Tabla de contenido
- Inversión atractiva a largo plazo
- Construyendo Equidad
- Ubicación, ubicación, ubicación
- Exclusión de ganancias de capital
- Deducciones fiscales
- La Ley de recortes de impuestos y empleos
- Altos costos iniciales
- Depreciación potencial
- Orgullo y responsabilidades
- Iliquidez
- La línea de fondo
La propiedad de vivienda siempre ha sido parte del sueño americano. Debido a eso, muchas personas aceptan ser propietario de una casa como algo correcto, incluso obligatorio, sin tener en cuenta los beneficios y los riesgos. Si está considerando comprar una casa, debe conocer y revisar los pros y los contras de la inversión que está a punto de hacer, como lo haría con cualquier decisión de inversión, antes de firmar en la línea punteada.
Para llevar clave
- Si está considerando ser propietario de una vivienda, tenga en cuenta y revise las ventajas junto con los posibles riesgos que pueda enfrentar antes de cerrar el trato. Los beneficios de invertir en una vivienda incluyen la apreciación, el valor neto de la vivienda, las deducciones de impuestos y los gastos deducibles. invertir en una casa puede incluir altos costos iniciales, depreciación y falta de liquidez.
Inversión atractiva a largo plazo
La apreciación representa el aumento en el valor de las viviendas con el tiempo. Los precios inmobiliarios son cíclicos, y los propietarios no deberían esperar que el valor de la propiedad aumente drásticamente a corto plazo. Pero si se queda en su casa el tiempo suficiente, existe una gran probabilidad de que pueda vender su casa con fines de lucro debido a la apreciación posterior en el futuro.
De hecho, comprar una casa es una de las mejores inversiones a largo plazo que puede hacer.
A pesar de algunas caídas dramáticas, como las de 2008-10, los bienes raíces residenciales tienden a aumentar de valor. Según el Banco de la Reserva Federal de St. Louis, el precio promedio de las casas vendidas en los EE. UU. Aumentó de $ 340, 400 en el tercer trimestre de 2014 a $ 380, 300 en el tercer trimestre de 2019, un aumento del 10% en el valor durante cinco años. Retroceda una década, cuando el hogar promedio alcanzó $ 274, 100 (tercer trimestre de 2009), y tiene un aumento del 28%. Eso no es un mal retorno de una inversión que también le brinda un lugar para vivir.
Los bienes raíces se aprecian principalmente debido a la tierra en la que se encuentra la casa, mientras que la estructura real se deprecia a medida que pasa el tiempo. Entonces, la expresión "ubicación, ubicación, ubicación" no es solo una frase clave de bienes raíces, sino una consideración muy importante al comprar una casa. El vecindario con las comodidades que brinda (distritos escolares, parques, estado de las carreteras, etc.) y la ciudad donde se encuentra la casa son factores que influyen en la apreciación de la propiedad.
Considere una casa que está deteriorada y en ruinas hasta el punto de que es inhabitable. La tierra debajo de la casa aún puede valer una cantidad significativa de dinero, más que la residencia, en este caso. Un vendedor puede considerar venderlo tal como está, con la estructura aún intacta, o gastar un poco más para demoler la casa y vender el terreno a un precio más alto por sí solo.
Construyendo Equidad
Equidad de la vivienda representa la diferencia entre cuánto debe aún por su hipoteca y el precio de mercado o el valor de su vivienda. La plusvalía y la apreciación de la vivienda pueden considerarse juntas. Como se señaló anteriormente, es probable que su casa crezca en valor de mercado con el tiempo. Su capital también aumenta a medida que paga su hipoteca, con menos de su pago destinado a intereses y más a reducir el saldo de su préstamo.
La apreciación es el cambio en el valor de su vivienda a lo largo del tiempo, mientras que el valor neto de la vivienda es la diferencia entre el saldo de su hipoteca y el valor de mercado de su vivienda.
