Los inversores inmobiliarios comerciales que favorecen la financiación de la deuda a tasa fija ocasionalmente tienen que pagar multas por pago anticipado cuando liquidan su deuda antes de las fechas de vencimiento de sus préstamos. De las diferentes opciones de prepago, la anulación es la que ofrece la mayor flexibilidad y ganancias financieras potenciales cuando las tasas de interés están en aumento.
¿Qué es la defensa?
Defeasance, como su nombre lo indica, es un método para reducir las tarifas requeridas cuando un prestatario decide pagar por adelantado un préstamo inmobiliario comercial a tasa fija. En lugar de pagar en efectivo al prestamista, la opción de vencimiento le permite al prestatario cambiar otro activo que fluye en efectivo por la garantía original del préstamo.
La nueva garantía (normalmente valores del Tesoro) suele ser mucho menos riesgosa que los activos inmobiliarios comerciales originales. En este escenario, el prestamista está mucho mejor porque recibe el mismo flujo de efectivo y, a cambio, recibe una inversión mucho mejor y ajustada al riesgo. Aunque el beneficio de la anulación para el prestamista es obvio, los prestatarios también pueden beneficiarse significativamente. Si las tasas de interés de los préstamos aumentan a una tasa mayor que las de la hipoteca, los prestatarios pueden crear valor y poner efectivo en sus bolsillos al momento del prepago. Debido a que la anulación es una opción ofrecida durante la negociación de un préstamo inmobiliario comercial, los prestatarios deben considerarlo para preservar la posibilidad de crear valor con su financiamiento.
Justificación de la defensa
Los préstamos inmobiliarios comerciales a tasa variable son un método apropiado para financiar necesidades a corto plazo, como la construcción o la financiación puente, que es un préstamo de capital a los propietarios de bienes raíces en la fase de arrendamiento; se paga cuando la propiedad finalmente produce flujo de caja.
Aunque el riesgo de tasa de interés es alto y no hay límite para la desventaja financiera, algunos prestatarios tomarán financiamiento a largo plazo con tasa variable. Esto sucede a menudo cuando existe una alta probabilidad de que una propiedad con flujo de efectivo se venda antes de que venza el préstamo.
Los prestatarios utilizan el financiamiento de tasa variable por muchas razones. Una razón importante es eludir las multas por pago anticipado que los prestamistas requieren para los pagos anticipados de deuda a tasa fija. En el financiamiento a tasa variable, los prestamistas no incurren en riesgo de reinversión porque las tasas de préstamo flotan en el mercado. Cuando se reembolsan, los fondos se pueden prestar nuevamente, a las mismas tasas de mercado.
Riesgos para prestamistas
El financiamiento a tasa fija tiene el potencial de crear pérdidas financieras o la reducción del rendimiento de un prestamista cuando se reembolsa el capital y luego se presta a tasas de mercado más bajas. Debido al riesgo potencial de reinversión, los prestamistas generalmente requieren algún tipo de multa por pago anticipado de aquellos que solicitan préstamos a una tasa fija. Originalmente, los prestamistas requerían 'mantenimiento del rendimiento', que dictaba que los prestatarios pagaran el diferencial de tasa (entre la tasa de préstamo y la tasa de mercado vigente) sobre el capital prepago durante el período restante hasta el vencimiento del préstamo. Debido a que hay oportunidades y costos financieros asociados con el origen de nuevos activos hipotecarios, la anulación se diseñó como una forma de eliminar el riesgo de reinversión y la necesidad de volver a prestar capital prepago.
Defeasance permite a los prestatarios reemplazar la garantía de sus préstamos con activos que proporcionan los mismos flujos de efectivo que el préstamo original. Este intercambio de activos permite a los prestamistas continuar recibiendo su rendimiento esperado durante el plazo del préstamo sin tener que encontrar nuevas oportunidades de préstamo para reemplazar el capital prepago. Como se mencionó anteriormente, el intercambio de un activo menos riesgoso (bonos del Tesoro de EE. UU. En lugar de una propiedad inmobiliaria comercial) reduce el riesgo general de la inversión del prestamista. Este es un beneficio aún mayor para las instituciones que titulizan estas hipotecas. Al aumentar la probabilidad de que los inversores reciban todos los pagos contratados de intereses y capital, la anulación aumenta enormemente el valor de los valores respaldados por hipotecas, así como las ganancias de los prestamistas.
Beneficios y problemas para los prestatarios
A diferencia del mantenimiento del rendimiento, la anulación ofrece un potencial alcista para los prestatarios cuando las tasas de mercado suben por encima de la tasa de préstamo contratada. El mantenimiento del rendimiento se conoce como una multa, porque los prestatarios están sujetos a algún tipo de pago, independientemente de en qué dirección se muevan las tasas del mercado. Por lo general, se estructura como el mayor cálculo del mantenimiento del rendimiento o como un porcentaje del monto prepago. Debido a que la anulación requiere la compra de bonos del Tesoro, el movimiento de las tasas afecta directamente los costos de estos activos y determina si la anulación será un costo o una ganancia inesperada en el prepago.
