¿Qué es DownREIT?
DownREIT es un esfuerzo conjunto entre un propietario de bienes raíces y un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) con el fin de adquirir y controlar bienes inmuebles.
Para llevar clave
- Un DownREIT es un acuerdo de asociación entre un REIT y un propietario de bienes raíces que permite diferir el impuesto sobre la venta de bienes inmuebles apreciados. Hay dos tipos de DownREIT. El primer tipo implica contribuciones de capital limitadas o nulas de los REIT, mientras que el segundo tipo implica una contribución significativa de capital por parte de los REIT. Los DREREIT son más complicados en comparación con los UPREIT y pueden tener implicaciones fiscales, si el IRS considera que la unidad operativa es una garantía.
Entendiendo DownREIT
DownREIT implica un acuerdo de asociación entre un propietario de bienes raíces y el (REIT) que ayuda al propietario de bienes raíces a diferir el impuesto sobre las ganancias de capital en la venta de bienes inmuebles apreciados. El UPREIT fue inventado después de la recesión inmobiliaria de la década de 1990 para facilitar la inversión de capital en la industria inmobiliaria. DownREIT evolucionó fuera de UPREIT.
Los propietarios de bienes raíces que contribuyen con propiedades a DownREIT reciben unidades operativas en una sociedad. Esta entidad de asociación y la relación del propietario con ella pueden estructurarse de varias maneras diferentes, dependiendo de la estructura del REIT y de cualquier UPREIT que pueda existir. En un DownREIT, el REIT tiene que aceptar un acuerdo de suspensión o bloqueo para la venta de los activos aportados.
Hay dos tipos de categorías de asociación DownREIT. En el primer tipo de sociedad, REIT proporciona capital limitado o sin capital y los socios limitados reciben preferencias sobre la distribución del efectivo operativo en una cantidad igual a los dividendos de acciones de REIT. La segunda categoría de REIT implica la contribución de capital significativo por parte de REIT. El socio general recibe una distribución igual al rendimiento del capital.
DownREIT en comparación con UPREIT
El DownREIT es menos utilizado que el UPREIT porque es más complicado y puede no tener las mismas ventajas fiscales que un UPREIT. La contribución de propiedad a un DownREIT es una transacción compleja que requiere orientación profesional de impuestos e inversiones. Si la transacción no está estructurada con extremo cuidado, el IRS puede considerar la transferencia de propiedad a DownREIT a cambio de que las unidades operativas sean una transacción sujeta a impuestos bajo las reglas de venta encubierta o anti abuso. Por lo tanto, un UPREIT puede ser la opción más lógica para un propietario cuya principal preocupación es diferir la responsabilidad del impuesto sobre la renta.
A diferencia de UPREIT, donde la propiedad de bienes raíces no está involucrada, un DownREIT implica ser dueño de bienes inmuebles. Parte de esta propiedad es de propiedad absoluta, mientras que otra puede ser propiedad a través de sociedades limitadas con aquellos que han contribuido con ella.
Un DownREIT puede ser una opción lógica si el propietario piensa que su propiedad inmobiliaria apreciará más que las otras tenencias del REIT, porque retiene un mayor interés en su propiedad aportada con un DownREIT que con un UPREIT.
Dicho esto, dado que la estructura de propiedad de un DownREIT es más compleja, la conversión de unidades operativas en efectivo requiere cálculos más complejos. Del mismo modo, UPREIT y DownREIT funcionan de manera diferente como inversiones, ya que están estructurados de manera diferente. Con DownREIT, la asociación entre REIT y el inversor puede funcionar de manera diferente al rendimiento de REIT en su conjunto.
DownREITs son similares a UPREITs, sin embargo, en su valor como herramienta de planificación patrimonial. Ambos intensifican la base de las unidades operativas tras la muerte del propietario, lo que permite una transferencia libre de impuestos de bienes inmuebles apreciados a los herederos. Los herederos pueden convertir las unidades operativas en acciones REIT o efectivo sin pagar impuestos.
Ejemplo de DownREIT
Considere una cartera de cinco propiedades valoradas en $ 100 millones. Las propiedades tienen una deuda igual a $ 80 millones a una tasa de interés del 8%. Los socios que poseen la propiedad tienen un saldo acumulado de cuenta de capital de $ 5 millones. El REIT ingresa a la transacción y paga $ 60 millones de deuda existente por la propiedad y reemplaza los saldos de las cuentas de capital para los socios restantes con una deuda del 7%. Las acciones se emiten como unidades operativas para los $ 20 millones restantes en poder de los socios y el REIT se convierte en el titular mayoritario, mientras que los socios restantes se convierten en GP y LP.