La creación de capital toma algo de tiempo porque lleva tiempo reducir el saldo del capital adeudado del préstamo hipotecario, a menos que, por supuesto, realice un pago inicial grande o pagos anticipados regulares. Sin embargo, una cosa a tener en cuenta es que el tiempo que tenga su hogar es un factor importante en la cantidad de capital que construye y la apreciación que puede obtener. Cuanto más tiempo lo conserve, más equidad obtendrá.
A medida que paga su hipoteca y reduce la cantidad que debe, sin darse cuenta, está ahorrando a medida que aumenta el valor de su vivienda, al igual que el valor de la cuenta de ahorros aumenta con los intereses. Cuando venda, es probable que recupere cada dólar que pagó y más, suponiendo que permanezca en su casa el tiempo suficiente. Con el tiempo, el rendimiento promedio del 6% (tasa de interés) sobre sus ahorros debería ser más de
cubre tu gasto.
Otra ventaja: el valor acumulado de la vivienda brinda flexibilidad para obtener un préstamo vinculado al monto del valor acumulado de la vivienda. Muchos inversores siguen el valor de su vivienda y la apreciación de la vivienda simultáneamente. Si un inversor cree que el valor de su vivienda se está apreciando enormemente, puede posponer un préstamo con garantía hipotecaria para tener una mejor oportunidad de darse cuenta de la apreciación del vendedor.
Ubicación, ubicación, ubicación
Si bien pagar su hipoteca funciona de la misma manera, sin importar dónde viva, el crecimiento del valor de mercado varía según la ubicación. Según el Índice de precios de la vivienda (HPI) de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA), los precios inmobiliarios aumentaron un promedio del 32, 93% durante el período de cinco años que terminó el 31 de agosto de 2019, en general en los EE. UU. Sin embargo, los precios en la división del censo del Atlántico Medio aumentaron solo en un 22.26%, mientras que los precios en la división del censo del Pacífico aumentaron en un promedio de 41.04%.
Para ver cómo esto podría afectar los precios donde planea comprar, consulte el cuadro completo de FHFA a continuación:
|
División |
División Clasificación |
Un año |
Trimestre |
Quinquenal |
Ya que 1991 Q1 |
|---|---|---|---|---|---|
|
Estados Unidos |
4, 94% |
1, 11% |
32, 93% |
174, 44% |
|
|
Montaña |
1 |
6, 91% |
1, 77% |
47, 18% |
276, 71% |
|
Pacífico |
2 |
4, 45% |
1, 08% |
41, 04% |
218, 63% |
|
Atlántico sur |
3 |
4, 96% |
1, 02% |
36, 39% |
177, 94% |
|
West South Central |
4 4 |
4.65% |
1, 02% |
30, 75% |
188, 76% |
|
Este Sur Central |
5 5 |
5, 27% |
.99% |
29, 59% |
149, 60% |
|
East North Centra l |
6 6 |
5, 16% |
1, 15% |
30.25% |
128, 07% |
|
Nueva Inglaterra |
7 7 |
4.67% |
1, 35% |
24, 41% |
152, 51% |
|
West North Central |
8 |
4, 78% |
1, 16% |
28, 60% |
171, 64% |
|
Atlántico medio |
9 9 |
4.04% |
.76% |
22, 26% |
146, 18% |
Fuente: FHFA. Divisiones del censo de EE. UU., Cambio porcentual en los precios de la vivienda. Ajuste estacional, HPI solo de compra, período finalizado el 31 de agosto de 2019.
Exclusión de ganancias de capital
Eventualmente, venderás tu casa. Cuando lo hace, la ley le permite mantener las ganancias y no pagar impuestos sobre las ganancias de capital. Bueno, no necesariamente todas las ganancias. Hay una ganancia libre de impuestos de hasta $ 250, 000 para propietarios solteros y $ 500, 000 para parejas casadas. Esto es solo para su residencia principal, no para una segunda casa o propiedad de vacaciones.
