Tabla de contenido
- ¿Qué es el apalancamiento?
- Formas de acceder al apalancamiento
- Ejemplo de apalancamiento
- Los peligros del apalancamiento
- Contras aprovechando muchas propiedades
- Evitar aprovechar los riesgos
- La línea de fondo
Invertir en bienes raíces se ha convertido en una forma popular de diversificar su cartera de inversiones. Dondequiera que miremos, recordamos constantemente los beneficios de comprar una propiedad, de los muchos infomerciales sobre seminarios de bienes raíces o los programas de casas que suman el increíble valor de administrar o cambiar propiedades de alquiler.
Pero no es tan fácil. Después de todo, comprar una propiedad de alquiler no es como invertir en acciones: no se puede dejar un poco aquí y allá y convertirse en propietario. Necesitas capital para hacer esa compra. Y el proceso a menudo puede ser largo y prolongado. Sin mencionar todos los riesgos involucrados, especialmente si no investigas. Pero, ¿hay alguna forma de ingresar al mercado aumentando su patrimonio neto? Intente usar el apalancamiento para su ventaja. Al hacer esto, puede depositar poco o nada de dinero y usar la deuda para ayudarlo a obtener un retorno.
Siga leyendo para obtener más información sobre cómo puede usar el apalancamiento para aumentar el patrimonio neto de su propiedad inmobiliaria, así como algunos de los riesgos involucrados. (Para más información, vea Net Worth Tracker de Investopedia).
Para llevar clave
- El apalancamiento utiliza el capital prestado o la deuda para aumentar el rendimiento potencial de una inversión. En el sector inmobiliario, la forma más común de apalancar su inversión es con su propio dinero o mediante una hipoteca. También puede conducir a pérdidas si los valores disminuyen. Evite aprovechar los riesgos tomando decisiones de inversión acertadas y contabilizando los pagos de hipotecas, vacantes y una economía difícil.
¿Qué es el apalancamiento?
El apalancamiento es el uso de varios instrumentos financieros o capital prestado, en otras palabras, deuda, para aumentar el rendimiento potencial de una inversión. Se usa comúnmente tanto en Wall Street como en Main Street cuando se habla del mercado inmobiliario. El apalancamiento es una técnica utilizada tanto por personas como por empresas para expandir el potencial de retorno, al tiempo que se expande igualmente la desventaja de los riesgos involucrados si las cosas no funcionan.
Si bien el potencial de un buen rendimiento es posible, como cuando aumentan los precios inmobiliarios, el uso del apalancamiento puede ser un arma de doble filo. Eso es porque también puede conducir a pérdidas si la inversión se mueve en la dirección opuesta. En el caso de los precios inmobiliarios, las pérdidas ocurren cuando los precios bajan.
Formas de acceder al apalancamiento
La forma más fácil de acceder al apalancamiento es usar su propio dinero. En el caso de una hipoteca, un pago inicial estándar del 20% le permite obtener el 100% de la casa en la que desea vivir. Algunos programas de financiación le permiten depositar aún menos dinero.
Apalancamiento: aumento de su patrimonio neto
Ejemplo de apalancamiento
Considere el requisito común de compra de bienes raíces de un pago inicial del 20%. Eso es $ 100, 000 en una propiedad de $ 500, 000. Al depositar solo el 20% del dinero y pedir prestado el resto, el comprador esencialmente utiliza un porcentaje relativamente pequeño de sus propios fondos para realizar la compra. La mayoría, por lo tanto, es proporcionada por un prestamista. Es por eso que los inversores inmobiliarios a menudo se refieren al 80% restante del precio de compra como dinero de otras personas.
Supongamos que la propiedad se aprecia a una tasa del 5% por año. Esto significa que el patrimonio neto del prestatario crece a $ 525, 000 en solo 12 meses. Al comparar esta ganancia con la ganancia de una compra realizada directamente, sin ningún préstamo, destaca el valor de la estrategia de apalancamiento. Por ejemplo, el mismo prestatario podría haber usado los $ 100, 000 para hacer una compra pagada en su totalidad de una propiedad de $ 100, 000.
Suponiendo la misma tasa de apreciación del 5%, el patrimonio neto del comprador de la compra de una propiedad en efectivo de $ 100, 000 aumentaría $ 5, 000 en el transcurso de 12 meses, en comparación con $ 25, 000 para la propiedad más cara. La diferencia de $ 20, 000 demuestra el aumento potencial del patrimonio neto proporcionado mediante el uso del apalancamiento. Ahora, imagínese que el 5% gana cada año durante 20 años. Con el tiempo, el uso del apalancamiento puede tener un impacto muy significativo y muy positivo en su patrimonio neto.
