¿Pueden dos mercados de inversión dispares, uno antiguo y uno nuevo, llevarse bien sin volverse locos?
Esa es la pregunta clave para el crowdfunding y el mercado inmobiliario, y una respuesta positiva, ya que la extraña pareja parece estar emparejándose bastante bien y brinda a los inversores una nueva forma de aprovechar los beneficios del floreciente mercado inmobiliario de los EE. UU.
El sitio de crowdfunding inmobiliario iFunding estima el tamaño del mercado combinado en $ 11 billones.
En una reciente conferencia Innovations in Real Estate: Crowdfund Investing en la ciudad de Nueva York, Markley Roderick, abogado de Flaster / Greenberg PC y moderador de la conferencia, abordó las regulaciones relacionadas con la Ley Jumpstart Our Business Startups (JOBS) de 2012. Las reglas permiten inversores en su mayoría ricos (con un patrimonio neto de $ 1 millón o más) para obtener acceso directo al mercado inmobiliario a través de crowdfunding o préstamos entre pares (entre otros mercados de inversión).
Mientras que la Comisión de Bolsa y Valores de EE. UU. Explora formas de permitir que los inversores de todos los niveles de ingresos accedan al mercado inmobiliario en línea, Roderick dice que los inversores más ricos ya están invirtiendo en sitios de crowdfunding como iFunding, Realty Mogul, CrowdStreet y Fundrise.
"Si solo un pequeño porcentaje de ellos invierte solo una pequeña cantidad de sus activos en bienes raíces, el mercado será de billones de dólares", explica Roderick.
Recaudación de fondos
El crowdfunding y el mercado inmobiliario son una opción natural. En una palabra, el crowdfunding hace uso de la fácil accesibilidad de vastas redes de amigos, familiares y colegas a través de sitios web de redes sociales como Facebook, Twitter y LinkedIn para correr la voz sobre un nuevo negocio y atraer inversores. El crowdfunding tiene el potencial de aumentar el espíritu empresarial al expandir el grupo de inversores de los cuales se pueden recaudar fondos más allá del círculo tradicional de propietarios, parientes y capitalistas de riesgo.
Los grupos de la industria de bienes raíces ya están subiendo al carro del crowdfunding, promocionando el acceso de riesgo relativamente bajo al mercado inmobiliario de los EE. UU. También, por ahora, los estadounidenses más ricos.
"El crowdfunding para bienes raíces no es un fenómeno completamente nuevo", dijo la Asociación de Desarrollo de Bienes Raíces Comerciales en un comunicado reciente. “Numerosos jugadores han entrado en el campo. Aunque cada una de estas plataformas tiene su propio nicho y estrategia, con diferentes niveles de inversión mínima, todas están orientadas a inversores acreditados que cumplen requisitos específicos de patrimonio neto y / o ingresos anuales. Por el contrario, el crowdfunding bajo la Ley JOBS abrirá el campo a muchos más inversores más pequeños ".
¿Cuáles son los pros y los contras del crowdfunding para inversores? En una palabra, se reduce al riesgo para ambas partes; específicamente, cuánto quieren absorber los inversores en línea.
Según el informe, tanto los desarrolladores inmobiliarios como los inversores pueden obtener importantes ganancias financieras a través del crowdfunding, y ambos pueden extender sus riesgos.
Pros
- Los inversores obtienen acceso al mercado inmobiliario con pequeñas cantidades de dinero. Los inversores pueden trabajar directamente con los promotores inmobiliarios y tener voz en el proceso. Los inversores pueden elegir en qué proyectos inmobiliarios desean invertir su dinero. Los inversores tienen acceso a innumerables proyectos, por lo que la elección no es un problema.
Contras
- Los riesgos de inversión son los mismos que para cualquier inversor inmobiliario. Si el mercado va hacia el sur, es probable que un inversor pierda dinero. El riesgo de incumplimiento de la inversión (de los promotores inmobiliarios) es mayor para el crowdfunding en comparación con la financiación de inversión inmobiliaria entre pares y directa. Falta de liquidez, como la ausencia de un mercado secundario, restringe el fácil acceso a las oportunidades de venta para los inversores.
Para comenzar con el crowdfunding en bienes raíces, Jillienne Helman, directora ejecutiva de Realty Mogul, aconseja ir con una empresa que estará presente por un tiempo.
"Primero, trabaje con una compañía de crowdfunding que sobrevivirá", dice ella. “Eso significa bien capitalizado. Lo que me asusta es la cantidad de empresas de crowdfunding que están dirigidas por dos estudiantes que se acaban de graduar de la universidad y que no se capitalizan ellos mismos ".