Hay algunos requisitos que debe cumplir para calificar para esta exclusión. Debe ser propietario de la casa durante al menos dos años, 24 meses, dentro de los últimos cinco años hasta la fecha de cierre. El requisito de residencia dicta que debe haber vivido en la casa durante al menos 730 días, o dos años, durante el período de cinco años previo a la venta. El requisito final, el requisito de retrospectiva, describe que no se benefició vendiendo otra residencia principal durante el período de dos años previo a la venta más reciente.
Deducciones fiscales
Después de la apreciación, el beneficio de la propiedad de vivienda que se cita con mayor frecuencia es la deducción de impuestos o ahorros. Cuando compra una casa, puede deducir algunos de los gastos de ser propietario de los impuestos que paga al gobierno. Esto incluye intereses hipotecarios tanto en su residencia principal como en una segunda vivienda, que pueden ascender a miles de dólares por año.
Los intereses sobre préstamos con garantía hipotecaria o líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) también son deducibles si los fondos se utilizan para mejorar sustancialmente su vivienda.
También puede deducir hasta $ 10, 000 en impuestos estatales y locales (SALT), incluidos los impuestos a la propiedad.
El efecto de la Ley de recortes de impuestos y empleos
La Ley de Reducción de Impuestos y Empleos, aprobada en diciembre de 2017, realizó cambios sustanciales en las partes del código tributario que tienen que ver con la propiedad de vivienda. A menos que un futuro Congreso modifique la ley, todas las disposiciones expirarán después del 31 de diciembre de 2025. Pero por ahora, los cambios en esa ley han reducido el valor de ser propietario de una casa.
La ley limita las deducciones de intereses hipotecarios a $ 750, 000 de la deuda hipotecaria total, incluso para una primera y segunda vivienda y cualquier préstamo con garantía hipotecaria o HELOC. El límite anterior era de $ 1, 000, 000 en deuda hipotecaria más $ 100, 000 adicionales en deuda con garantía hipotecaria.
Existe una excepción que permite una deuda hipotecaria total de $ 1, 000, 000 si compró su casa el 14 de diciembre de 2017 o antes. Esta disposición incluso se aplica si refinancia esa hipoteca anterior. El interés del préstamo sobre el valor neto de la vivienda solo es deducible si el dinero se usa para mejoras sustanciales en la vivienda en la que obtuvo el préstamo. Anteriormente, los intereses de hasta $ 100, 000 eran deducibles sin importar cómo se usara el dinero de la vivienda.
La ley también estableció el límite de deducción SALT a $ 10, 000. Anteriormente, todos los pagos SALT eran deducibles, a menos que estuviera sujeto al impuesto mínimo alternativo.
Otras disposiciones nuevas incluyen restricciones para reclamar pérdidas por accidentes, excepto por desastres declarados por el gobierno federal. La deducción de gastos de mudanza ya no existe, excepto para el movimiento militar en servicio activo por razones de trabajo.
Todos estos cambios han reducido el valor de ser propietario de una casa, incluido el hecho de que, con la duplicación de la deducción estándar (otra característica de la Ley), menos personas tendrán suficientes deducciones para presentar el Anexo A en lugar de tomar la deducción estándar. Por lo tanto, el hecho de que sea elegible para una deducción de impuestos no significa que terminará siendo útil para usted. La limitación severa de la deducción SALT será particularmente perjudicial para reducir las deducciones disponibles para las personas que viven en estados altamente gravados.
Altos costos iniciales
El costo de invertir en una casa puede ser alto: hay más en sus gastos que el precio de venta de la propiedad y la tasa de interés de su hipoteca. Para empezar, puede esperar pagar entre el 2% y el 5% del precio de compra en costos de cierre. Algunos de los costos de cierre más comunes incluyen una tarifa de solicitud, tasa de tasación, honorarios de abogados, impuestos a la propiedad, seguro hipotecario, inspección de la vivienda, prima del seguro de propietario de vivienda de primer año, búsqueda de título, seguro de título, puntos (interés prepago), tarifa de originación, registro honorarios y honorarios de encuesta.
Los expertos dicen que debe planear quedarse en su casa al menos cinco años para recuperar esos costos.
