recompensados por optimizar el rendimiento de la cartera y la satisfacción de los inversores, el administrador de fondos inmobiliarios exitoso es uno que puede manejar este conflicto y mantener un equipo de administración eficiente y el rendimiento de la cartera. Esto requiere articular una estrategia de cartera bien diseñada dentro de un equipo de gerentes bien conectado que comprenda y haya internalizado los objetivos generales de inversión. Esta puede ser una tarea difícil para cualquier fondo que haya aumentado significativamente el número y la complejidad de las propiedades bajo administración.
También es fundamental que los administradores de la cartera de bienes raíces no solo incorporen la asignación de capital requerida, la selección de propiedades y otras habilidades de inversión requeridas, sino que también tengan la capacidad de crear estrategias de inversión apropiadas y las habilidades de liderazgo para movilizar a la organización hacia la misma misión de cartera.
La línea de fondo
Cuando se trata de fondos inmobiliarios, la capacidad de la administración para ejecutar planes de administración de activos además de realizar prácticas de administración de fondos más tradicionales es clave. Para un administrador de inversiones inmobiliarias, esto significa optimizar el valor de las propiedades en su cartera, tanto a través de la selección como de la gestión posterior de los activos inmobiliarios de la cartera. Los gerentes de cartera de bienes raíces deben asignar sus recursos sobre las propiedades que administran para obtener el mayor rendimiento posible, y mantener a su equipo en camino para lograr lo mismo. Para aquellos con la combinación adecuada de habilidades, esta carrera se destaca como una oportunidad única en la gestión de activos.
