¿Qué es una Propco (empresa inmobiliaria)?
Una empresa de propiedad, propiedad o empresa de apoyo es una entidad secundaria creada por una empresa para mantener y administrar los bienes inmuebles que posee la empresa. Los Propcos a menudo se configuran como una compañía subsidiaria que existe para ser propietaria o propietaria de una propiedad matriz u opco (compañía operadora) que genera ingresos. La compañía de propiedades posee todos los bienes inmuebles y la deuda relacionada, lo que le brinda a la compañía matriz u operativa ventajas relacionadas con los problemas de financiamiento y calificación crediticia.
Entendiendo Propcos
Los acuerdos de Propco casi siempre se hacen para asegurar un financiamiento más favorable tanto para el propco como para el opco. El propco puede financiar una cantidad mucho mayor de sus propiedades inmobiliarias a tasas mucho más competitivas, ya que el banco está tomando la decisión sobre activos físicos que generan ingresos en lugar del mundo más fluido de la valoración de las operaciones comerciales. Esto crea claridad para el banco de financiación y, a su vez, el opco elimina el costo contable de sus bienes inmuebles de sus libros inmediatos.
Las empresas inmobiliarias hacen que la financiación sea más clara.
Riesgos de un acuerdo Propco
Este tipo de acuerdo propco-opco le permite a la compañía operadora alquilar o arrendar propiedades de la compañía inmobiliaria. En la práctica, esto parece una venta y un arrendamiento posterior. Sin embargo, la compañía nunca renuncia a la propiedad de ninguna manera real, ya que Propco y Opco son parte del mismo grupo de compañías. Si bien esto suena como el equivalente corporativo de tener su pastel y comerlo también, puede haber una desventaja en la creación de un propco.
Si un negocio funciona desde múltiples ubicaciones en lugar de una primaria, un acuerdo de propco bloquea a la empresa en una situación en la que cerrar cualquier ubicación se vuelve más difícil. En una configuración comercial tradicional, por ejemplo, una empresa puede optar por cerrar una ubicación u oficina de bajo rendimiento y probablemente vender la propiedad.
Por el contrario, en un acuerdo de propco, el propco posee la propiedad y no puede optar por vender la propiedad si el mercado no devuelve lo suficiente para cubrir las deudas. Como resultado, se le puede exigir al opco que pague el alquiler de una propiedad, incluso si no lo está utilizando, porque el propco depende de ese ingreso para pagar la deuda financiada por las propiedades. De hecho, la división propco-opco generalmente se realiza para capitalizar a la empresa en general para la expansión, por lo que las empresas a menudo terminarán con múltiples ubicaciones durante el proceso.
Propco a REIT Transiciones
Debido a que un propco puede limitar la flexibilidad del opco en ciertas situaciones, la compañía operadora a veces rechaza la compañía de propiedades como un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) para convertirla en su propia entidad. La creación de un REIT tiene ventajas fiscales para la empresa matriz, ya que elimina cualquier problema de doble imposición que pueda surgir con un acuerdo propco-opco. Una vez escindido, el propco puede actuar como cualquier otro REIT, agregando propiedades a su cartera que no están relacionadas con el negocio del opco.