Depreciación potencial
No todas las casas crecen en valor. La crisis de la vivienda de 2008 provocó que muchos propietarios estuvieran bajo el agua, lo que significa que debe más en su hipoteca de lo que vale su casa. No se necesita una crisis de vivienda para que los precios de las viviendas se estanquen o bajen. Las condiciones económicas regionales o locales pueden dar como resultado valores de la vivienda que no se mantienen al día con la inflación.
Recuerde también que la estructura real en la que vive se depreciará con el tiempo. Esto puede deberse al desgaste de la propiedad o la falta de mantenimiento y reparaciones.
Orgullo y responsabilidades financieras
Un beneficio frecuentemente mencionado de la propiedad de vivienda es saber que usted es dueño de su pequeño rincón del mundo. Puede personalizar su casa, remodelar, pintar y decorar sin la necesidad de obtener el permiso de un propietario.
La propiedad conlleva responsabilidades, sin embargo. Debe pagar su hipoteca o arriesgarse a perder su casa y el capital que ha construido. El mantenimiento y el mantenimiento son su responsabilidad. No puede llamar al arrendador a las 2 am para que reparen una tubería de agua con fugas. Si el techo está dañado, debe repararlo, o repararlo, usted mismo. Cortar el césped, quitar la nieve, el seguro de propietarios y el seguro de responsabilidad civil recaen sobre usted.
Iliquidez
A diferencia de las existencias, que se pueden vender en cuestión de días, las casas suelen tardar mucho más en descargarse. El hecho de que pueda tener acceso a $ 500, 000 en ganancias de capital libres de impuestos no significa que tenga acceso inmediato. Mientras tanto, aún debe hacer los pagos de la hipoteca y mantener la casa hasta que la venda.
La línea de fondo
Una casa es una inversión que viene con muchos beneficios de inversión, pero también riesgos, lo que la convierte en una inversión que no es para todos. Sopesar los beneficios de la inversión frente a los riesgos es importante. Una comparación racional de pros y contras puede ayudarlo a decidir si invierte su dinero en una inversión hogareña o si puede encontrar mejores retornos en otro lugar.
Artículos relacionados
Planificación de jubilación
¿Deben los jubilados poseer o alquilar sus casas?
Alquiler
La diferencia entre alquilar y tener una casa
Equidad de la casa
Escapatoria de impuestos encontrada para intereses de préstamos con garantía hipotecaria
Equidad de la casa
Home Equity Loan vs. HELOC: ¿Cuál es la diferencia?
Deducciones / créditos fiscales
Aquí están las deducciones que perdió debido a cambios en la ley tributaria
Propiedad de la vivienda
Los costos ocultos de ser propietario de una casa
Enlaces de sociosTérminos relacionados
Cómo funciona la relación préstamo-valor (LTV) La relación préstamo-valor se define como una relación de evaluación del riesgo de préstamo que las instituciones financieras y otros prestamistas examinan antes de aprobar una hipoteca. más Préstamo con garantía hipotecaria Un préstamo con garantía hipotecaria es un préstamo de consumo garantizado por una segunda hipoteca, que permite a los propietarios pedir prestado contra su capital en la vivienda. más Venta corta de bienes inmuebles En bienes raíces, una venta corta es cuando un propietario en apuros financieros vende su propiedad por menos del monto adeudado en la hipoteca. más Intereses deducibles de impuestos El interés deducible de impuestos es un gasto de préstamo que un contribuyente puede reclamar en una declaración de impuestos federal o estatal para reducir los ingresos imponibles. Los tipos de intereses que son deducibles de impuestos incluyen intereses hipotecarios, intereses hipotecarios para propiedades de inversión, intereses de préstamos estudiantiles y más. más Préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA) Un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA) es una hipoteca asegurada por la FHA, diseñada para prestatarios de bajos ingresos. más Cómo sacar provecho de los bienes inmuebles Los bienes inmuebles son bienes reales, es decir, tangibles, compuestos de tierras y de cualquier cosa que contenga, incluidos edificios, animales y recursos naturales. más