Los peligros del apalancamiento
Ahora las malas noticias. Todo esto suena genial, pero hay un inconveniente. El apalancamiento puede funcionar en su contra, tanto como puede funcionar a su favor. Para mostrar cómo, revisemos nuestro ejemplo anterior. Si utiliza un pago inicial de $ 100, 000 para comprar una casa de $ 500, 000, y los precios inmobiliarios en su área disminuyen consecutivamente durante varios años, el apalancamiento funciona a la inversa. Después del primer año, su propiedad de $ 500, 000 podría valer $ 475, 000, si se deprecia en un 5%. Si los precios continúan en esa misma trayectoria, su propiedad podría valer $ 451, 250, una pérdida de capital de $ 48, 750.
Así como el apalancamiento puede funcionar a su favor, también puede funcionar en su contra.
Bajo ese mismo escenario de disminución de precios del 5%, si esos $ 100, 000 se usaran para la compra en efectivo de una casa de $ 100, 000, el comprador habría perdido solo $ 5, 000 el primer año que cayeron los precios de la casa, mucho menos que esa casa más cara.
En los mercados inmobiliarios donde los precios caen significativamente, los propietarios pueden terminar debiendo más dinero del que realmente vale la casa. Para los inversores, la disminución de los precios puede reducir o incluso eliminar las ganancias. Si los alquileres caen también, el resultado puede ser una propiedad que no se puede alquilar a un precio que cubra el costo de la hipoteca y otros gastos. Si está pensando en convertirse en propietario, hay muchos factores a considerar.
Contras aprovechando muchas propiedades
Los problemas se vuelven aún mayores cuando hay varias unidades involucradas, ya que los inversores inmobiliarios comerciales suelen dejar la menor cantidad de dinero posible. El objetivo es apalancar su dinero tomando el control del 100% de los activos y al mismo tiempo colocar el 20% del valor. Considere los $ 500, 000 en nuestro ejemplo anterior. solo digamos que es un pequeño edificio de apartamentos. Dado que se compró con un pago inicial de $ 100, 000, si el valor del edificio disminuye en un 30%, la propiedad vale solo $ 350, 000, pero el inversor aún debe pagar intereses y capital sobre el valor total del préstamo de $ 400, 000.
Si la cantidad que el inversionista obtiene en la renta también disminuye, el resultado podría ser el incumplimiento de la propiedad. Si el inversor usa el flujo de efectivo de esa propiedad para pagar la hipoteca de otras propiedades, la pérdida de ingresos podría producir un efecto dominó que puede terminar con una cartera completa en ejecución hipotecaria sobre un préstamo incobrable en una propiedad.
Evitar aprovechar los riesgos
Ahora que ha aprendido sobre los conceptos básicos de apalancamiento en bienes raíces, así como algunos de los escollos, puede pensar que es imposible hacer un buen retorno con esta técnica. No se preocupe, es solo cuestión de usar el sentido común. Al igual que cualquier inversión, los bienes raíces conllevan riesgos. Aunque puede usar el apalancamiento para su ventaja, hay algunas cosas clave que desea asegurarse de evitar para darle una mejor ventaja en el mercado.
Primero, no asuma lo que sucederá antes de que suceda. No siempre se puede utilizar el rendimiento pasado como un indicador de lo que sucederá en el futuro, especialmente con el mercado inmobiliario. Si ve que los valores de las propiedades han aumentado en un área específica entre un 5% y un 10% durante un cierto período de tiempo, eso no significa que continuarán en el mismo camino.
Luego, haga un presupuesto en consecuencia y sepa en qué se está metiendo. Si realiza un pago inicial más bajo, el monto de su préstamo será mayor. Eso significa que tendrá que hacer un pago hipotecario mayor. Es posible que deba tener en cuenta las tasas de vacantes más bajas, una economía más dura, malos inquilinos, todo lo cual recaerá en usted. En última instancia, sigue siendo responsable del pago de la hipoteca, por lo que debe asegurarse de mantenerse a flote en cualquier situación.
La línea de fondo
Las imágenes de tales compras apalancadas recuerdan esos infomerciales nocturnos en los que los lanzadores de voz suave sugieren que puede ganar millones de dólares comprando propiedades sin pago inicial. Si bien es posible, no recomendamos ir por esta ruta.
Felizmente, no necesitas hacerlo. Existen formas menos exóticas de utilizar el apalancamiento, lo que le permite comprar bienes raíces con un monto relativamente bajo, incluso sin dinero en absoluto. De hecho, aunque no lo consideren un apalancamiento, la mayoría de las personas lo hacen si solicitan una hipoteca cuando compran una casa. Pagan el préstamo durante un período de años o décadas, mientras disfrutan del uso de la propiedad. La moraleja de la historia es que el apalancamiento es una herramienta común que funciona bien, cuando se usa con prudencia.
