Varios factores afectan la tasa hipotecaria que puede obtener cuando compra una casa. Los prestamistas analizan los historiales de crédito y las puntuaciones de todos los prestatarios que figuran en la solicitud de hipoteca, la duración y la estabilidad de su empleo, el monto de sus ahorros reservados, su ingreso mensual total y su relación deuda / ingreso. Además de estos aspectos importantes de la salud financiera, los prestamistas hipotecarios también tienen en cuenta su relación préstamo-valor. Este cálculo representa el monto del precio de compra de la nueva casa que está cubierto por un préstamo hipotecario como un porcentaje. Una relación préstamo / valor más alta da como resultado menos propiedad de capital en su hogar, lo que genera pagos de hipoteca más altos cada mes.
Cálculo de la relación préstamo-valor
Los compradores de viviendas pueden calcular fácilmente la relación préstamo-valor de su vivienda dividiendo el monto total del préstamo hipotecario en el precio total de compra de la vivienda. Por ejemplo, una casa con un precio de compra de $ 200, 000 y un préstamo hipotecario total de $ 180, 000 resulta en una relación préstamo-valor del 90%. Los prestamistas hipotecarios convencionales a menudo ofrecen mejores condiciones de préstamo a los prestatarios que tienen relaciones préstamo-valor no superiores al 80%.
Implicaciones para los compradores de vivienda
Hay muchos programas disponibles para compradores de vivienda que permiten un pago inicial inferior al 20% recomendado tradicionalmente. Los proveedores de préstamos hipotecarios, incluida la Administración Federal de Vivienda (FHA), ofrecen préstamos hipotecarios con un pago inicial de tan solo 3.5%, mientras que otros prestamistas tienen opciones para prestatarios que tienen una contribución de hasta 5%. Aunque estos programas son beneficiosos para los compradores que no pueden ahorrar lo suficiente para un pago inicial grande, estas opciones de préstamo resultan en una relación préstamo / valor mucho más alta, lo que resulta en mayores costos.
Una relación préstamo-valor alta ocurre cuando los prestatarios tienen menos del 20% del capital en sus hogares, lo que resulta en pagos hipotecarios más altos durante la duración de un préstamo hipotecario. Esto se debe, en parte, al aumento de las tasas de interés evaluadas por los prestamistas hipotecarios. Se considera que un prestatario que tiene menos capital en su hogar representa un mayor riesgo para el prestamista, y una tasa de interés más alta puede mitigar ese riesgo. Además de las tasas de interés más costosas, los compradores de viviendas con altas relaciones préstamo-valor a menudo tienen que pagar las primas del seguro hipotecario hasta que hayan alcanzado mayores participaciones de capital.
El seguro hipotecario denominado seguro hipotecario privado (PMI) para prestamistas hipotecarios no gubernamentales, se calcula como un porcentaje del monto del préstamo original cada año. Este cargo varía de 0.3% a 1.15% dependiendo del monto del pago inicial y el precio total de compra, y se agrega al pago de la hipoteca cada mes. Cuando se combina con una tasa de interés más alta, el PMI puede ser un costo sustancial para los prestatarios con el tiempo. Los prestatarios pueden solicitar la cancelación de la prima de PMI cuando alcanzan el 20% del capital social, y los prestamistas deben cancelarla una vez que la relación préstamo-valor de la vivienda alcance el 22%.
