Ingresos operativos netos versus ganancias antes de intereses e impuestos: una descripción general
El ingreso operativo neto (NOI) determina los ingresos de una entidad o propiedad menos todos los gastos operativos necesarios. No tiene en cuenta intereses, impuestos, gastos de capital, depreciación o gastos de amortización.
Por el contrario, las ganancias antes de intereses e impuestos (EBIT) consisten en ingresos menos gastos, excluyendo impuestos e intereses, pero toma en cuenta los gastos de depreciación y amortización. El EBIT determina la rentabilidad de una empresa.
El margen de explotación
NOI se usa generalmente para analizar el mercado inmobiliario y la capacidad de un edificio para generar ingresos. Las propiedades inmobiliarias pueden generar ingresos por concepto de alquiler, tarifas de estacionamiento, servicios y tarifas de mantenimiento. Una propiedad puede tener gastos operativos de seguro, tarifas de administración de la propiedad, gastos de servicios públicos, impuestos a la propiedad, tarifas de limpieza, remoción de nieve y otros costos de mantenimiento al aire libre y suministros.
La regla general es clasificar un gasto como un gasto operativo si no gastar dinero en ese costo pondría en peligro la capacidad del activo para continuar produciendo ingresos. Los impuestos sobre la renta y los intereses hipotecarios no afectan el potencial de una empresa o inversión inmobiliaria para generar ingresos, por lo que no están incluidos en NOI.
La ecuación de NOI es ingresos brutos menos gastos operativos es igual a ingresos operativos netos. NOI también determina la tasa de capitalización de una propiedad o la tasa de rendimiento. La capitalización de una propiedad se calcula dividiendo su NOI anual por su precio de venta total potencial.
Ganancias antes de intereses e impuestos
El EBIT se calcula restando el costo de los bienes vendidos de una empresa (COGS) y sus gastos operativos de sus ingresos. El EBIT también se puede calcular como ingresos operativos e ingresos no operativos, menos gastos operativos.
Suponga que la Compañía ABC generó $ 50 millones en ingresos, y tuvo COGS de $ 20 millones, gastos de depreciación de $ 3 millones, ingresos no operativos de $ 1 millón y gastos de mantenimiento de $ 10 millones durante el último año fiscal. Su EBIT resultante fue, por lo tanto, $ 21 millones. Su ecuación EBIT es de $ 50 millones (ingresos) más $ 1 millón menos $ 10 millones (gastos de mantenimiento) menos $ 20 millones (costo de bienes vendidos) es igual a $ 21 millones.
Ejemplo de ingresos operativos netos versus ganancias antes de intereses e impuestos
Suponga que un inversor compra un edificio de apartamentos en un acuerdo en efectivo. La propiedad genera $ 20 millones de dólares en alquileres y tarifas de servicio. El edificio de apartamentos tiene gastos operativos que ascienden a $ 5 millones y gastos de depreciación de $ 100, 000 para sus máquinas de lavandería.
El NOI resultante generado por el edificio de apartamentos es de $ 15 millones ($ 20 millones menos $ 5 millones) porque la depreciación no está incluida en este cálculo.
El EBIT del edificio es diferente porque el EBIT tiene en cuenta el gasto de depreciación. Por lo tanto, el EBIT resultante generado por este edificio de apartamentos es de $ 14.9 millones ($ 20 millones menos $ 5 millones menos $ 100, 000).
Para llevar clave
- El cálculo de NOI implica restar los gastos operativos de los ingresos de una propiedad. El cálculo de EBIT utiliza la misma ecuación, pero los costos de depreciación y el costo de los bienes vendidos también se deducen. Los gastos operativos se definen como aquellos gastos que son necesarios para mantener los ingresos y la rentabilidad de un activo.
