¿Qué es una hipoteca o préstamo convencional?
Una hipoteca convencional o préstamo convencional es cualquier tipo de préstamo de comprador de vivienda que no es ofrecido o asegurado por una entidad gubernamental, como la Administración Federal de Vivienda (FHA), el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) de los Estados Unidos o el Servicio de Vivienda Rural del USDA., en cambio, está disponible a través de un prestamista privado (bancos, cooperativas de crédito, compañías hipotecarias) o las dos empresas patrocinadas por el gobierno, la Asociación Nacional de Hipotecas Nacionales (Fannie Mae) y la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios (Freddie Mac).
Los préstamos convencionales a menudo se denominan erróneamente hipotecas o préstamos conformes. Si bien hay superposición, las dos son categorías distintas. Una hipoteca conforme es aquella cuyos términos y condiciones subyacentes cumplen con los criterios de financiación de Fannie Mae y Freddie Mac. El principal de ellos es un límite en dólares, establecido anualmente por la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA): en 2019, en la mayoría de los Estados Unidos continentales, un préstamo no debe exceder los $ 484, 350. Entonces, si bien todos los préstamos conformes son convencionales, no todos los préstamos convencionales califican como conformes. Una hipoteca gigante de $ 800, 000, por ejemplo, es una hipoteca convencional pero no una hipoteca conforme, porque supera la cantidad que le permitiría ser respaldada por Fannie Mae o Freddie Mac. (Para lecturas relacionadas, vea "Entendiendo Jumbo Vs. Hipotecas Convencionales")
Actualmente, las hipotecas convencionales representan alrededor de dos tercios de los préstamos para propietarios emitidos en los Estados Unidos. El mercado secundario para las hipotecas convencionales es extremadamente grande y líquido. La mayoría de las hipotecas convencionales se agrupan en valores de respaldo respaldados por hipotecas, que se comercializan en un mercado a plazo bien establecido conocido como el mercado de hipotecas que se anunciará (TBA). Muchos de estos valores convencionales de transferencia se titulizan aún más en obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO).
Para llevar clave
- Una hipoteca convencional o un préstamo convencional es un préstamo para compradores de vivienda que no es ofrecido o asegurado por una entidad gubernamental. Está disponible o garantizado por un prestamista privado o las dos empresas patrocinadas por el gobierno: Fannie Mae y Freddie Mac. Los prestatarios potenciales deben complete una solicitud de hipoteca oficial, proporcione los documentos requeridos, el historial crediticio y la calificación crediticia actual. Las tasas de interés de los préstamos convencionales tienden a ser más altas que las de las hipotecas respaldadas por el gobierno, como los préstamos FHA.
Cómo funciona una hipoteca o préstamo convencional
En los años transcurridos desde el colapso de las hipotecas de alto riesgo en 2007, los prestamistas han endurecido las calificaciones para los préstamos (por ejemplo, las hipotecas "sin verificación" y "sin pago inicial" se han ido con el viento), pero en general la mayoría de los requisitos básicos no han cambiado. Los prestatarios potenciales deben completar una solicitud de hipoteca oficial (y generalmente pagar una tarifa de solicitud), luego proporcionar al prestamista los documentos necesarios para realizar una verificación exhaustiva de sus antecedentes, historial crediticio y puntaje crediticio actual.
Documentos requeridos
Ninguna propiedad se financia al 100%. Al verificar sus activos y pasivos, un prestamista busca ver no solo si puede pagar sus pagos mensuales de la hipoteca (que generalmente no deben exceder el 28% de sus ingresos brutos), sino también si puede manejar un pago inicial de la propiedad (y, en caso afirmativo, cuánto), junto con otros costos iniciales, como los honorarios de emisión o suscripción de préstamos, los honorarios de los corredores y los costos de liquidación o cierre, todo lo cual puede aumentar significativamente el costo de una hipoteca. Entre los artículos requeridos están:
1) Prueba de ingreso. Estos documentos incluirán, pero no se limitarán a:
- Treinta días de recibos de pago que muestren ingresos, así como ingresos del año hasta la fecha Dos años de declaraciones de impuestos federales Sesenta días o un estado de cuenta trimestral de todas las cuentas de activos, incluidas sus cuentas corrientes, de ahorro y de inversión Dos años de estados de cuenta W-2
Los prestatarios también deben estar preparados con prueba de cualquier ingreso adicional, como pensión alimenticia o bonos.