En la mayoría de los casos, la anulación implica la compra de bonos del Tesoro con vencimientos iguales al plazo restante del préstamo, con tasas de cupón que proporcionan los ingresos necesarios para compensar los pagos periódicos de intereses y principal contratados. Estos bonos luego se asignan a un fideicomiso de anulación que transfiere los flujos de efectivo periódicos al prestamista hasta que los bonos vencen. Dependiendo de la diferencia entre las tasas de los bonos necesarios para reducir los préstamos y las tasas de mercado, los bonos del Tesoro se negociarán por un descuento o una prima.
Cuando las tasas aumentan, los bonos del Tesoro (o cualquier inversión de renta fija) pierden valor y se vuelven más baratos. Cuando esto sucede, los prestatarios pueden comprar los bonos requeridos por menos de lo que se requiere para prepagar el préstamo, lo que resulta en efectivo adicional en sus bolsillos. En la situación inversa, cuando las tasas caen, las inversiones de renta fija se vuelven más caras. Esto requiere que el prestatario pague un monto mayor que el saldo del préstamo en el prepago. En el lado negativo, el cálculo del mantenimiento del rendimiento dará como resultado exactamente la misma cantidad de capital adicional necesaria para cancelar el préstamo. Esto no tiene en cuenta los costos de transacción en los que se incurriría para comprar los bonos necesarios para cancelar el préstamo. Estos costos varían según el diferencial de oferta y demanda o las fuerzas de oferta y demanda de los bonos. Por el lado positivo, la anulación es beneficiosa, mientras que el mantenimiento del rendimiento aún requerirá alguna penalización.
La opción de anulación proporciona ventajas a los prestatarios a tasa fija sobre aquellos que eligen el mantenimiento del rendimiento o el financiamiento a largo plazo con tasa variable. Es una buena decisión táctica para los prestatarios que sienten que tienen la habilidad de predecir los movimientos de la tasa de interés. También es una buena opción para los inversores inmobiliarios que saben que se les exigirá que vendan sus propiedades a corto plazo, pero que están preocupados por los posibles aumentos en el servicio de la deuda si eligen utilizar la deuda a tasa variable.
Los prestatarios que utilizan deuda a nivel de cartera (un préstamo que está garantizado por múltiples propiedades comerciales) encuentran que los prestamistas a veces requieren que los prestatarios reembolsen un mayor porcentaje de un préstamo que la contribución de valor de un activo a la cartera. Esta situación se produce cuando el prestamista cree que un prestatario está vendiendo un activo que es menos riesgoso que los activos restantes en la cartera. Debido a que la cartera se vuelve más riesgosa cuanto menos de un activo menos riesgoso posee, los prestamistas requerirán un monto de prepago que los compensará por el mayor riesgo asumido, desapalancando efectivamente la cartera restante y reduciendo el rendimiento apalancado del inversor.
Debido a que la anulación resulta en el intercambio de un activo menos riesgoso que la garantía, los prestatarios pueden mantener el mismo porcentaje de deuda en la cartera después de la venta de un activo. Con el acuerdo del prestamista, es posible aumentar el porcentaje de deuda sobre los activos restantes cuando se ejecuta la anulación.
Otro beneficio para los prestatarios es que los prestamistas generalmente no requieren ningún tipo de pago, ya sea por adelantado o al aumentar las tasas de los préstamos, para recibir la opción de anulación. Si las tasas aumentan, existe un potencial de creación de valor para el prestatario; por lo tanto, es concebible que los prestamistas puedan solicitar una compensación por vender la opción.
La línea de fondo
Los prestatarios deben conocer sus opciones de prepago para poder tomar las decisiones correctas de gestión de activos. Por ejemplo, en períodos de aumentos significativos en las tasas de interés, puede ser preferible vender un activo comercial subóptimo debido al valor creado al cancelar el préstamo. En el lado negativo, puede tener sentido retener un activo, incluso después de la optimización del valor. El tiempo restante del préstamo en el prepago influye directamente en los costos del prepago. En igualdad de condiciones, las sanciones por pago anticipado se disipan con el tiempo.
Al negociar los términos de un préstamo inmobiliario comercial, los prestatarios deben solicitar la capacidad de cancelar sus préstamos a tasa fija, incluso si no tienen la intención de pagar la obligación antes de su vencimiento. La clara ventaja que ofrece la defensa frente a otras opciones de prepago es significativa debido a su capacidad de crear un evento generador de ingresos cuando las tasas de interés del mercado aumentan. Es concebible que durante los períodos de aumento de las tasas de interés, los propietarios de bienes raíces que prefieren la financiación de tasa fija puedan producir ganancias de capital en sus obligaciones de deuda que pueden compensar con creces las disminuciones en los valores de bienes raíces. Los inversores que utilizan el apalancamiento financiero para comprar bienes inmuebles que luego se venden deben considerar el financiamiento a tasa fija con la opción de anulación como una alternativa atractiva al financiamiento a tasa variable a corto plazo.
