Lo último que los que viven en las cooperativas quieren escuchar en su junta anual de accionistas es que su cooperativa está en peligro de incumplimiento. Pero para muchas personas, esto es una realidad. Cada año, las cooperativas van a la quiebra y dejan a sus "dueños" en el frío.
¿Qué es una cooperativa?
Las cooperativas son arreglos de vivienda donde los residentes poseen una parte de la entidad legal, llamada corporación. Estos accionistas reciben un arrendamiento patentado, o derecho, que les permite vivir en uno de los apartamentos o unidades. Técnicamente, el propietario solo posee acciones en esta corporación, no los bienes raíces en sí. La corporación posee los bienes inmuebles. El propietario de las acciones paga un costo de mantenimiento mensual que se utiliza para cubrir los gastos de administración del edificio, como limpieza, calefacción, agua, salarios de los empleados, eliminación de basura, costos de reparación, impuestos, seguros y la hipoteca subyacente del edificio.
Tipos de incumplimiento
Hay dos tipos de incumplimiento comúnmente conocidos que involucran cooperativas: incumplimientos de hipotecas y incumplimientos técnicos.
- Los defectos técnicos no son terriblemente graves. Adam Leitman Bailey, Esq., Abogado de bienes raíces de Nueva York y Nueva Jersey y jefe de la firma de bienes raíces residenciales y comerciales de la ciudad de Nueva York Adam Leitman Bailey, PC, dice que este tipo de incumplimiento "consiste en la falta de reparaciones en violación del acuerdo hipotecario a pesar de que todos los pagos monetarios se han pagado a tiempo ". Por lo general, estos tipos de fallas pueden resolverse organizando las reparaciones para que se completen o, al menos, se paguen. Los incumplimientos de la hipoteca son mucho más graves porque el prestamista no recibe pagos por el edificio, según el acuerdo original. Esta es una situación frustrante para los accionistas que han pagado diligentemente el mantenimiento mensual sin perder pagos. Esta es a menudo la ruta más rápida para declararse en bancarrota para las cooperativas. En esta situación, el prestamista envía un Aviso de incumplimiento a la administración del edificio, y si el incumplimiento de la hipoteca no se resuelve, comienza el proceso de ejecución hipotecaria.
El peor de los casos: la ejecución hipotecaria
La ejecución hipotecaria es lo peor que puede suceder cuando una cooperativa se declara en bancarrota. Una ejecución hipotecaria es una demanda iniciada por el prestamista para obtener el título legal del edificio. Stuart M. Saft, socio de Dewey & LeBoeuf LLP, dice que en Nueva York, una ejecución hipotecaria puede llevar varios años, pero al final, a menos que la cooperativa tenga una defensa legítima, un árbitro realizará una subasta para vender el edificio, y los accionistas volverán a ser inquilinos de alquiler y ya no "poseerán" sus apartamentos.
En el caso de que una cooperativa se declare en bancarrota como resultado del incumplimiento de su hipoteca, el prestamista tiene el poder de ejecutar el edificio y desalojar a los accionistas. Bailey agrega: "El prestamista de la hipoteca subyacente no puede ir tras cada accionista del apartamento porque la hipoteca del edificio no es una garantía personal de los accionistas". En caso de quiebra, el banco de la cooperativa será pagado ante los accionistas.
Por lo tanto, cualquier producto de la venta de ejecución hipotecaria de una quiebra irá a pagar al banco. Los accionistas que hayan obtenido hipotecas personales serán responsables de esos pagos, incluso si han perdido la propiedad de las acciones del apartamento.
En este escenario, los accionistas no tienen muchas opciones. Si la cooperativa elige presentar un Capítulo 11 (una reorganización), el acreedor hipotecario de la cooperativa puede pasar a convertirlo en un Capítulo 7, que es liquidación, donde el edificio se vende de inmediato.
En caso de quiebra o ejecución hipotecaria, los accionistas de la cooperativa permanecen como inquilinos si viven allí, pero su contrato de arrendamiento patentado se cancela. Si adeudan una hipoteca de su apartamento y no pagan, "pueden tener consecuencias adversas en el impuesto sobre la renta", confirma Saft.
Las cooperativas que pueden estar en problemas de incumplimiento pueden intentar ponerse al día con los pagos pidiendo prestados fondos adicionales, aumentando el mantenimiento mensual o agregando una evaluación. Una evaluación es un aumento temporal en el mantenimiento mensual. Este aumento está designado para reparaciones u otros gastos que la cooperativa necesita cubrir.
¿Son comunes las bancarrotas cooperativas?
Las bancarrotas cooperativas son una ocurrencia rara. Saft dice: "Hasta donde sabemos, se han ejecutado menos de 10 cooperativas en Nueva York desde la Segunda Guerra Mundial, por lo que es poco probable que ocurra ahora. Sin embargo, vale la pena estar alerta". Un incumplimiento técnico podría llevar a la bancarrota si todos los fondos en la nota vencen como resultado de un incumplimiento técnico, pero esto es poco probable.
¿Qué pueden hacer los accionistas?
Desafortunadamente para los accionistas, no se puede hacer mucho si ya han comprado el departamento cooperativo. Si han comprado acciones en una cooperativa con problemas, deben buscar asesoramiento de un abogado calificado para obtener orientación. La clave es tomar decisiones informadas al comparar precios e investigar la cooperativa antes de comprar.
Bailey dice que cuando representa a un comprador, se asegura de que el edificio sea estable mediante el análisis de las finanzas del edificio durante los últimos dos años. Compara el estado financiero con cualquier mejora estructural importante o reparaciones necesarias y busca si el edificio tiene reservas de efectivo sólidas. Los edificios que no pueden pagar hipotecas o cubrir gastos son señales de alerta.
Los cazadores de apartamentos cooperativos pueden evitar caer en una cooperativa "mala" al pedir los datos financieros ellos mismos. Mirar un historial de dos años puede proporcionar una buena idea de qué tan bien (o mal) está funcionando el edificio. Una baja reserva de efectivo, por ejemplo, podría indicar que la cooperativa no tendrá fondos suficientes para cubrir reparaciones de emergencia. En este caso, la cooperativa necesitaría adquirir los fondos del banco en forma de otro préstamo o de los accionistas.
Los accionistas deben hacer preguntas clave cuando busquen un apartamento. Por ejemplo, pregunte si la cooperativa ha estado haciendo pagos mensuales de la hipoteca. Si se han perdido los pagos, pregunte por qué. Pregunte si hay otros tipos de deudas pendientes además de la hipoteca, también si hay reparaciones importantes por venir y, de ser así, cómo planea pagarlas la cooperativa.
Saft sugiere algunos consejos: "Mire el último estado financiero para ver si el contador emitió una carta de auditoría limpia; haga que su abogado vea si hay gravámenes presentados contra el edificio o si no se han pagado los impuestos inmobiliarios. Trate de averiguar del agente gerente si muchos accionistas no están pagando su mantenimiento. Haga que su abogado lea las actas de la cooperativa para ver si hay algún problema ".
La línea de fondo
La junta cooperativa tiene derecho a preguntarle, como posible comprador, sobre su historial financiero. Quiere asegurarse de que podrá cumplir con la responsabilidad del mantenimiento mensual, además de su propio pago hipotecario personal. Sin embargo, como comprador, también tiene derecho a asegurarse de que el espacio habitable en el que terminará sea económicamente estable. Asegúrate de preguntar sobre cada detalle. Es tu futuro, así que ejercita tus derechos.