2. Activos. Deberá presentar extractos bancarios y extractos de cuenta de inversión para demostrar que tiene fondos para el pago inicial y los costos de cierre de la residencia, así como reservas de efectivo. Si recibe dinero de un amigo o pariente para ayudarlo con el pago inicial, necesitará cartas de regalo, que certifiquen que estos no son préstamos y no tienen un pago obligatorio u obligatorio. Estas cartas a menudo necesitarán ser notariadas.
3. Verificación de empleo. Los prestamistas de hoy quieren asegurarse de prestar solo a los prestatarios con un historial laboral estable. Su prestamista no solo querrá ver sus recibos de sueldo, sino que también puede llamar a su empleador para verificar que todavía está empleado y verificar su salario. Si ha cambiado de trabajo recientemente, un prestamista puede contactar a su empleador anterior. Los prestatarios que trabajan por cuenta propia deberán proporcionar documentación adicional significativa sobre sus negocios e ingresos.
4. Otra documentación. Su prestamista deberá copiar su licencia de conducir o su tarjeta de identificación estatal y necesitará su número de Seguro Social y su firma, lo que le permitirá obtener su informe de crédito.
Tasas de interés
Las tasas de interés de los préstamos convencionales tienden a ser más altas que las de las hipotecas respaldadas por el gobierno, como los préstamos de la FHA (aunque estos préstamos, que generalmente exigen que los prestatarios paguen las primas del seguro hipotecario, pueden resultar igualmente costosos a largo plazo).
La tasa de interés de una hipoteca convencional depende de varios factores, incluidos los términos del préstamo (su duración, su tamaño y si tiene una tasa de interés fija o ajustable), así como las condiciones actuales del mercado económico o financiero. Los prestamistas hipotecarios establecen tasas de interés en función de sus expectativas de inflación futura; La oferta y la demanda de valores respaldados por hipotecas también influyen en las tasas. Cuando la Reserva Federal encarece el endeudamiento de los bancos al fijar una tasa de fondos federales más alta, los bancos, a su vez, transfieren los costos más altos a sus clientes, y las tasas de préstamos al consumidor, incluidas las hipotecas, tienden a subir.
Normalmente vinculados a la tasa de interés son los puntos, los honorarios pagados al prestamista (o corredor). Cuantos más puntos pague, menor será su tasa de interés. Un punto cuesta el 1% del monto del préstamo y reduce su tasa de interés en aproximadamente 0.25%. En general, las personas que planean vivir en una casa durante mucho tiempo (10 años o más) deben considerar los puntos para mantener las tasas de interés más bajas durante la vida del préstamo.
El factor final para determinar la tasa de interés es el perfil financiero del prestatario individual: activos personales, solvencia y el monto del pago inicial que pueden hacer en la residencia a ser financiada.
Un comprador que planea vivir en una casa durante 10 años o más debería considerar pagar puntos para mantener las tasas de interés más bajas durante la vida de la hipoteca.
Consideraciones especiales para una hipoteca o préstamo convencional
Este tipo de préstamos no son para todos. Aquí hay un vistazo a quién es probable que califique para una hipoteca convencional y quién no.
¿Quién es probable que califique?
Las personas con crédito establecido e informes de crédito estelares que tienen una base financiera sólida generalmente califican para hipotecas convencionales. Más específicamente, el candidato ideal debería tener:
- Un puntaje de crédito de al menos 680 y, preferiblemente, más de 700. Cuanto mayor sea el puntaje, menor será la tasa de interés del préstamo, con los mejores términos reservados para los mayores de 740. Una relación aceptable de deuda a ingresos (DTI) Esta es la suma de sus obligaciones mensuales en comparación con sus ingresos mensuales. Ese número es de alrededor del 36% y no más del 43%. Un pago inicial de al menos el 20% del precio de compra de la casa fácilmente disponible. Los prestamistas pueden aceptar y aceptan menos, pero si lo hacen, a menudo requieren que los prestatarios contraten un seguro hipotecario privado y paguen sus primas mensualmente hasta que alcancen al menos el 20% del capital en la casa.
Además, las hipotecas convencionales son a menudo el mejor o el único recurso para los compradores de vivienda que desean la residencia con fines de inversión, como segunda vivienda, o que desean comprar una propiedad con un precio superior a $ 500, 000.
Quién es poco probable que califique
En términos generales, aquellos que recién comienzan en la vida, aquellos con un poco más de deuda de lo normal y aquellos con una calificación crediticia moderada a menudo tienen problemas para calificar para préstamos convencionales. Más específicamente, estas hipotecas serían difíciles para aquellos que tienen:
- Sufrió quiebra o ejecución hipotecaria en los últimos siete años. Puntajes de crédito por debajo de 650. DTI por encima del 43%. Menos del 20% o incluso el 10% del precio de compra de la vivienda para un pago inicial.
