Muchos inversores inmobiliarios entusiasmados piensan que pueden enriquecerse utilizando un préstamo bancario para comprar y mejorar los reparadores locales. Si bien invertir en bienes raíces puede ser mejor que invertir en el mercado de valores, debido a que la existencia de pequeños mercados inmobiliarios locales crea ineficiencias que los inversores pueden explotar, necesitará un nivel de comprensión más avanzado para ganar dinero en bienes raíces residenciales. Para pasar de ser un manitas a un magnate de bienes raíces, debe comprender el mercado, así como los tres ingredientes clave de fuertes ganancias en bienes raíces.
Busque un mercado nacional saludable
Si bien los inversores inmobiliarios experimentados y astutos pueden ganar algo de dinero en un entorno inmobiliario débil en todo el país, las probabilidades están en su contra; Las probabilidades de éxito para los nuevos inversores en dicho mercado son aún peores. El aumento de las tasas de interés puede arrojar una gran cantidad de agua fría en un mercado de bienes raíces que de otra manera estaría en auge, porque aquellos que compraron bienes inmuebles con hipotecas de tasa ajustable tienen que pagar más para mantenerlo, y no todos pueden pagarlo. Esto conduce a una menor demanda de bienes inmuebles, y los precios caen en consecuencia.
Por lo tanto, al comenzar a construir su cartera de bienes raíces, el momento ideal es en un entorno de tasas de interés decreciente. En términos generales, no solo su préstamo será menos costoso, sino que, salvo una crisis crediticia momentánea, es probable que la demanda sea más alta, lo que se puede soportar con una buena administración de capital.
Otro rasgo deseable es un producto interno bruto (PIB) saludable, ya que esta cifra realmente habla de la salud general del sistema económico que respalda el mercado inmobiliario. En tiempos de PIB saludables, como el crecimiento de más del 3% anual, es raro ver debilidades significativas en el sector inmobiliario.
Por último, los datos de la tasa de desempleo son a menudo el principal indicador de la debilidad del mercado. Si las personas ven pocas perspectivas de ingresos donde viven, se mudan. A su vez, esto reduce en gran medida la apreciación del precio de la vivienda (HPA).
Elige una ubicación específica
Los datos locales de desempleo a menudo son altamente indicativos de los datos de vivienda. El inversor inteligente busca invertir en una ciudad que muestre tendencias saludables de desempleo y datos de HPA relativamente sólidos. Con suerte, esta es una ciudad donde vives y, por lo tanto, tienes una gran comprensión de los caprichos del mercado local, y así puedes administrar fácilmente la propiedad. Sin embargo, con controles de gestión sólidos, es posible invertir con éxito en otros lugares donde hay socios de gestión de calidad disponibles.
Encuentre el punto de inflexión de expansión urbana
Una vez que haya encontrado la ciudad ideal para su inversión deseada, busque el punto de expansión urbana. Si ve que la ciudad se expande y puede tolerar algunos riesgos, invierta en bienes raíces en el perímetro. Sin embargo, si el mercado se ve siniestro o vago, adhiérase a los anillos internos, para tener un amortiguador contra la expansión urbana inversa.
Las señales de advertencia que le dicen que se mantenga alejado del perímetro incluyen cambios materiales de desempleo y / o desaceleración del crecimiento económico en el área local. También puede observar la salud empresarial subyacente de los principales empleadores en el área. Si es débil, es probable que se produzcan despidos, lo que podría comenzar a suprimir los valores inmobiliarios debido a la reducción marginal de la oferta laboral. Si la salud comercial de los principales empleadores del área es fuerte, lo contrario es cierto.
Los valores inmobiliarios pueden variar ampliamente dentro de un área metropolitana. Por ejemplo, si el HPA promedio en una ciudad es del 5%, puede ser del 2% en el centro, 6% en el primer anillo suburbano y 10% en el segundo anillo suburbano. El tercer anillo probablemente sería tierras de cultivo con un modesto potencial de HPA. Tenga en cuenta el fenómeno aquí: su apreciación inmobiliaria más volátil ocurrirá en el anillo exterior adyacente a las tierras de cultivo, porque esta es la cúspide exterior de la ciudad. Este apalancamiento de ubicación es explotable al poseer la ventaja en los mercados en crecimiento. Lógicamente, en un mercado a la baja, querrás estar en el centro. Aquí es donde es probable que ocurra la menor depreciación, ya que los mercados de vivienda completos hacen que este sea el lugar menos probable para la interrupción del equilibrio en la oferta y la demanda.
Comprender el riesgo de inversión en diferentes áreas de la ciudad es muy similar a comprender cómo se comportan generalmente los instrumentos financieros. Piense en el área urbana de una ciudad como bonos de grado de inversión, el primer anillo suburbano como acciones y el anillo exterior como derivados. Comprender dónde se produce la inflexión de la expansión urbana en una ciudad puede aumentar los retornos al alza o proteger la inversión a la baja.
Por diversión, pelemos la cebolla una capa más, para encontrar las áreas más calientes. Suponga que decide invertir en el perímetro, ya que ve un crecimiento económico y una creciente demanda laboral en el área. Podría intentar anticipar la ubicación de los semáforos. Ahí es donde se construirán las propiedades comerciales futuras, como los centros comerciales suburbanos; A medida que el desarrollo inmobiliario residencial se complete en torno a estos futuros centros comerciales, los valores de las propiedades probablemente aumentarán significativamente en relación con el rendimiento promedio de los bienes raíces.
La línea de fondo
La oportunidad de obtener tasas de rendimiento superiores a la media parece mayor en el ámbito inmobiliario que en el ámbito de los instrumentos financieros, ya que hay menos ojos mirando unidades no homogéneas. Conocer el mercado local también produce una ventaja de inversión. Una estrategia a largo plazo o de compra y retención es mejor si tiene un amplio capital y oportunidades limitadas, mientras que una estrategia a corto plazo o volteante tendría más sentido si tiene un capital limitado y una visión tremenda de los puntos clave. Independientemente de su marco de tiempo, primero debe buscar un mercado nacional fuerte, luego una región donde los datos publicitados muestren una oportunidad HPA decente. Finalmente, juegue el perímetro de expansión urbana si cree que el área está creciendo, o manténgase alejado de él si considera que se está reduciendo. Comprender estos puntos clave puede ayudar a maximizar el valor de cualquier cartera de bienes raíces.