Darren Powderly, cofundador de CrowdStreet.com, dice que hacer su debida diligencia es más importante para el sector inmobiliario que para otras inversiones, en lo que respecta al trabajo con una empresa de crowdfunding.
"Desde la perspectiva del inversor, uno debe tener cuidado de investigar las plataformas en las que está buscando oportunidades de inversión", dice Powderly. "No todas las plataformas se crean de la misma manera, y se están probando múltiples planes de negocios para capitalizar esta tendencia emergente".
Powderly aconseja específicamente a los inversores que investiguen a los fundadores y a la alta gerencia de la plataforma o firma de crowdfunding para asegurarse de que tengan una excelente reputación que se base en la experiencia comercial previa.
"La experiencia clave de la industria en finanzas, bienes raíces y tecnología es esencial para operar una plataforma confiable y confiable", agrega. “Los inversores deben gravitar hacia plataformas que brinden un excelente servicio al cliente, no solo durante el proceso de recaudación de fondos, sino también después de que el acuerdo esté totalmente financiado y cerrado. A pesar del hecho de que hay más de 50 plataformas en algún modo de operación, solo hay media docena más o menos que están emergiendo como líderes en el espacio. Los inversores deben investigar múltiples plataformas y seleccionar sus tres principales en función de sus objetivos de inversión y experiencia de usuario preferida ".
La transparencia es crítica
Powderly aconseja buscar plataformas de crowdfunding y patrocinadores que reconozcan los riesgos al tiempo que brindan un enfoque educativo para la gestión de riesgos. "La mayoría de las plataformas de crowdfunding inmobiliario solo permiten a los inversores acreditados, como lo define la SEC, invertir", dice. "Se recomienda a los inversores acreditados que inviertan cantidades con las que se sientan cómodos, dada su cartera de inversiones general".
Otro consejo: solo invierta en ofertas de patrocinadores en los que confíe, y en quienes confíe velarán por sus mejores intereses en las buenas y en las malas.
"Si un inversor no comprende cómo se está utilizando su dinero, los factores de riesgo de la inversión y qué factores influyen en su retorno de la inversión, entonces debe buscar el consejo de su asesor de inversiones de confianza o transferir la inversión", agrega En polvo "Habrá muchas otras oportunidades de inversión para elegir, así que no se apresure a tomar una decisión de inversión desinformada".
Una plataforma profesional de crowdfunding inmobiliario debería proporcionar a los inversores amplias oportunidades para comunicarse sobre la oferta, incluida la presentación directa al patrocinador de la lista de propiedades en particular.
¿Es esto factible y cómo?
El catalizador para lanzar el crowdfunding para inversiones inmobiliarias, junto con otros tipos de empresas comerciales, fue la aprobación de la Ley JOBS en 2012. Hasta hace poco, la capacidad de anunciar y solicitar inversores para inversiones inmobiliarias había sido restringida. La Ley JOBS (Título II) cambió drásticamente la forma en que se puede aumentar el capital de inversión al modificar las reglas existentes de la Regulación D, específicamente aquellas reglas relativas a cómo las empresas pueden ofrecer y vender sus valores sin tener que registrar este último en la Comisión de Bolsa y Valores de los EE. UU. (SEGUNDO).
En el pasado, la Regulación D, la Regla 506 impuso restricciones a los esfuerzos de recaudación de fondos, limitando específicamente la recaudación de fondos a solo relaciones preexistentes y evitando que un patrocinador u otra parte solicite abiertamente o publicite esas oportunidades de inversión privada. La nueva Regla 506 (c) permite a los emisores, patrocinadores, sindicadores y otras personas que están recaudando capital de inversores privados anunciar esas oportunidades de inversión privada a inversores acreditados bajo ciertas condiciones. Esa norma entró en vigencia el 23 de septiembre de 2013. La nueva legislación federal representa un gran cambio para los patrocinadores que recaudan fondos para una adquisición o desarrollo inmobiliario. Esencialmente, el Título II da a las firmas de crowdfunding la luz verde para comercializar directamente a un gran grupo de inversores potenciales a través de las redes sociales e Internet. También ha creado un nuevo vehículo para que los inversores accedan más fácilmente a las oportunidades de inversión inmobiliaria directa.
Como señala Powderly, por primera vez en la historia, los inversores tienen acceso directo a una selección de ofertas inmobiliarias privadas que pueden explorar, investigar y tomar decisiones de inversión bien informadas en línea.
La línea de fondo
El crowdfunding en el mercado inmobiliario promete ser una revolución. Acaba de despegar, pero ya está atrayendo niveles impresionantes de interés de parte de inversores serios.
