En comparación con otros tipos de inversiones, la inversión inmobiliaria implica un perfil de riesgo / recompensa relativamente favorable, con una liquidez relativamente baja (facilidad de entrada y salida). Veamos algunos de los factores más importantes a considerar al invertir en bienes raíces.
1. Ubicación de la propiedad
¿Por qué es importante? La antigua frase "Ubicación, ubicación, ubicación" todavía gobierna y sigue siendo el factor más importante para la rentabilidad en la inversión inmobiliaria. La proximidad a las comodidades, las áreas de conformidad pacíficas, el estado del vecindario, las vistas panorámicas, etc. son factores importantes para la valoración de propiedades residenciales. Si bien la proximidad a los mercados, almacenes, centros de transporte, autopistas, áreas exentas de impuestos, etc., juegan un papel importante para las valoraciones de propiedades comerciales.
¿Qué buscar? Una visión a medio y largo plazo, sobre cómo se espera que evolucione la localidad durante el período de inversión. El tranquilo terreno abierto de hoy en la parte trasera de un edificio residencial puede convertirse en una ruidosa planta de fabricación en el futuro, haciendo que las valoraciones residenciales sean menos rentables. Es aconsejable realizar un control exhaustivo sobre la propiedad, el tipo y el uso previsto de las áreas vecinas, los establecimientos y la tierra libre en la localidad.
2. Valoración de la propiedad
¿Por qué es importante? El financiamiento de bienes raíces durante la compra, el precio de cotización durante la venta, el análisis de inversión, la prima de seguro y los impuestos, todo depende de la valoración de bienes raíces.
¿Qué buscar? Las metodologías de valoración comúnmente utilizadas incluyen:
- Enfoque de comparación de ventas: ventas comparables recientes de propiedades con características similares, más comunes y adecuadas tanto para propiedades nuevas como antiguas Enfoque de costos: suma de todos los costos menos depreciación, adecuado para nuevas construcciones Enfoque de ingresos: basado en las entradas de efectivo esperadas, adecuado para alquileres
3. Propósito de la inversión y horizonte de inversión
¿Por qué es importante? Dada la baja liquidez y la inversión de alto valor en bienes raíces, la falta de claridad a propósito puede conducir a resultados inesperados, incluyendo dificultades financieras, especialmente si la inversión está hipotecada.
¿Qué buscar? Identifique cuál de las siguientes categorías generales se adapta a su propósito y prepárese en consecuencia:
- Ahorro en alquileres, beneficio de la auto-utilización y apreciación del valor Ingresos regulares y apreciación del valor a largo plazo. Requiere construir un temperamento de ser un propietario: para manejar posibles disputas y problemas legales, administrar inquilinos, trabajos de reparación, etc. Beneficio rápido, pequeño a mediocre: generalmente comprar en propiedades de construcción y vender un poco alto una vez listo Gran apreciación del valor intrínseco durante un largo período; Una solución para objetivos a largo plazo como la planificación de la jubilación, la educación del niño, etc.
4. Flujos de efectivo esperados y oportunidades de ganancias
¿Por qué es importante? El propósito y uso de la inversión influyen en los flujos de efectivo y, por lo tanto, en las oportunidades de ganancias.
¿Qué buscar? Desarrolle proyectos de proyecciones para los siguientes modos de ganancias y gastos:
- Flujo de efectivo esperado de los ingresos por alquileres: la inflación favorece a los propietarios por los ingresos por alquileres Incremento esperado en el valor intrínseco debido a la apreciación del precio a largo plazo Beneficios de la depreciación (y beneficios fiscales disponibles) Análisis de costo-beneficio de la renovación antes de la venta para obtener un mejor precio Análisis de costo-beneficio de préstamos hipotecarios vs. apreciación del valor
5. Tenga cuidado con el apalancamiento: conozca las trampas
¿Por qué es importante? Los préstamos son convenientes, pero pueden tener un alto costo: usted compromete sus ingresos futuros para obtener servicios públicos hoy por un costo de interés repartido en muchos años. Comprender cómo manejar préstamos de esta naturaleza le permite beneficiarse al máximo. Si bien ignorar los riesgos puede conducir a grandes dificultades.
¿Qué buscar? Dependiendo de sus ganancias actuales y futuras esperadas y capacidad de pago, considere lo siguiente:
- Decida el tipo de préstamo hipotecario que mejor se adapte a su situación (tasa fija, tasa flotante ajustable, solo interés o pago inicial cero) Tenga en cuenta los términos y condiciones y otros cargos cobrados por los financieros Busque y negocie un mejor trato utilizando una herramienta como una calculadora de hipotecas para encontrar tasas de interés más bajas. También busque primas de seguro más bajas.
6. Inversión en nueva construcción vs. establecimientos existentes
¿Por qué es importante? Las propiedades de nueva construcción generalmente ofrecen precios atractivos, la opción de personalización, servicios claramente documentados y títulos claros. El inversor tiene que tratar solo con la empresa constructora como contraparte. Los riesgos incluyen demora en la posesión, un aumento en los costos, falta de conciencia sobre el vecindario, etc.
Aquellos en reventa tienen factores viceversa y pueden necesitar una verificación más exhaustiva de la propiedad, documentos y asuntos legales.
¿Qué buscar?
- Revise los proyectos anteriores y la reputación de la empresa constructora para nuevas inversiones en construcción. Revise los títulos de propiedad, la encuesta reciente y el informe de evaluación de las construcciones antiguas. Tenga en cuenta los costos mensuales de mantenimiento, las cuotas pendientes y los impuestos de los propietarios anteriores. Estos costos pueden afectar severamente sus flujos de efectivo regulares. Invertir en propiedades en arrendamiento (poseídas por otros) - ¿Es renta controlada, renta estabilizada o mercado libre? ¿El contrato de arrendamiento está por vencer? ¿Tiene opciones de renovación a favor del inquilino? ¿Los artículos interiores son propiedad del inquilino o propietario? etc., son algunos de los detalles a tener en cuenta. Artículos de control de calidad (muebles, accesorios y equipos), si están incluidos en la venta
7. Inversiones indirectas en bienes inmuebles
La gestión de las propiedades físicas a largo plazo no es para todos. También hay algunas alternativas para invertir indirectamente en el sector inmobiliario y apuntar a cosechar el beneficio.
¿Cuales son las opciones?
- Acciones de compañías de bienes raíces: las acciones de compañías de bienes raíces se pueden comprar y vender en bolsas Fondos mutuos / ETF centrados en el sector inmobiliario - Los fondos específicos del sector como "Fidelity Real Estate Investment Portfolio (FRESX)" ofrecen el beneficio de la diversificación y el dinero profesional administración, a costa de los gastos de los fondos del fondo Bonos hipotecarios: garantizados por propiedad física, ofrecen tasas de rendimiento más bajas en comparación con los bonos corporativos Real Estate Investment Trust (REIT): ofrecen altos rendimientos, consideración de impuestos y alta liquidez a medida que cotizan en las bolsas de valores.
La línea de fondo
Las inversiones inmobiliarias ofrecen un buen perfil de alto valor riesgo-retorno. Una consideración cuidadosa de los factores mencionados anteriormente en mente permitirá a los inversores cosechar los beneficios y mitigar los riesgos.
