¿Qué es la relación front-end?
La proporción inicial, también conocida como la proporción de hipoteca a ingresos, es una proporción que indica qué porción de los ingresos de un individuo se asigna a los pagos de la hipoteca. El índice inicial se calcula dividiendo el pago hipotecario mensual anticipado de un individuo por su ingreso bruto mensual. El pago de la hipoteca generalmente consiste en capital, intereses, impuestos y seguro hipotecario (PITI). Los prestamistas usan la relación de front-end junto con la relación de back-end para determinar cuánto prestar.
Comprensión de la relación front-end
Al decidir si extender una hipoteca, los prestamistas consideran que la relación deuda-ingreso (DTI) es más importante que tener un ingreso estable, pagar las cuentas a tiempo y tener un puntaje FICO alto. Un tipo de relación DTI es la relación frontal. Además del pago general de la hipoteca, también considera otros costos asociados, como las cuotas de la asociación de propietarios (HOA), si corresponde. Por ejemplo, los gastos hipotecarios anticipados de una persona son de $ 2, 000 (pago de hipoteca de $ 1, 700 y tarifas de HOA de $ 300), y su ingreso mensual es de $ 9, 000; Como resultado, la relación frontal es aproximadamente del 22%.
Para llevar clave
- El índice inicial mide cuánto se dedican los ingresos de una persona a los pagos de la hipoteca. Los prestamistas prefieren que el índice inicial no sea superior al 28% para la mayoría de los préstamos y no superior al 31% para los préstamos de la FHA. mide cuánto del ingreso de una persona se dedica a otras obligaciones de deuda. Los grandes pagos de préstamos estudiantiles a menudo impiden que los consumidores compren casas.
Relación front-end versus relación back-end
El índice inicial mide cuánto del ingreso de una persona se asigna a los gastos de la hipoteca, incluido PITI. En el contrato, el índice de back-end mide cuánto del ingreso de una persona se asigna a todas las demás deudas mensuales. Es la suma de todas las demás obligaciones de deuda dividida por la suma de los ingresos de la persona. Otras deudas comúnmente incluyen pagos de préstamos estudiantiles, pagos con tarjeta de crédito, pagos de préstamos no hipotecarios.
Los prestamistas prefieren que los consumidores tengan una relación de no más del 36% debido al riesgo asociado de incumplimiento. Los altos índices de back-end indican que más de los ingresos del prestatario se asignan a otras obligaciones de deuda, lo que hace que haya menos ingresos disponibles para la hipoteca. Si los ingresos del prestatario se ven afectados negativamente, existe una mayor probabilidad de que él o ella no pueda cumplir con las obligaciones de la deuda, incluido el pago de la hipoteca.
Relaciones de front-end recomendadas
Los prestamistas prefieren un índice inicial de no más del 28% para la mayoría de los préstamos y un 31% o menos para los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) y un índice final de no más del 36 por ciento. Las relaciones más altas indican un mayor riesgo de incumplimiento. Sin embargo, los prestamistas pueden aceptar índices más altos cuando están presentes ciertos factores (por ejemplo, pagos iniciales sustanciales, ahorros considerables y puntajes de crédito favorables). Por ejemplo, si un prestatario con un alto índice inicial paga la mitad del precio de compra como anticipo o aumenta sustancialmente sus ahorros, los prestamistas pueden ofrecerle una hipoteca.
Si no se aprueba, el prestatario puede reducir las deudas para reducir la proporción. El prestatario también puede considerar tener un cosignatario en una hipoteca. Por ejemplo, los préstamos de la FHA permiten que los familiares con ingresos suficientes y buenos puntajes de crédito firmen.
Consideraciones Especiales
Una deuda estudiantil considerable impide que muchos consumidores compren viviendas. Incluso con excelentes puntajes de crédito, muchos se dan cuenta de que sus ratios iniciales son demasiado altos para los prestamistas. Sin embargo, los prestatarios pueden reestructurar la deuda para que tenga un menor impacto en la DTI de un propietario potencial. Por ejemplo, pueden reducir el pago mensual de un préstamo estudiantil. Además, los préstamos federales para estudiantes pueden permitir pagos que utilizan solo el 10% de los ingresos del prestatario.
