¿Qué es un volteo de tierra?
Un cambio de tierras es una práctica inmobiliaria fraudulenta, en la que un grupo de compradores colisionadores se reúne para intercambiar un terreno sin desarrollar entre ellos para inflar el precio de la propiedad más allá del valor de mercado.
DESGLOSE Land Flip
Después de manipular el precio de mercado de una propiedad, los perpetradores de la compraventa de tierras la venden a un comprador externo desprevenido a un precio muy inflado. Cuando un comprador intenta revender la tierra, su valor vuelve a los niveles normales del mercado, porque no tiene valor real o tiene problemas legales ocultos, como contaminación tóxica, gravámenes o problemas de servidumbre. El resultado neto es una pérdida grande e irrecuperable para el comprador.
Por ejemplo, un grupo de cinco personas podría comprar un terreno por $ 10, 000. Cada miembro del grupo vende el terreno a otro por un precio ligeramente más alto. Cuando el quinto y último miembro compró la propiedad a los demás, su precio aumentó a $ 14, 000. En este punto, el grupo vende la tierra a un comprador independiente por $ 15, 000 generando una ganancia fraudulenta de $ 5, 000.
Las instituciones financieras se enfrentan al riesgo de cambio de tierras al otorgar préstamos para la compra de propiedades no desarrolladas. En gran parte, esto se debe a que el valor y la demanda de un terreno no desarrollado es difícil de determinar. El prestamista puede recuperar la parcela no desarrollada si un comprador no cumple con el préstamo. Sin embargo, puede ser difícil revender la propiedad, incluso a un precio de equilibrio. Muchos prestamistas requieren un pago inicial de hasta el 50% para tierras no desarrolladas para protegerse contra el riesgo de incumplimiento.
Ejemplo de un volteo de tierra
Las empresas que están perpetrando un cambio de terreno pueden acercarse a posibles inversores por teléfono, a través de anuncios en medios locales y con atractivas campañas de correo directo. Estas promociones prometen enormes ganancias e incluyen obsequios para atraer el compromiso de los inversores.
En 2006, el Washington Post y otras agencias de noticias informaron sobre un considerable escándalo de cambio de terreno que involucra a Total Realty Management. En este caso, los terrenos baldíos a lo largo de la costa de Carolina del Norte que se vendieron por hasta $ 400, 000 cayeron repentinamente a $ 20, 000 en valor. En algunos casos, las propiedades se vendían de un lado a otro entre los empleados de Total Realty Management. Por ejemplo, TRM compró una propiedad por $ 180, 000 y la vendió a un empleado el mismo día por $ 250, 000. El empleado vendió la propiedad a TRM, que luego la vendió a otro coludor por $ 310, 000. Finalmente, se vendió a una pareja desprevenida por $ 354, 000.
Según los informes sobre el escándalo, al menos 1.500 inversores involucrados perdieron cientos de miles de dólares cada uno. Además, las ejecuciones hipotecarias perdieron decenas de millones.
