Las tasas de interés, especialmente las tasas en los intercambios interbancarios y las letras del Tesoro, tienen un efecto tan profundo en el valor de los bienes inmuebles que generan ingresos como en cualquier vehículo de inversión. Debido a que su influencia en la capacidad de un individuo para comprar propiedades residenciales (al aumentar o disminuir el costo del capital hipotecario) es tan profunda, muchas personas suponen incorrectamente que el único factor decisivo en la valoración de bienes inmuebles es la tasa hipotecaria actual.
Sin embargo, las tasas hipotecarias son solo un factor relacionado con los intereses que influye en los valores de las propiedades. Dado que las tasas de interés también afectan los flujos de capital, la oferta y la demanda de capital y las tasas de retorno de la inversión requeridas por los inversores, las tasas de interés impulsan los precios de las propiedades de varias maneras.
Cómo las tasas de interés afectan los valores de la propiedad
Fundamentos de valoración
Para comprender cómo las tasas de interés, los flujos de capital y las tasas de financiamiento influenciadas por el gobierno afectan los valores de las propiedades, debe tener una comprensión básica del enfoque de ingresos para los valores de bienes raíces. Aunque los valores inmobiliarios están influenciados por la oferta y la demanda de propiedades en un lugar determinado y el costo de reemplazo del desarrollo de nuevas propiedades, el enfoque de ingresos es la técnica de valoración más común para los inversores. El enfoque de ingresos proporcionado por los tasadores de propiedades comerciales y por los suscriptores e inversores de inversiones respaldadas por bienes inmuebles es muy similar al análisis de flujo de efectivo descontado realizado en inversiones de capital y bonos.
En términos simples, la valoración comienza pronosticando el ingreso de la propiedad, que toma la forma de pagos de arrendamiento anticipados o, en el caso de los hoteles, la ocupación anticipada multiplicada por el costo promedio por habitación. Luego, al tomar todos los costos a nivel de propiedad, incluido el costo de financiamiento, el analista llega al ingreso operativo neto (NOI) o al flujo de efectivo restante después de todos los gastos operativos.
Al restar todos los costos de capital, así como cualquier capital de inversión para mantener o reparar la propiedad y otros gastos no específicos de la propiedad de NOI, el resultado es el flujo de efectivo neto (NCF). Debido a que las propiedades generalmente no retienen efectivo o tienen una política de dividendos establecida, NCF equivale al efectivo disponible para los inversores y es lo mismo que el efectivo de los dividendos, que se utiliza para valorar las inversiones de capital o de renta fija. Al capitalizar dividendos o al descontar el flujo de efectivo (incluido cualquier valor residual) para un período de inversión determinado, se determina el valor de la propiedad.
Flujos de capital
Las tasas de interés pueden afectar significativamente el costo de financiamiento y las tasas hipotecarias, lo que a su vez afecta los costos a nivel de propiedad y, por lo tanto, influye en los valores. Sin embargo, la oferta y la demanda de capital y las inversiones competitivas tienen el mayor impacto en las tasas de rendimiento requeridas (RROR) y los valores de inversión. A medida que la Junta de la Reserva Federal ha alejado el enfoque de la política monetaria y más hacia la gestión de las tasas de interés como una forma de estimular la economía o evitar la inflación, su política ha tenido un efecto directo sobre el valor de todas las inversiones.
A medida que disminuyen los tipos de cambio interbancarios, el costo de los fondos se reduce y los fondos fluyen hacia el sistema; por el contrario, cuando las tasas aumentan, la disponibilidad de fondos disminuye. En cuanto a los bienes inmuebles, los cambios en las tasas de préstamos interbancarios agregan o reducen la cantidad de capital disponible para la inversión. La cantidad de capital y el costo del capital afectan la demanda pero también la oferta, es decir, el dinero disponible para compras y desarrollo de bienes inmuebles. Por ejemplo, cuando la disponibilidad de capital es escasa, los proveedores de capital tienden a prestar menos como porcentaje del valor intrínseco, o no tan arriba en la "pila de capital". Esto significa que los préstamos se otorgan con una relación préstamo / valor más baja, lo que reduce los flujos de efectivo apalancados y el valor de las propiedades.
Estos cambios en los flujos de capital también pueden tener un impacto directo en la dinámica de la oferta y la demanda de propiedades. El costo del capital y la disponibilidad de capital afectan la oferta al proporcionar capital adicional para el desarrollo de la propiedad; También influyen en la población de compradores potenciales que buscan ofertas. Estos dos factores trabajan juntos para determinar los valores de propiedad.
Tasas de descuento
El impacto más evidente de las tasas de interés en los valores inmobiliarios puede verse en la derivación de las tasas de descuento o capitalización. La tasa de capitalización puede verse como la tasa de dividendo requerida por el inversor, mientras que una tasa de descuento es igual a los requisitos de rendimiento total de un inversor. K generalmente denota RROR, mientras que la tasa de capitalización es igual a (Kg), donde g es el crecimiento esperado en el ingreso o el aumento en la apreciación del capital.
Cada una de estas tasas está influenciada por las tasas de interés prevalecientes porque son iguales a la tasa libre de riesgo más una prima de riesgo . Para la mayoría de los inversores, la tasa libre de riesgo es la tasa de los bonos del Tesoro de los Estados Unidos; garantizados por el crédito del gobierno federal, se consideran libres de riesgo porque la probabilidad de incumplimiento es muy baja. Debido a que las inversiones de mayor riesgo deben lograr un rendimiento proporcionalmente más alto para compensar el riesgo adicional asumido, al determinar las tasas de descuento y las tasas de capitalización, los inversores agregan una prima de riesgo a la tasa libre de riesgo para determinar los retornos ajustados al riesgo necesarios en cada inversión considerada.
Debido a que K (tasa de descuento) es igual a la tasa libre de riesgo más una prima de riesgo, la tasa de capitalización es igual a la tasa libre de riesgo más una prima de riesgo, menos el crecimiento anticipado (g) en los ingresos. Aunque las primas de riesgo varían como resultado de la oferta y la demanda y otros factores de riesgo en el mercado, las tasas de descuento variarán debido a los cambios en las tasas de interés que las componen. Cuando los rendimientos requeridos de las inversiones de la competencia o sustitutos aumentan, los valores inmobiliarios disminuyen; a la inversa, cuando las tasas de interés caen, los precios inmobiliarios aumentan.
La línea de fondo
Es importante centrarse en las tasas hipotecarias porque tienen una influencia directa en los precios inmobiliarios. Si usted es un posible propietario o inversionista de bienes raíces, una forma fácil de investigar las tasas de interés actuales es usar una calculadora de hipotecas.
Dicho esto, es importante tener en cuenta que las tasas de interés cambiantes afectan numerosos aspectos de los bienes raíces. Más allá del precio de su nuevo hogar, las tasas de interés también afectan la disponibilidad de capital y la demanda de inversión. Estos flujos de capital influyen en la oferta y la demanda de propiedades y, como resultado, afectan los precios de las propiedades.
Además, las tasas de interés también afectan el rendimiento de las inversiones sustitutas y los precios cambian para mantenerse en línea con el riesgo inherente a las inversiones inmobiliarias. Estos cambios en las tasas de rendimiento requeridas para bienes inmuebles también varían durante los períodos de desestabilización en los mercados crediticios. A medida que los inversores prevén una mayor variabilidad en las tasas futuras o un aumento en el riesgo, las primas de riesgo se amplían, lo que ejerce una mayor presión a la baja sobre los precios de las propiedades.
